最近、住宅購入かこのまま賃貸か悩んでいます。

質問

最近、住宅購入かこのまま賃貸か悩んでいます。

私は以下の年収＆家族構成です。
33歳　年収600万（家賃補助48万含む。賃貸でなくなると支給されません）
妻（無職）、子供２人（3歳、6ヶ月）

現在は家賃6.5万円の2LDKを借りており、現状に不満はありませんが、
子供に将来部屋を与えたいと思い始め、今まで考えていなかった住宅購入を
検討し始めました。
色々調べてみましたが、何がベストが分からなくなってしまいました。
今のところ、以下のパターンを考えています。
なお、地方都市の郊外で検討していますので、どのパターンでも結構良い物件ではないかと
思います。頭金は300万程度しか用意できませんが、多分ローン審査はどのパターンでも通るのではないかと思っています。

(1)新築一戸建て購入（土地＋建物3000万前後）
(2)新築一戸建て購入（土地＋建物2000万前後）
(3)中古一戸建て購入（築10年未満）＆リフォーム（すべて込み2000万前後）
(4)中古マンション購入(築20年未満)＆リフォーム（すべて込み1200万前後）
(5)一戸建て賃貸（築10年未満、気に入る物件の家賃相場9万円）

何がよく分からなくなってきたかというと、色々調べてみた結果
以下のようなことによって迷わされています。
・安い物件は耐久性もなく、将来メンテナンス費用がかさむ。
　→新築一戸建2000万って安い物件なのだろうか・・・
・中古物件は権利面のトラブルが多い。また基本現状渡しなので、物件を見る目が必要
　→私は完全に素人ですが・・・
・家を買うと住む場所を選ぶことができなくなるのをはじめ、自由が無くなる。
　→安い物件にしとけばなんとかなるのでは。でも(1)(2)が気がかり。
・賃貸は一生支払いがあるので、老後赤字に。
　→gooのライフプランシュミレータを試しにやってみたら、月々９の家賃を払うより、
　　3000万の物件を買うほうが生涯1000万くらいプラスに。私的には以外でした。
　　家のメンテナンス費用とか考慮されてるんだろうか。
・持ち家は途中で亡くなっても保険で支払い免除
　→万が一を考えると。でも、60歳まで支払われる収入保障型の生命保険に入ってるし・・・。

(1)～(5)みなさんならどれを選びますか。人に決めてもらうことでは無い認識はあります。
ちょっと自分以外の観点が欲しくなってきたため、投稿しました。
また、詳細なシュミレーションができるサイト、ソフトがあれば教えてください。
よろしくお願いします。

回答No.8

shion0851 · ベストアンサー

＃４です。

補足文より。

＞＞買うのであれば２～３年ほど貯蓄して、頭金を600万円くらいにしてみると良いのでは。
＞考えがまとまらないのであれば、貯蓄に励みながら時間を稼いでみてはということでしょうか。逆に考えがまとまれば購入しても良いのではないかということでしょうか？

１、資金計画面で手持ち金不足が否めないために、当面は貯蓄をするという事。
２、購入の動機について考えを深める事。
３、現時点で購入しなければならない事情がないので短期的に決める必要がない事

１～３を踏まえ、直接的には『逆に考えがまとまれば購入しても良いのではないか』という意味合いでの回答ではありません。
ただ、当たり前の話ですが購入する方向で『考えがまとまれば』、購入する事になるでしょう。
マイホームを持つ事自体は、お祝いをされるような『良い事』なので。

懸念事項として、手持ち金が少ない＝借入額が多くなる→将来的な資金トラブルの可能性は高くなる　という点です。
これも結局は本人次第なので、このリスクを踏まえて購入する分には他者がとやかく言う部分ではありません。
物件価格を下げる等の手段を講じれば十分でも有りますしね。

お礼文より。

＞＞どの選択肢を選ぶにしても、賃貸よりは良いでしょう。
＞この部分、もうちょっと掘り下げて教えていただけたらと思います。

これは＃２さんの回答ですね。
私の回答ではないので何とも答えにくいですね。

ただ、一般論として、賃貸より購入の方が総合的には良いでしょうね。
賃貸は消費ですが、購入は自己資産の形成ですから。
いろんな所に住みたいとか、転勤族だとか、そういった事情がなければ賃貸は無意味。

蛇足ながら。
「買いたい人には『買うな』と言っても聞く耳もたない」と言われています。
買いたい人に、諸条件整えて買わせてあげるのが我々不動産業者の仕事でもあります。
質問者さんが私の会社へ来れば、喜んで購入できる物件を紹介します。

・・・ただ、損得抜きにして、質問者さんが私の身内や友人であれば、現時点での購入は絶対勧めません。
「手持ち金が少ない」という一点で。
ブツが選べないんですよね、この金額だと。（物件価格1000万円位で頭金200万、諸費用が60～70万とか）
年収が600万ある人の住む家ではないでしょね、この価格帯のブツは。
それでも年収があるので、手持ち金を使いきるなど多少無理繰りしても、月々の収入に余裕があればすぐ1～２ヶ月orボーナス１回で回復できるでしょうけど、うーん。

あくまでもご参考までに。

お礼

説得力のあるご意見ありがとございます。
また、＃２さんのご意見を誤って聞いてしまい、申し訳ありません。

そうですね。今すぐ買わなければならない理由は外的にも内的にもありません。
子供が小学生に上がるのがあと3年とちょっとなのでとりあえず3年間を熟考期間に
するつもりで考えてみます。

重ねてありがとうございます。少し冷静になれました。

回答No.7

MVX250F001

現状の2LDK賃貸で不満がないのなら、あわてる必要はないと思いますよ

いずれにしても、自己資金300万円では少なすぎ
他の回答者さんも書いたように、初期諸費用だけで300万円は消えてしまいます
更に、固定資産税、住宅取得税、水道加入金、カーテン代、照明代、引越し費用・・・で。軽く100万円以上

住宅ローンには組み込めない諸費用が数百万円。これらを払った上で、預貯金が世帯年収分は残らないとカツカツです

物件に対しては、フルローンでもいいと思いますが、手持ちの預貯金はある程度残しておかないと、不測の事態に対処できません

また、どの道ローンを組むのであれば、金利手数料および繰り上げ返済の最小額およびその手数料も重要です
結局は、これらを全て合わせた最終的な総支払額が重要でしょう

中古よりも新築、新築でも大手ハウスメーカーといった感じに金利は下がります（一概ではありませんが）

私も当初、中古を検討しましたが、最終的に大手ハウスメーカーで注文住宅を建てました
建築費そのものは、相応になりましたが、ハウスメーカー提携ローンで金利は地元の工務店とかよりも低く、総支払額は中古よりも割安。新築なので、建物も設備も最新仕様です

ローン契約時の手数料ゼロ
繰上げ返済も、ネットで1円から毎日でも可能。手数料もなし
団体信用保険は銀行持ちです

これだけでも、大きな差が出ます

質問者さんの場合、お子さんもまだ小さいですし、家賃補助も出ているので、今あわてずに色々もっと研究した方がいいと思いますよ
その間、せっせと預貯金には励んで

お礼

ローンを考えると中古よりも新築の方が総支払額が低くなるパターンがありましたか。
意外でした。
。。。そうですね、研究がまったく足りてませんね。考え直してみます。
ありがとうございました。

回答No.6

5gasira

新築一戸建てが３０００万というのはかなりお安い地域では無いでしょうか。

３０００万ですと、中古マンションも選びつらいですよ。
売れ行きがいいのは２０００万前後の築１０年前後のマンションだと不動産屋が言ってましたが、私からすると論外な物件です。

選択するも何も普通にキャッシュで購入できる物件がありそうな場所ですよね、なぜ頭金がないの？

３０００万で新築一戸建てが帰るのであれば、普通に買えばよいと思いますが、２０００万くらいの築浅戸建があればそれを１０年くらいで払い終えれば自由も奪われませんよ。

全くうらやましい土地ですね。

補足

私の住むエリアはかなり住宅費がかからないエリアのようです。
頭金がないのは、最近新車を現金一括購入したのと、子供の教育費だけには手をつけてはいけないと心に決めているからです。

＞築浅戸建があればそれを１０年くらいで払い終えれば自由も奪われませんよ。
10年は無理でも20年くらいだったらなんとかなりそうです。

回答No.5

PussinBoots

ほぼ同じことを1年前に悩みました。
価格的に当方の地域よりも少し地価の安い地域かと思われます。

当方の場合ですが、マンション自体が選択肢になかったことと、賃貸からの脱却のため(4)と(5)は最初から選択肢にはありませんでした。あえて言うなれば「賃貸でも購入でも、お金が払えなくなったときには出て行かないといけないのは同じ」ってことで最終的に自分のものになる購入に踏み切りました。

また、(1)は立地も良い上質な一戸建てと判断しますが、当方の住む地域では4000万～5000万クラスになり、ローンがキツくなることが分かりきっていたために選択肢から除外。

結果、(2)(3)のどちらか、ということになりましたが、多くの新築や中古物件を見学するうちに(2)のような格安新築物件の画一的な造りやデザインと安っぽさがどうしても受け入れられない（長年のローンを支払いつつ維持する価値やモチベーションを見いだせない）という結論に達して除外しました。

見学を通じて不動産屋さんと家内と出した結論は「造りのよい中古一戸建てを買って内部を好きなようにフルリフォーム」でした。
家探しを手伝っていただく不動産屋さんも1件に絞り（テレビでCMをしている大手の不動産屋さんです）、リフォーム会社も信用できる会社を紹介していただき3ヶ月に渡って様々な物件を見学し（中古物件の見学は新築物件の見学よりもバラエティに富んでいて楽しいですよ）、運良くほぼ希望通りの中古物件がありましたので即決しました。
ワタクシも物件を見る目はなかったので、物件の劣化度やメンテ状況や構造的な部分は、最終的にリフォームをお願いする会社の職人の方に見ていただいて判断してもらいました。

当方の決め手は
・築浅で手頃な値段ながらも、中古であるため(1)の物件と同等かそれ以上の立地と敷地面積、(2)の格安新築とは段違いの造りの良さ（構造や外壁はもちろん、ドアノブや手すりや建具など細部に至るまでかなり良い物件でした）
・内装や庭の総リフォーム工事（約600万）を入れて(1)未満(2)以上の金額で収まること
・屋根の葺き替えと外壁塗装して間もない物件であったこと
・見学の際に近所の方がどういう方々なのか、付近の昼夜の状態が分かりやすかったこと（新築分譲地だと、これらは「掛け」になることが多いかと）。

結果、細部に経年を感じる部分は少し残るもののフルリフォームのおかげで、ほぼ新築同等の内容です

＞中古物件は権利面のトラブルが多い。
そのようなワケあり物件は、仮に出くわしとしても説明義務があるので購入前に判明します。

＞基本現状渡し
当方の場合、住宅ローンと共にリフォームローンも同じ金利で同時に組んだ結果、1つのローンを組んだ感覚です。居住者（売り主）がいる場合は引き渡し時期が少し伸びる可能性があります。内容にもよりますが売り主に修繕や改善して欲しい部分をお願いすることも可能です。もちろん、売り主の方の気持ちや状況次第で値引きの交渉もできます。中古の場合、屋根材や外壁塗装（費用がかかります）の状態や、木造の場合はシロアリの心配もありますので、メンテ状況には注意した方がよいかと。

＞物件を見る目
これは新築であっても中古であっても同じかと思います。

では、参考になれば幸いです

お礼

中古一戸建てを検討にいれているのは、PussinBootsと同じで、安っぽさがどうしても気になるからです。
また、「賃貸でも購入でも、お金が払えなくなったときには出て行かないといけないのは同じ」なるほどと思いました。そこまで考えが及んでませんでした。
中古一戸建て有りかなと思い始めています。
すごく参考になりました。ありがとうございます。

回答No.4

shion0851

不動産会社勤務です。

どなたでも陥る可能性のある悩みですね。

迷った場合は初心に戻ります。
最初の動機が「子供部屋」ですよね。
子供部屋の内容にこだわり（ピアノとか）がなければ、子供部屋の提供は賃貸でも購入でも可能です。
特に購入に対して意欲がなければ、現状では購入しなくても良いと思います。
子供部屋に一定のこだわりがあれば、その内容次第ではありますが、大体は購入（注文住宅または建売リフォーム）になります。
こだわりに応じた住宅を購入する事を検討するようになります。

ここまでではどちらでしょうか？？

賃貸と購入とを検討するに当たり、大きな要素の一つに『転勤』があります。
質問者さんが転勤のあるお仕事だった場合は、転勤がなくなるかその可能性が低くなるまでは購入を控えるのも一つです。
とはいえ、購入後に転勤が決まった場合でも売却や人に貸すという選択肢もあるので、その時の状況次第で選択可能かと思います。

「・」以下の内容は、失礼ながら枝葉末節でしょうね。
迷って迷宮の奥にいっちゃったような感じを受けました。
質問者さんは、例えば「家賃がもったいないから購入する」という損得勘定から住宅購入を検討している訳でもないので。

余談ですが、マイホームは原則として代金や維持費などの支出しかないマイナス資産なので、これに損得あてはめるという考えもナンセンスです。
損したくないというのは人情なので個人的には同感ではありますが。

なお、「マンションor戸建　どちらがいいか」は、率直に好みやライフスタイルの差なので、どちらがいいかは「タマゴとニワトリどちらが先か」のように結論が出ない問題でもあります。

資金面では、手持ちが300万円だと少ないですね。
ローンの比率が高いと、ローンは通ってもその後の生活を圧迫する可能性が高いです。
ローンは物件価格の最大でも80％（50～60％がベター）、返済額は年収の30％未満がいいです。

購入年齢として、30代前半は完済年齢も考えると好ましいですが、子育てなどに支出も多い時期なので、前述のように過大なローンは危険です。

買うのであれば２～３年ほど貯蓄して、頭金を600万円くらいにしてみると良いのでは。
その程度の年数なら今買うのと大きな差はありません。

ご参考までに。

お礼

すいません追加ですが。
＞どの選択肢を選ぶにしても、賃貸よりは良いでしょう。
この部分、もうちょっと掘り下げて教えていただけたらと思います。

補足

不動産の方というだけに私のことも見透かされている気がします。。。
追加で聞きたいのですが、
＞買うのであれば２～３年ほど貯蓄して、頭金を600万円くらいにしてみると良いのでは。
考えがまとまらないのであれば、貯蓄に励みながら時間を稼いでみてはということでしょうか。逆に考えがまとまれば購入しても良いのではないかということでしょうか？

回答No.3

Mokuzo100nenn

1. 家賃補助を出来るだけ長期間もらい続けます。現役中は最後まで家賃補助をもらい続け、この家賃補助を貯蓄し、運用し、現役引退時に現金で老後の住宅を購入します。ローンは無しが理想です。
2．なんらかの変化で家賃補助が無くなる場合、中古の一戸建てを購入します。条件は再建築可能な土地付き物件で、ローンの総額が少なくて済む物件を選びます。
3．現役中にローンを完済し、人生の後半で貯蓄できるようにします。
4．退職・引退時に、老後の小住宅を再建築するか、土地値で売却して引退用のマンションを購入するか決めます。
5．自分が死んだあとの事までは責任もちません！

補足

実はもともとは、Mokuzo100nennさんとほとんど同じ考えでした。
ただ、色々情なども入ってきまして、合理的に行きたいんだけどとかそのくせ、損得勘定も抜けず、悩ましい状況です。

＞5．自分が死んだあとの事までは責任もちません！
確かに。それもアリっちゃアリですね。

回答No.2

k_tukahara

不動産勤務です＠＠ノ　あ～んどＦＰです

どの選択肢を選ぶにしても、賃貸よりは良いでしょう。
実際問題で、現実論を書きます。
よく、この手の相談は仕事で受ける分には中立性が必要なので言いきれませんが・・・
このような方式ですとズバリ言えるので参考にしてくださいましｗ

問題点
・まずは手持ち資金
⇒資金３００万円での中古の購入は厳しいですね。できなくはないですが、売り手側の仲介業者からいろいろ注文がくるでしょう。

・２０００万円の物件を購入した場合、仲介手数料が693,000円
・購入にかかる諸経費が、銀行ローン・登記・火災保険などで約110万円
・売主に渡す手付金として、最低１００万円

上記３点の部分で３００万円がほぼほぼ消えてしまいますので、もう少し自己資金を増やした方がよろしいと思いますね。

次に、リフォームに関してですが、基本的にリフォーム部分は住宅ローンではなく、リフォームローンになりまして金利が４％前後になりますが・・・ご利用されますか？？？

リフォーム部分も住宅ローンで一緒に組みたいのであれば、最近出始めました『リニュアル仲介』を検索してみて下さいな。

トータル提案としては、いくつかありますが、私の提案は『リニュアル仲介』がお勧めです。
耐久性診断は無料でやってくれますし、その結果で耐久性を確保する為の改築とリフォームを一緒にやってくれるので非常に安価であることと、リフォームローンも住宅ローンとして低金利で返済できるので、支払い的にも安心でしょう。

新築も良いと思いますが、最近の新築は駅近くであれば高いですし、駅遠ければ安いですが、中古であれば駅近くでも安く購入しリフォームで購入する方が、お得な場合が非常に多くケーススタディで見られますので、面白いと思いますし、新築のように焦って購入しなくても、じっくり選んだ場所で探せるところも利点ですね！

補足

諸経費について参考になりました。仲介手数料は完全に忘れてました。そうですか、賃貸とは全然違う金額ですね。。。
リニュアル仲介についても調べてみます。

結構皆様、中古一戸建てパターンがお勧めのようなのですが、これが一番低リスク＆満足度も高いということなんでしょうか。

回答No.1

noname#121701

賃貸か所有権か、誰しも悩み結論の出ないことですね。
ですから体験談を書いておきます。

私は４人兄弟の末っ子でしたが、いろんな事情で両親と私たち家族が同居してました。
家の老朽化と母親の半分の認知症のため、介護を快適にするという意味もあり、建物を解体し新築することにしたのです。
当時は私の家族は、妻と高校生の娘、中学生の息子でした。
１階を両親、２階を私たち家族、そして子供部屋ということで、建築資金５０００万円で新築いたしました。
建築が完成し、引っ越しした翌日、母親は死にました。
１階２５坪は父親一人。

翌年娘が看護学校に入り、寮生活のため家から出ました。
その後、父親も亡くなり、更に数年たち息子も大学３年の時にアパートを借りて、家が出ていきました。
５０００万円かけて建てた建物も、１０年たったら家族構成が変わり、私と妻の二人だけ、５０坪の家に二人というのは、なんというか虚しいものがありました。

その後、私が病気で倒れ、５７歳で仕事を辞めざるを得なくなり、それからの生活費のため、不動産を売却しワンルームマンションを買い、賃貸で生活するよう設計いたしました。
住まいは公団の賃貸です。
長年戸建てを持ち、固定資産税と建物修理等々の経費がかなりかかってましたが、今は管理費数千円で全てまかなってます。
長い人生のうち、広い住居が必要なのは１０年くらいです。
残りの大半は夫婦二人の生活です。
子育て期間より、老後夫婦二人で生活する時間の方が多いでしょう。
今は公団ですので、外装の壁工事とか屋根の工事といった心配はありません。

１０年で５０００万円消費しましたが、それもいい思い出です。
住宅ローンで家を建てていたら、違う結果になったでしょう。
手持ち現金で家を建てましたので、１０年て失っても、いい思い出になってます。

補足

体験談、身に染みます。良い悪いともいえないことが人生では色々あると改めて感じました。ありがとうございます。

mk1946さまから見れば私のように自己資金がないがこのような悩みを持つ人を見ると”賃貸にしておけば良い”と思われたりしますか。