不動産売買・投資

家のお金について！ 4年前に新築マンションを3000万で買いました。 今のマンションには、10何年は住むと思いますが、その後また新しい家、もしくはマンションを買うつもりです。 そこで質問です！ 仮にローンも終了して、2000万で売れたとします。 売れた2000万はまるまる、自分のものですか？ それとも、税金とかかかって、何ぼか引かれていくらぐらいになるんでしょうか？ 次の家の頭金にしよーと考えてますが、どーなるんだろー？と疑問に思い質問させて頂きました。

新築購入についてお聞きします。 仮に、今年度中に５０００万の家を購入するとします。 預金が５５００万あるとすると、現金で購入する事も可能ですが、 給与収入はあと１０年程しかみこめない場合、住宅ローンにした ほうがいいですか？ 何かの時のために貯金は取っておいた方がいいですか？ 良い案があれば教えてください。

良いと思う物件があるのですがいろいろ気になる点が。 隠しても明確なご回答に困ると思うので、さらします（いずれも同じ物件です） http://realestate.homes.co.jp/search/detail/b%5B%5D=76540007016/tk=1/bsg=5/route=8/ http://www.aiwahouse.co.jp/house_list/1010/post_209.html http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=5&pf=14&md=key&key=%A4%BF%A4%C1%A4%D0%A4%CA%C2%E6&code=0941000F88MZ107 質問は以下の通りです、 (1) 築後年数が21年なので、住宅ローン減税の対象外かと思います。 「耐火建築や耐震住宅であれば25年以内OK」なる説もありますが、 http://okwave.jp/qa/q5466216.html 本物件は、木造なのでやはり対象外でしょうか？ (2) 本物件は容積率を超過しているようですが、住宅ローンは組めるものでし ょうか？ 三井住友は多少の違法建築にも目をつぶってくれると聞いたことがありますが、 当方は新生銀行などの住宅ローンはどうかと考えています。 また、本物件は、土地132.26m2（建ぺい率50%／容積率80%）に対し、 地下：66.21m2、1F：62.93m2、2F：62.93m2、さらに3階増築部分が16.56m2 あるようです。 地下は容積率に不算入、3階は未登記だとしても1F + 2F = 125.86m2 あり、 132.26m2 * 80% = 105.8m2 という建ぺい率の上限より20m2も超過していると 理解しています。超過についての考え方は、これで合ってますか？ そもそも、なぜこういう違法建築が可能だったのかわかりませんが・・・。 (3) 値引きの交渉を行う場合、常識的な範囲はどれくらいまででしょうか。 青葉台駅徒歩圏である本物件の地価は100万円/坪程度かという印象をもってい ます。土地132.26m2（40坪）なので、土地代が4000万円とすると上物が2000万 することになります。 豪邸だとは思いますが、「築20年以上の違法建築」であればもう少し下がらな いものかとは思います。 以前、不動産業者さんから、極端な値下げを吹っ掛けだとしても、非常識なあ まり交渉のテーブルにすら着いてもらえないこともあると聞いたことがありま す。一方で、売主が至急で現金が入用だったりするケースで、思わぬ値引きが 成立することもあるとも聞いたことがあります。 恥を承知ではっきりいいますと、4500万くらいにならないものかと思います。 このあたりの値引き交渉における業界の暗黙の了解についてもコメントをいた だけたら幸いです。 (4) 友人から「築20年もたっているような中古物件に何千万も支払う気は起こ らない」という言葉を聞いたことがあります。確かにそうだと思うので、それ も迷う要素になっています。 本物件は土地代が主、のように考えるべきでしょうか。「中古の割りに高い物 件」を購入する際の頭の整理の仕方についてアドバイス下さい（そういう物件 はこういう理由でやめておけ、というコメントも歓迎です） どれも取り扱い業者に問い合わせるべきことなのかもしれませんが、事前知識 として知っておきたいです。 部分的なご回答でも大変助かりますので、気づいた点などコメントいただけた ら幸いです。 いろいろなお話をうかがいたいです。よろしくお願い致します。

契約時以降に土地条件悪化の連絡！ 整地前の土地33坪を購入しました． 契約時は土地の高さGLは11で隣地より13cm高いと説明を受け，隣地より高いことを念押しして買いました． 契約2日後に「GLが10.8に変更になり隣地より7cm低くなる」と連絡を受けました. 約束違反です． まだ整地も完了していない状態です． この場合，手付金と印紙代は全額回収の上解約できますでしょうか？ また，契約を進めるならば，いくぶんかの値下げ交渉はできますでしょうか？ ご見識のある方，ご教授願います．

住宅ローンについて。 現在、家を建築中です。 引渡しは12月中の予定です。 建築会社さんの方で7月頃 住宅ローンの審査を出して頂き （フラット35とすまいるパッケージの併用） 月々の返済額も確認しております。 先日、 テレビでゼロ金利について報道されてましたが 12月に引渡しの家の住宅ローンの金利も 7月の見積もりより下がるという事なのでしょうか。 また、ゼロ金利政策により どの程度下がるのでしょうか？ 分かる方いらっしゃいましたら お願い致します。

不動産競売による1位以外の人の価格 不動産競売の売却決定日以降、他の人がどれ位の価格で入札したかというのは分るのでしょうか？ 1番高く入札した人の価格は裁判所やインターネット上で見れるみたいですが。 2番目や3番目の入札した金額が分るのかどうか教えてください。 よろしくお願いします。

重要事項説明書の特約について。 住宅購入の件では、以前にも相談させて貰っておりますが 今回は特約について気になる文面を見つけました。 本物件分譲地内の建物は、民法第234条に定める隣地との離隔距離（50cm）を 満たしていない部分がありますが、買主はこれを了承するものとする。 （今現在の状況） 土地、建物を購入しております。 現在はまだ、居住者もいて立て壊しもしておりません。 更地になる予定は来年3月頃です。 それから建築にかかります。 この特約は、民法に違反して建築する！と言う事でしょうか。 もしその様であれば、解決策やアドバイスをお願いいたします。

相続時の土地と建物の名義について 父親が高齢で兄との相続のことで心配しています。 今土地の半分に2世帯住宅が建っており、兄が家の立っていないほうの 土地と住宅の2階部分を、私が家が建っているほうの土地と住宅の1階 部分を相続する予定です。 ただ将来自分の子供が大きくなって、私の方の土地に立っている家を 壊し、その部分を子供に相続させるときに2階の建物の権利を持って いる兄に何かしら保障しないと（たとえば立ち退き料？言葉悪いですが） いけないものでしょうか？ ご教授いただけますと幸いです。よろしくお願いいたします。

仮換地・保留地の物件を購入する際の売買契約および重要事項説明書等で 注意すべき事項を教えてください。 今回 本業以外に宅地建物取引業も兼業の売主から 直接物件を購入するため不安な面と判らない事項が多く アドバイス宜しくお願いします。 １． 売買契約および重要事項の説明と契約には必ず宅地建物取引主任者が 立ち会い押印しないと契約書は無効でしょうか？ 私が売主に宅地建物取引主任者の立会いを口にしますと 先方はこのことに関して一切口にせず 事務の方が処理しますと言うだけで心配です。 宅地建物取引主任者が在籍していない場合はどうなのでしょうか。 また 契約が有効の場合 後々、買主に不利益となるような事項が発生することはないでしょうか？ ２． 本物件は仮換地と保留地にまたがって建っており 保留地は売主が土地区画整理事業組合から取得していますが 仮換地は売主と登記名義人（所有者）が別です。 この様な物件の購入に当たり事前に確認・注意すべき事項等を ご教授のほど宜しくお願いいたします。

宅地建物取引主任者とは 現在、土地の売買で揉めておりまして（このサイトでアドバイスを沢山いただいております）、 そもそも「宅地建物取引主任者」とは何なのかを知りたく質問させていただきました。 揉めている内容は、重説時に近隣の建築計画の知らないと説明を受けて物件を契約したのに、購入した土地の目と鼻の先にマンション建築計画（着工しはじめてるみたいです）が既にあった事でいろいろと揉めています。 売主・仲介業者ともに不動産業をしている業者です。 この事を申し伝えた所、仲介業者の宅地建物取引主任者が重説時の前段階で、マンション計画予定の看板を見落としていたという事です。 他の質問で、それは業者として有り得ないとの事なので、ここは強く突いていこうと考えております。 さて、ここで質問なのですが、 ・建築計画を宅地建物取引主任者が知らなくても、その会社の営業が知っていた場合、その責任は会社自体に発生しないのですか？（営業さんが可哀そうです） ・この宅地建物取引主任者が持っている免許はどういった場合に停止・もしくは取消になるのでしょう？今回のケースでは難しいですか？ また、売主を交渉の場（今回の看板見落とし）に呼んで欲しいとお願いしているのに、あくまで仲介のウチが物件を預かっているので売主は呼びませんとの一点張りです。わたしは売主と契約しているので、今後の対応の協議は売主不在で進むのだろうか疑問です。 （これでは仲介業者は仲介業者ではなく、代理業ではないでしょうか？契約事項について権限を仲介は持つのでしょうか？） 売主にはメールにて今回の件を伝えましたが、音沙汰なしです。 以上、この質問について、ご回答・アドバイスをお願い致します。 長文・乱分で失礼いたしました。

「新築の家を購入したのですが…」 新築の家を購入したばかりですが、離婚になりそうです。 土地価格約１１００万、建物約２５００万、合計約３６００万で契約しました。 （家具等は最初から殆どついており、価格に含まれていました） 頭金で、それぞれ独身時代の貯金から大体３００万ずつ、私の両親の援助で１０００万支払っています。その他、手数料や保険などの諸費用は結婚してから貯めたお金で支払いました。 （参考までに、家自体は建って１年、住んだのはそれ以下で、子供もペットもいません） 例えば３０００万で売り出し、値切られ２７００万等で契約されたとしたら、実質自分たちの手元に入ってくるのはいくらくらいになるでしょうか？ とりあえず私の両親には１０００万は返したい（夫もそれには同意）と思っているのですが…。 １０００万は私への贈与という形になっています。 そして、それ（１０００万）を引いた分を夫婦でそれぞれの出費に基づき分ける形となると思うのですが、そういう認識で大体合っていますか？ また、もしも夫が住み続けたいと言う場合、当然家から私の名義を抜いて欲しいのですが、その場合は夫が一括で私の名義分の支払いが出来ない場合は、やはり売るしかないのですよね…。 一括じゃなくても、分割で支払う人もいるのでしょうか？ （ローンは夫だけで組んでいますが、私は連帯保証人です。また、持ち分は土地と建物とそれぞれそれぞれの支出に合わせて持っています）

土地売買後に境界をすると、売主から聞いたのと違う 　売買後5年ほど経っています。今回既存のものを解体して新築工事をすることになり、測量士を頼んで境界をはっきりさせることになったのですが、売主から聞いているものと隣地の境界の認識が違うようなのです。売買契約書にある坪数と実測の坪数が変わる場合、売主や仲介業者になんらかの責任を取ってもらうことはできませんか？ 　（今思うと馬鹿なのですが）購入時には、隣地境界ははっきりしているとのことで、仲介業者からは「測量はきちっとして書いたものをしているけれど、封をしているので空けてはいけない」というようなことを言われ、測量図があるものと思っていました。 　仲介した会社は廃業しており、今はもうありませんが、社長は政治家で現職の議員です。売買に携わった仲介者は今は、自分で別の不動産会社をしています。売主は議員の親戚筋ですが、経済力はなさそうです。

無知のまま５日前に契約してしまいました。 仲介業者の紹介で、連日物件を見学していました。 建築条件付の物件でしたが場所と価格にひかれる物件に出会い 営業マンの話術に乗せられ、その日に手付けの１００万を入れ売買契約をしていまいました。 営業マンには当日に契約はしたくないと言いましたが、全て説明するので解らないことがあれば聞けるから大丈夫と言われ宅地建物取引主任による説明を受けました。 説明を受けたら＝判をおさなければいけない様な空気で、 後日でも構わないなどの助言も一切ありませんでした。 続いて売主も表れ土地契約。 ハウスメーカーも現れ建設工事請負契約。 まるで当たり前の様な流れでした。 自宅に帰り、いろいろ調べるとどれもこれも当日にすべき契約では無い事に不安を抱きました。 まだローンの申込もしていない状態です。 今、解約となると手付金をあきらめるしかありませんか。 また、ハウスメーカーから図面をメールで頂ける事になっていた約束の日にメールが来ないので営業マンに確認すると翌日には送るとの事でした。が、翌日にもメールはきません。結局図面に不備があったので直してから送るとの事で土曜日まで待つ事になりました。 この様な事もあったので、この先とても不安です。 業務委託契約書の契約解除に、業務の履行を怠った場合解除出来るとありますが、 この図面の件で何とか解除にする事は出来ませんか。何かアドバイスを頂きたいです。

ネットで中古マンションのいい物件を見つけました。 広告が出されて5日目ですが、このような出たばかりの物件でも値引き交渉は可能でしょうか？ ちなみに2600万円の物件で100万円引きが希望です。

家の権利書は、誰でも見ることが出来るのですか。 家の権利書は、法務局へ行けば誰でも見ることが出来ますか。 家族以外の人でも見ることは可能なんですか。 可能とすれば、必要なものは何ですか。 印鑑だけですか。 料金は、いくらかかりますか。 教えて下さい。 よろしくお願いします。

役所の所有地との境界 30年近く前に某役所が所有していた土地を２筆に分筆し、その１筆を買いました。 分筆測量した地籍測量図でもって市長と契約書を交わし買いました。境界確定書はありませんが 杭の位置が示されている地籍測量図です。 最近、残りの1筆をそこの借地人が買うというということで土地所有者某市役所がウチに境界確定 を求めてきました。ウチと関係するのは３点です。 １点は、平成13年に地籍測量図通りに、市役所、ウチ、Ａ家で立会して確認書を作成しましたが、 今回正確な位置があると市役所が言うので異動し、Ａさんが確認書を作り直しました。 他2点は市役所とウチと２者で立会をして、市役所の承諾書にウチがハンコを押しました。 市役所なので位置は全面信頼し、 相手の手元を見ると現況測量図と書いてありました。 ただ、承諾書はお互い手元に証拠が残せるものと思っていたのが違いまして、戸惑っています。 「官は境界確認書というのは作れない、承諾書は市役所のみが保有、コピー不可。」 だそうで、 市役所側の測量会社も居て官の受注だけの会社だそうですが「確認書？知らない。 官民間では作らない。民民だけ。」と。 しかし承諾書の閲覧は市役所へ行けば出来るそうなのでハンコを押しましたが良く考えると 双方持つべき。位置も書面で示してもらうべきでした。 たとえば今回のケースではウチはもう1筆の借地人がじきに土地を買い取るので民民の境界となります。手元に境界確認書はあった方が良いです。 この部分はウチで費用を持たないと確認書は作成できそうもないので負担になるからです。 「ここが個人所有地になる前に市役所とやっておいた方が良いと思うんですよね。」とも言われ 急ぎましたが、手元に置けない承諾書では将来いつまで通用するか疑問です。 考えると杭の異動もしてしまいましたがここは 上記、平成１３年に確定させた点でしたが、この５月にＡさんが建物建築中に抜いてしまい、 市役所の測量会社がウチに「お宅の杭が抜かれてますよ。」と言って来たのです。（ウチからは塀で見え ない。）ずっと杭を抜いてて黙っていたＡさんに私も腹を立て、もめてＡさんに杭の復元を求めました。 そしてＡさんの費用で元どおりに復元する事になりました。 が、当日、元通りにするつもりで立会したら市役所が位置を異動したいと物言いを付けてきたので す。 皆驚きましたが、急きょ数分話し合い市役所の言う事なのでその通りに しました。Ａさんには実害が無い場所ですがウチはブロック塀が2ｃｍはみ出す形になりました。 地籍測量図の境界を外側にして塀を作ってましたので今後位置異動です。 今日市役所にその異動の根拠の説明を詳しく聞きたく電話したら 「市役所の測量会社が立会前にお宅の塀に異動位置をペンキで印してました。Ａさん側に通知してる。 説明は充分した。」 突然言われてみんな数分で相談したのです。 ＡさんとＡさん側の土地家屋調査士さんとは説明は無かったと確認しあってたので、 それを告げるとやっと黙りましたが、嘘を強気で主張された時は怖く今までのやりとりも 不信だけになりました。 ハンコは自分の責です。が、市役所の応対を考えるとおかしい事ばかり。 「一度契約書を交わしたものをあとから文句言われては困る。」 「説明聞きたいならあなたでは無理なのでプロを依頼してその人から話しをしてきて欲しい。」 「希望なら書面を送ろうと思いましたが、全部を破棄にします。 何も無くなりますから見せられません。 私は境界の確認もしなくて良いと思うんですよ。これで良いでしょう。」でした。 素人に説明は難しいでしょうが、プロを依頼すると費用がかかります。 「文句言うなら説明でなく全てを破棄にするから良いでしょう。」も 平成13年確定点に戻すにはこれも復元で費用がかかるんです。 「せっかく書面を送ろうと思ったけどやめます。」については、コピーは渡せないきまりだったはず なのにどうしたんですか？という感じです。 1年以内に市役所は冒頭の借地人と売買をするそうですが、買い手は境界確認はあまり求めてない ようです。しかし逆に今度はこちらで認印取るのも難しいかもしれません。 杭を異動してしまったので私も今までのように地籍測量図を主張できなくなり、これから困ってます。 市長の捺印入りの図面から数値が変化したのですから その根拠の説明や、変化後の図面のコピーをもらいたいです。 承諾書は双方で持つべきです。 との思いでしたが、全てやり直しになりました。 善後策に困っています。

二項道路のセットバックについて 週末に契約を控えた築２０年の中古物件に関してです。 内覧の際、物件の前の駐車場に接する道が私道のようだったので 不動産屋さんにおたずねしたところ 物件所有者以外の方の私有地で位置指定道路、とのことでしたが 今日になって、その後詳しく調べたら市の二項道路だった、と言われました。 いずれも将来再建築を考えた場合には許可のおりる道路ではあると思うのですが 二項道路となるとセットバックの必要性があります。 その二項道路は市道から斜めにのびていて、市道との境は細長い旗形状の空き地というか、 植え込みがしてあります。 二項道路の幅はおそらく３ｍほどだと思います。 そこでおたずねしたいのですが、 このように向かい側に建造物がない場合 セットバックは接道の端から４ｍと考えていいのでしょうか。 また接道が位置指定なのと二項道路なのとでは、土地を売却する際、価値自体には差が生じますか？ よろしくお願いします。

新築。ローン開始の時期はいつからでしょうか？ 新築にあたり、良い土地を見つけました。 更地渡しで、２０１１年１月末に引き渡しです。 ここで、貯金の大半を使おうと考えています。 建物は、１年以内に（２０１１年度中）建てたとして、 ただし、土地で自己資金を殆ど使うので、建物全額ローンを考えています。 その場合、契約時とか、上棟式とかで、まとまったお金がいると聞きましたが、 そういうのもローンでカバーできるのでしょうか？ それとも、、契約時とか、上棟式とかは、ローンに入らないのでしょうか？ ちなみに金利が安いとされてる「フラット３５ Ｓ」を考えています。 詳しい方おしえて下さい。

中古マンションの購入を考えています。 先日、希望の物件を見つけました。 フローリングを無垢の素材にしたいと考えています。 ただし、このマンションの規約でフローリング工事をする時は下の階の住民の承諾を得ることとなっています。 私としてはどうしても無垢にしたいと思っていますが、承諾が得られないことでできなかったらどうしようという不安があります。 承諾が得られないケースもあるんでしょうか？

新築マンション購入でフラット３５を利用する場合につなぎ融資が発生する条件について質問です。 つなぎ融資についてネットで調べたのですが、注文住宅の一戸建てに関する例が大半で新築マンションに関する例が少なかったので少し混乱しています。 明確に発生する条件としては、 ・フラット３５のローン契約が遅れて、マンションの引渡し（残金支払）に融資実行が間に合わなかった場合 が上げられるかと思います。 ただ、新築マンションの売主との契約順は以下の順序では？と思っており、 ・残金支払 → 引渡し → 所有権登記 → 抵当権登記 フラット３５からの融資のタイミングは抵当権登記後になるのでは？と思っているので、 残金支払のタイミングでフラット３５の融資実行が行われないことになってしまいます。 新築マンションでフラット３５を利用する場合は、必ずつなぎ融資が発生することになるのでしょうか？ （売主が代理受領を認めない場合） それとも、私の考え自体が誤っているのでしょうか？（フラット３５でも売主の残金支払のタイミングでつなぎ融資なしで融資される？）