実家の売却

質問

現在父は９０歳。少し認知もあり、一人での生活が危ないので、４年前から高齢者福祉施設（サ高住）でお世話になっています。私には兄がいて、３年前から父が不在となった実家で妻と子供と暮らしています。

一昨年に母を亡くして、父は自分が亡くなってからのことを心配し始めました。
発達障害の兄のことがあるからなのです。（軽い障害で、思慮に欠ける程度である程度普通に生活できます）
６０代の兄は父の会社で勤めていましたが、定年退職し、今は正社員からアルバイトになりました。月収８万円だそうです。
今から４年前にある国の女性に結婚を迫られビザ切れと同時にその国に一緒に行き、帰りはこの人と結婚するから、といって兄と再入国し、その後結婚してしまいました。４０代です。
そして子供が生まれ現在二歳。
兄の定年、国への仕送りもあり、生活は楽とは言えません。

そんな中、父が遺言書を書くと言い出し（認知とはいえ短期記憶が亡くなる程度でほとんどのことは自分でできます）今ある父名義の家を売りに出し、現金にして、自分がなくなったらそれを兄と私とで半分ずつわけるようにさせてあげたい、と言うのです。

父が亡くなってから家を売ることを考えた時、すべて私がしなくてはならないことを考えると憂鬱で、兄に家をあげてしまおうかと思うようになっていました。
兄は発達障害の上、世間知らずでこれまでにも何度も人に騙され大金を失ってきて、こうしたことは私がしなければならないからなのです。
でも父が兄に家を渡したら、とたんに騙され・・・などと言うので考えてしまいました。

確かに両親が汗水流して建てた家をみすみすだまし取られてしまうのはやるせなく、また、父の思いに添うことをしていきたいとは思いますが、一つ心配なことは、家を売ったことで父が多額の所得税を払うことや、保険料、住民税などを多く払うようになったり、保険負担率（現在１割）も上がってしまうと、かわいそうに思いました。

築１３年で実家の固定資産税は年間１６万円くらいです。

売った後の税金も怖いですが、父亡き後に、家がすぐに売れる保証はなく、先日施設の懇談会でお会いしたご家族の方が、今の内に打った方がいい、とおっしゃって、考えてしまいました。

売ったとしてもそのお金は父の口座に入れ、父が亡くなるまでは指一本触れるつもりはありません。贈与税怖いですし。推測ですが３０００万くらいで売れたらよい方だと思います。

父が生前中に売るのと、亡くなってから売るのと、どちらが良いでしょうか・・・

回答No.3

terepoisi

NO.2です。
補足ありがとうございます。
今の状況で売買契約まで進められるかについては
専門家ではないので、ごめんなさいわかりません。

以前、実家の処分について私の親族が税理士・弁護士に相談したところ
コスト計算や法的なこと、相続後のことまでアドバイスをしてもらえ
何とか先のメドをつけることができました。
負担が増える部分もありますがあらかじめ知っておくことで安心できました。
費用はかかりますが、一度弁護士などに相談することをお勧めしたいです。

お礼

ありがとうございます。家の売買は大きなことなので、専門家に相談してみます。失敗してしまいました、では取り返しがつきませんから。
本当にありがとうございました。

回答No.2

terepoisi

私もお父様ご存命中の処分のほうが良いと思います。
相続後に売るにはいったん相続人のどなたかに名義変更した後でないと売れません。

お父様の健康状態がよい今のうちにあなたが任意後見人となり
財産処分を任せる旨の公正証書を交わしておくといいかもしれません。
一般的な成年後見の財産管理では生活資産の処分ができませんから
どんな権限があると生前にあなたが代行して家を処分できるのかを
弁護士などに確認してください。

もし売却益が出たとしてもいろいろ負担が増えるのは適用年度のみです。
売却しない場合の不安要素やその後のコストと比べてよく検討なさってください。
売却後の課税その他については税務署や税理士にお尋ねになるのが確実でしょうけど
弁護士にも相談できます。
包括的な相談先としては相続問題に詳しい弁護士がいいかもしれません。
うまく解決できますようお祈りします。

補足

アドバイスをありがとうございます。甘えさせていただきまして、もう少し細くコメントを補足させていただきまして、教えを賜りたいと存じます。
父は認知症とは言え、軽い見当識障害と短期記憶障害以外は、わりとしっかりしていて、1年前の母の死や、逆に嬉しかったことも覚えていますので、今の状態であれば、素人目ですが自分で（私も立ち合いますが）家の売却に関わることができます。

今現在も施設の支払いや、病院代、その他も父に聞きながら口座からお金をおろしています。兄が騙されることから、私が任されている分、責任も重く、実の兄に父の財産について隠さなければならないことがとてもストレスになりますが、父が路頭に迷うことになったら大変なので、叔父や叔母に相談しながら、父のケアーをしています。

後見人のことも考えましたが、そのことをすることによって、兄が父の財産の事を知ってしまうと困ると父や叔父や叔母に言われ、この4年間確定申告から父に関する全ての支払いを私がしてきました。

家の名義は父の名義なのと、父自身が自分の死後の私の苦労を思い、売ろうという気持ちになっているので、父主導で売却のお話しを進めていこうかと思いますが、要介護３の父にそうしたことをしてもらうことは法的にできるでしょうか？もちろん騙されないように、契約にはすべて私も立ち合い、お金がかかっても専門家のセカンドオピニオンも聞きながら進めていくつもりです。
売却できたら、父の考えでは家を売ったお金は父の口座に入金してもらい、「父が亡くなるまでそのお金には兄も私も一切触れないことにして、亡くなったら半分ずつ相続する」という遺言書を書いて、という思いのようなのです。こうした話がちゃんとできるのです。

認知症テストで２０点以下の人の遺言書は、法的効力がありません（公正証書にはならないそうです）が、兄も善良な人ですし、父が書いたものに従ってくれます。

父が亡くなってあの家が残った時のことを考えると、憂鬱になり、財産放棄をし兄にあげてしまい、自分は関わらない、ということまで考えましたが、父が、介護してくれているお前（私）にもあげたいし、兄が騙され、家を失ってしまう、あいつ（兄）を助けてやってくれ、と言うので・・・。

今兄がいる実家は維持費も大きく、固定資産税に加え、お風呂の給湯器故障取り換えや、雨どい修理や、ガスコンロ故障取り換えなど、この２年間で兄は２００万円以上使ってしまいました。年収１５０万の兄に維持できる家ではないのですし老朽化が目立ってきました。

何度も申し訳ありません。もしお時間がございましたら、アドバイスをよろしくお願いいたします。

回答No.1

hawa254

売るなら早い方がいいと思います。
土地の値段は変動し上下がありますが、建物は年数を経るごとに下がりますので。

あと売るときの税金ですが、売った価格により儲けが出なければかからないようです。
むしろその損益について確定申告することで還付があります。

下記サイト参考になります。

http://www.home-uru.com/zeikin.html

補足

ご回答をありがとうございます。サイトを拝見し気づいたのですが、父は施設入りして、つまり実家に住まなくなってから4年経っています。ということは　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
１．居住用財産の3000万円の特別控除が使えないということでしょうか？

父は住んでいなくても兄は住んでいますから住宅財産となるのでしょうか？
買った時の価格は注文建築ですがとてつもなく高かったので、それ以上で売れることも、３０００万円を超えることもないと思います。