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親（認知症）の不動産売却について
父が認知症になり、施設に入れる事になりました。 自宅と土地は父の名義で、それらを売って、父の今後の生活費や施設の費用に当てたいと思っています。（母は既に他界しています） 又、父の生活費で、将来の自宅の購入の頭金にとこつこつ貯金していたお金もほとんど、底をついてしまったので、その不動産の売却で得られた分を、父の生活費の立替分として父から返してもらうという形でまとまったお金をもらえればと思っています。 父は、既に、いろんな判断ができないような状況で、今後の経済的な話をしても、全然理解できていない状況です。 そういう場合は、子供が勝手に不動産を売却する事はできるのでしょうか？ 又、そのお金の使い道は、父の今までの生活費の清算と父の今後の生活費（施設）に宛てるつもりなのですが、相続税の対象になりますか？
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>父が認知症になり、施設に入れる事になりました。 契約行為（売買契約など）には、法定代理人・保佐人を立てることになります。 症状が軽い場合は、いわゆる「無能力者」ではないので、別途委任状などで 代理人となれば、息子さんが売買行為を代理できます。 ＞自宅と土地は父の名義で、それらを売って、父の今後の生活費や施設の費用に当てたいと思っています。 （母は既に他界しています） 下記の委任状を書いてお父上の自筆の署名と実印をもらえばいいです 委任状 私は、下記の件につき次のものに、売買契約にかかわるすべての権限を委任します。 委任者 住所 氏名 平成○年○月○日 住所 氏名 印 記 土地 所在地地番・・・・・・・・・・・・・ 地積・・・・・・・・・・・・・・・・ 建物 所在地家屋番号 延べ床面積 m2 ＞そういう場合は、子供が勝手に不動産を売却する事はできるのでしょうか？ 勝手にはだめです。 どうしても自筆の署名がとれないときは、医師の診断書かケアマネジャーの文書を もって地方裁判所で準禁治産者の認定を受けます。 ＞そのお金の使い道は、父の今までの生活費の清算と父の今後の生活費（施設）に宛てるつもりなのですが、 売却すれば、譲渡益に２５％程度の課税がなされます。買った時の売買契約書とか をみて確認してください。 ＞相続税の対象になりますか？ まだお父さん死んでません。相続ではなくお父様の所得です。なくなれば残金を相続ですが 相続税の課税標準が５０００万円を超えたら５０００万円＋相続人一人あたり１０００万円を控除した 残りに相続税がかかります。
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ponsuke04さん ご指摘ありがとうございます。 施設に入るお金、有料老人ホームもしくはグループホームの入所のための費用が急遽必要で 不動産の処分をお急ぎなのと解釈、経験上のお話を申し上げ面目ありません。 正しくは仰るとおりです。 施設への入所には、同居してしる親族の話し合い 形ばかりとはいえ本人の意思確認もあって普通 そこまでやってる人はまれですがね（＾＾） 民事ですから、時間も大切ではありますが・・・ 私の友人のアルツハイマー専門医にいわせたら、能力の判定はできても、意思の有無の判定は難しいらしいですよ。というかどういう状態でも意思は存在する。 ま、法的に間違っていたとしてきされたらその通りなので撤回して謝罪しておきます。
●No.１と３さん以外は、お答えが間違っていたり、不適切であったりします。ここで書きますことは「正しい」ことです。抜け道や、バレないで過ごす方法を示すものではありません。よく読んでください。 ●認知症の方の不動産処分は慎重にしなくてはなりません。ましてや本人の所有不動産を処分することは本人の利益に反する行為の可能性がありますので、単純に認められることではありません。 ●認知症に関しては通常の医師の診断書で「代理」となることはできません。後見が必要かどうかについては、裁判所が認めた見識のある鑑定医によります。主治医がそれだけの能力があれば主治医が鑑定医となることはあります。でも裁判所指定の鑑定書を作成しますので通常の診断書ではありません。 ●ましてや認知症の方からの委任状は一歩間違うと犯罪になりますので安易に作成させてはいけません。委任状は委任する人の判断能力に全く問題がない時にだけ効力をもつもので、そもそも委任時点で認知症がある場合には委任そのものが成立しないのです。そればかりか、そのような認知症の人に委任状を作らせてしまう行為は「故意」と見なされ、それを理由に「後見人には不適切」とされる場合もあるのです。 ●また、仲介業者や不動産業者は成年後見制度には全く関係ありませんし、むしろ利用されることのほうが多いので地権者が認知症であることは業者には話してはいけません。 ●司法書士にも認知症の方の財産諸処分について判定する権限は一切ありません。不動産業者とつるんで認知症の方から不動産を巻き上げる行為は後を絶ちませんので極めて注意すべきことです。 ●家庭裁判所に相談して見ることです、補助、保佐、後見、と痴呆症の程度によってランクがあります。すべてが面倒な手続を必要とするものではありません。この場合「禁治産者」という認定ではありません。 ●認知症の親の不動産を都合のよいように処分したり、親の年金で生活している子供などが後を絶ちません。認知症の親の不動産をきちんとした法的手続をせずに処分したケースでは「極めて高率で」そのお金が本人のため以外の目的に使われています。 ●質問者の方がそのようとは思いませんが、いいかげんな手続きで済ませていると、そのような嫌疑をかけれらても潔白を示すものが何もありません。 ●認知症の程度により最終的にどのような手続となるかはわかりませんが、家庭裁判所に相談に行かれることが最も「非の無い」対処方法です。正しい手続をとれば、お父様が亡くなるまではもちろん相続税は関係ありません。 ■私は裁判所関連の「専門家」です。 ●くりかえします。行動をおこす前に家庭裁判所に相談することです。
お礼
大変ご丁寧なご回答、ありがとうございますｍ（＿＿）ｍ 家庭裁判所でも相談できるのですね。 大変参考になりました。ありがとうございましたｍ（＿＿）ｍ
失礼（委任状書式文中） 委任者 がお父様で 受任者 が質問者さまですね。 ＿|￣|○ 私も母が、認知症であった最中に母と共有名義の不動産を売却しました。 とにかく、司法書士がやっかいです。 委任状だけではすまされずに、病院に会いにいくといってききませんでした。 面倒でも 成年後見人制度の活用がいいのかもしれません。土地を売るならば仲介業者が入るでしょうから手続きを教えてもらうといいです。 いずれにしろ売買の委任状はつくっておいたほうがすべてが円滑にいきます。
お礼
yamadanaokakashiさんのご経験談との事で、大変参考になりましたｍ（＿＿）ｍ やはり、「成年後見人制度」の活用がいいのですね・・。 勉強してみます。 何度もご丁寧に、ご回答、ありがとうございましたｍ（＿＿）ｍ
- weiemes15
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> 子供が勝手に不動産を売却する事はできるのでしょうか？ 本人と利害が相反する可能性がある行為については、親族でも法定代理人になれなかったんじゃないでしょうか その場合は家裁で選定してもらうことになるはずです > 父の今までの生活費の清算と父の今後の生活費（施設）に宛てるつもりなのですが、相続税の対象になりますか？ お父さんが生きているうちだと、相続税はないですね 税務署に贈与とみなされないためには、立替の証拠を確保しておいた方がいいと思います
お礼
早々のご回答ありがとうございますｍ（＿＿）ｍ ご回答、参考にさせていただきますｍ（＿＿）ｍ
- ohirune_neko
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あくまで素人判断ですが～ お父様が認知症で何もできない状態であれば、あなたが保護している形でしょうから、代理で売却した形でもよろしいのでは？ もちろんほかのご家族（兄弟ほか）がいるのなら、相談した上でです。 また実質お父様の生活費として使うわけですし、相続税も考えなくても良いかと思われます。 （お父様の口座にいれ、そこから払う形で） 亡くなっているわけではなく、またあなたがそのお金を自分のために使うわけではないわけですから。 気になるのでしたら、その時点で認知症である証拠（医者からの診断書など）があれば、「認知症のため代理で～」という形は取れると思われます。
お礼
早々のご回答ありがとうございます。 ご回答、参考にさせて頂きますｍ（＿＿）ｍ
- higupapa
- ベストアンサー率39% (48/121)
あなたにご兄弟はいらっしゃいますか？ いるとすれば、誰が管理するかでトラブる可能性もありますが... 正攻法で言えば「成年後見制度」の活用でしょう。 一通りの手続きをして、家庭裁判所からあなたがお父様の後見人として選任されることにより、お父様の財産管理を請け負うことができます。 詳しくは下記のサイトをご参照ください。
お礼
「成年後見制度」で、不動産の売却もできるのですね。 早々のご回答、ありがとうございましたｍ（＿＿）ｍ
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