地方都市のワンルームマンションの処分について

質問

バブルの最中に、地方都市にワンルームマンションをローンで購入しました。２０年以上経過し、やっとローンの返済は完了しました。

管理は地元の不動産会社に任せていますが、今のところ入居者もあり、僅かですが定期的な家賃収入もあり、定年後の年金の補完に役だっています。

ただ、今後は常に、入居者があるとの保障もありませんし、物件が２０年以上も経過すると、将来的にその物件の価値はどうなるのかという心配もありますので、早い目に物件を処分した方が得策かを悩んでいいます。

そんな時、時々、日頃接触のない不動産会社から、「当物件を買いたい人がいるので売らないか」という電話がかかってくることがあります。

しかし、逆に、買主がいるということは、その人たち(買いたい人)は、購入することによって何らかの利益があるので購入するのだからと逆説的に考え、当方も、その様なメリットがあるなら、このまま売らずにもっておこうかと考えてしまいますし、年金生活者にとって、僅かでも現金収入は貴重です。

このまま所有した方が得策か、早期に処分した方が得策か、参考になる意見をお教え願います。

回答No.6

noname#194534

質問文が抽象的過ぎ

それで判断しろと言う方が無茶

20年以上経過した事実だけはわかりました

そもそも、素人であるならば投資用物件は持つべきでない

20年以上利息を支払っていた事実からして、
・大して儲かってない
・取得価格－現在の時価＝大損
ではないでしょうか

因みに、日本の空室率は15％

地方にもよりますが、人気の出なさそうな場所なら売り逃げした方が賢いことは言える

回答No.5

oyazi2008

当方も業者です。
7,8年で回収できるなら、実質利回り（収入から個都税や管理など支出を差しいた実収入の利回り）も良いですし、賃料は売却額と違って、空室になるリスクはありますが極端に下がるという事はありません。年収の8割～9割程度の見込みは（空室期間があっても）出来るのでは？
そのマンションが投資専用のワンルームだけのマンション等なら私は保有しておいたほうが良いかと思います。
ワンルームは投資専門で経費がかかることが議決されることは、ほぼありません。積み立て済みの金銭で修繕することはあるでしょうが、マイホームのように「建物の価値」を維持するための修繕は行わないです。入居者が集客で居る程度の質であれば良いのですから。
逆に言えば、分譲マンション（ファミリーなど）の一部がワンルームならやはり需要があれば売ったほうが良いでしょう。

10年後に半値で叩き売っても、その分はその間の家賃収入で現在売却したと仮定する実入りは回収できるのですから、叩き売った価額分は儲けです。
現在売った金銭をリスクの少ない投資に回しても、10年で叩き売った分にはならないでしょう。
しかし、10年後には叩き売る覚悟が必要です。その時に相場とか他の物件と比較しての売却額など宛てにしてはいけません。売れる価額で（買主が飛びつく価額で）手放すのです。
例えば今500万で、10年後でも200万なら直ぐに売れるでしょう。200万で4～5万の家賃が入るのですから。経済状況に依らずに売れますよ。（もちろんもっと高く売れるに越したことはありません、あくまで例です）
500万を10年預けて200万の利息にはなりませんから・・・・・

ワンルームのリフォーム費用などユニットバス交換以外は大した金額ではありませんので、それをリスクと考える必要は無いでしょう。

ローンの返済が終わったこれからが、やっと儲けですよ・・・・・・

回答No.4

toro1964

不動産業界のものです。

ご質問の内容だけで判断すると、売却したほうがいいと思われます。
築２０年のマンション、しかも投資用ワンルーム。おそらく管理組合も名だけで管理会社のいうがままでしょう。修繕積立金の残高は把握されてますか？管理組合総会などの資料には目を通されてますでしょうか。これからかなり大規模修繕などで一時負担金などが出る可能性が否めません。私の知っている事例では築２５年の投資用ワンルームで一戸あたり１００万円の修繕負担金が発生したケースがあります。
その場合、今現在の純手取り収入から、資金回収にどれだけかかるか計算してみてください。

売却を進める業者は、おそらく貴方様の考えている金額より相当低い数字を提示してくると思いますが、この先、入居者が退去した際の内装・設備の更新費用やマンション共用部分の設備的劣化、先にあげた大規模修繕費の問題などを考慮すると、売却先があるうちに現金化しておいたほうがいいと思われます。

お礼

皆さん、いろいろ回答いただき有難うございます。

皆さんのご意見を総合すると、どうも売却すべきとのご意見が多いようですね。

管理組合は当然ありますが、いつも委任状を提出しており、参加者も少ないようです。

修繕積立金は積み立てていますが、このままでは大規模修繕ができないとのことで、昨年、増額になりましたが、
それでも大規模修繕ができる金額には達していないようです。

そんなマンションに買主があるのが、不思議でもあり、電話がある業者が信用できるか疑問もあります。

以前、今マンションを管理している業者に、概算売却額を聞いたところ、電話があった業者より高額でした。
それでも、今の家賃のまま貸すことができれば、７～８年で売却予想額を上回るし、年金生活者としては、現金が入る未練もあります。

それでも、長期的に考えれば、売却すべきなのでしょうね。

売却するなら、電話があった業者ではなく、日頃接触のある業者にしたいと思います。

回答No.3

masa9822

建物を作って、管理して、大家もしています。
結論から言うと、物件により違う。としか言えません。
大家業は1部屋でも商売です。いえば個人事業主。それで商売をしているのであれば
プロです。大家業は素人でもできますが、それで儲けるには素人ではできません。
基本的には、建物の寿命、管理体制、その地方都市の状況も含めて検討するのがいいと思います。
大家関係で図書館に行けばたくさんの本があるので、そこからと思います。
大体の計算式があるので、それである程度わかります。ほぼ、数学です。

回答No.2

Mokuzo100nenn

不動産の鉄則は、買いたい人が現れたら売る、売りたい人が現れたら買う、この二つに限ります。

買いたい人が現れないのに売りに出すとか、売りたい人がいないの買いに行くのは止めた方が良いということでもあります。

上記のゴールデンルールを適用すると、質問者さんの物件は「売っても良い」時期にあります。

「売っても良い」時期を逃すと永久に売れなくなりますが、覚悟があれば、最後まで（＝取り壊しまで）賃貸マンションとして保有する選択肢もあります。

回答No.1

山田 太郎（@testman199）

売った方がいいです

質問文から察するに（提示する情報があまりにもいけてない）
20年間マンション経営など勉強したことないのでしょう
もし勉強していたとするならセンスないです。
いまどきのマンション経営は勉強不足が設けられる商売じゃないですから。