古いワンルームマンションの今後の処置は？

質問

購入して２４年、関西の地方の県庁所在地（神戸市）にある一戸です。
現在の家賃４万８千円、其処から管理費、積立金、固定資産税を差っぴくと年間４０万円ほどの手取り。
賃借人が平均で１年半ぐらいで退出すると２ヶ月から半年ぐらい空き家になることが多く、改修費用が１０万円は掛かります。
１９９０年ごろ不動産バブルがはじけて以降不動産価格は下がり続け、
今では購入時の３５パーセントぐらいの価格に値下がりしています。
あと２年残っているローンを一括返済しました。
月額の賃貸料が月のローン返済額を上回ったことは一度もありません。
通算で何百万円単位の赤字のようではっきりわかりません。
神戸の大震災がかなり足を引っ張りました
２月から空家になるので、賃貸の募集をしていますが売却の相談も進めています。
古いので新築のマンションに顧客を奪われがちです。
仲介、賃貸募集の業者は古いマンションは補修費などがかさんでくるので早く売った方が得策だと言ってます。
妻はいざとなればセカンドハウスとして使うのもいいかも・・
などと言ってます。
(1)今、物件を売却して国債などを買う。
(2)このまま賃貸を続けて何十年単位で赤字を取り返す。
どちらにしようか迷ってます。

回答No.1

noname#155097 · ベストアンサー

中古マンションには大規模修繕という名の
大きな再投資が必要とされます。

基本的に負債はもうないようですので、
今後はその再投資と賃貸による収益の差と
国債などに振り向けた場合に得られるであろう
収益とどちらがいいのかという選択になると思います。

借り手の見込みがないようであれば、
確かに早いうちに見切りをつけたほうが
いいという話にもうなづけます。

しかし、今は不動産市況が最悪で、
中古物件価格も最も底であることも確かだと思います。

特に使途がないようであれば、セカンドハウスという
選択肢もあるように思いますが、

リノベーションなど、付加価値をつけて再販、賃貸するような
方向も検討されると回転率が上がるか、再販するにしても
価値は上がると思います。焦らずにいろいろ研究されてみてはいかがでしょうか。

回答No.2

oska

＞古いワンルームマンションの今後の処置は？

ワンルームマンションは、年々確実に評価額が下がっています。
また、今後景気が良くなっても、年々下がり続けます。
賃貸人は、一月でも新しいマンションに引っ越しますからね。
私が持っているワンルームマンション（別々の地で２戸）は、ここ２年間空家です。
が、ワンルームマンションは「家賃目的よりも、節税目的」として、不動産業者は販売していました。
節税目的だと、入居者が居なくても目的は達しています。

＞妻はいざとなればセカンドハウスとして使うのもいいかも・・

私も、１戸はセカンドハウスとして利用していますよ。
窓からは、瀬戸内海と西日本最高峰の石鎚山を望む事が出来ます。^^;

＞(1)今、物件を売却して国債などを買う。
＞(2)このまま賃貸を続けて何十年単位で赤字を取り返す。

質問者さまの場合、節税よりも利益（投資）目的の様ですね。
ワンルームマンションの場合、部屋は価値がありません。
あくまで、そのマンションの立っている土地の持分が評価額です。
ここ数年、路線価格は下落傾向にありますよね。
もし、ローンが終わっているのなら売却して下さい。
余程立地条件・環境（駅の近く・大学の近く・単身赴任が多い会社の近く等）が良くても、評価額は上がりません。良くて、現状維持でしよう。
今までの赤字を取り戻す事は、富士山が爆発するよりも難しいです。
私だったら、１円でも高い間に売却し、安全な投資を行ないますね。
某（誰でも知っている）銀行は、元本（１０００万円まで）保証で年１％の金利で定期預金を募集しています。

最後は、質問者さまの判断です。