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築39年マンションの今後
- 築39年の鉄骨コンクリートマンションの6階建ての２階の３DK一室を区分所有しております。売却を不動産にい相談すると、６００万円以下程度ということです。
- ２年前に家賃７万円で貸してましたが、半年前から空き状態です。管理費、修繕積立金、固定資産税合わせると年間約３０万円かかります。ただ利便が良いため同マンションの他の賃貸部屋はすべて埋まっているようです。
- 現在、賃貸で募集しておりますがまた1-２年で退去されると内装費もかさみトントンです。いずれマンションの建て替えの話がでると思いますが、話がまとまらなければ10年後、２０年後はゴースト化し、維持管理費は払い続けるということになるのですよね。
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「他の賃貸部屋はすべて埋まっている」のに、そちらの部屋が「空き」というのは何か問題があるのでしょうか。 仮に家賃５万円にしたとすると、経費30万円を引いて、年間30万円の収入です。 10年で300万円です。 10年後に売却額が300万円だとすると、合わせて600万円で、現在の売却額と同じですね。 ただし、今後10年間は管理費、修繕積立金、固定資産税が上がらない、という前提です。 売却でしょう。 (1) 今後10年の間で、少なくとも管理費、修繕積立金は上がると思います。 (2) 家賃５万円でも、10年間空きナシは考えにくいです。 (3) 相続なので初期投資はない。 このまま賃貸にしていたとしても収益性は下がるだけですから。
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何回か不動産の売買はしていますが、基本的に「売れる時が高値、買えるときが安値」と考えています。質問者様に『売る気』が出たなら「売れる時が高値」と考えるべきでしょう。一室の賃貸ではリスクが大きすぎます。家賃は滞納、出て行く気配もなし、なんて借主に当ったら“目も当てられません”。高い弁護士費用や裁判費用をかけてチンタラ裁判なさいますか？
お礼
ご回答ありがとうございます。確かに１室賃貸はリスクがありますね。参考にさせていただきます。
自分が住んでは？ マンション保有などは、商売の才がなければ 合わないので、手放す方が無難だと思います。 商売するには勉強も必要です。 金あって、マンション買えば儲かるだろうみたいな短絡的なことで まかり通れるほど単純な商売ではありません。
お礼
ご回答ありがとうございます。
- ゆのじ（@u-jk49）
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マンション建替は、団地のように敷地の多い場所で無い限り100%不可能。そして、多分、買い手が居ませんので、直ぐには売れない。 とりあえず、売り物件、賃貸物件の両方でということで不動産屋にお願いする他ない。で、買い手が現われたら、即売り。賃貸居住者が、一、二年で退出していくということは、既に、何らかの問題があるマンションということ。排水管がかなり危ないのかも知れない。 でも、まあ、その前に、念の為、大規模修繕は過去に何度行なわれ、そして、今後の長期修繕計画はどうなっているのか調べる。そして、修繕積立金は足りているのか。毎年、総会での決算報告は適切か。管理組合理事会は適性に機能しているか。 一度、いまの理事会運営を見直して、問題ありと分かったら、少々割安でも、素早く売ってしまった方が宜しいと思う。過去の総会資料の吟味が大切。そういう文書は、管理室に保管されているから、何時でも文書閲覧を申請できる。原本(文書)確認をして、売り急ぐべきか、まあ、理事会がしっかりしているから大丈夫と考えるかを決定する。理事会が機能しているのは稀なこと。文書保管さえしていないとか、文書閲覧を拒否するようなら、かなり怪しいということ。因みに、組合員(区分所有者)への閲覧拒否は法的に許されない。
お礼
ありがとうございます。参考になりました。やはり、将来の建て替えを期待するのは難しいですね。
お礼
ご回答ありがとうございます。内装済で設備、隣等の問題もない部屋です。不動産屋さんもタイミングの問題でしばらく待てば大丈夫でしょう。という感じではありますが・・・。 やはり、売却ですか・・。説得力あるご回答に感謝します。