築３７年マンションの将来は？

質問

現在その分譲マンションに賃貸で住んでいます。
駅近の利便性と環境の良さに惚れ込んでおり、売り物が出たので購入を検討しています。
今の貯蓄だけで買えるお値段なので、子どもたちが大きくなるまで15年ほど住んでその後またどこかに引っ越してもいいかなと思っているのですが、
心配なのは15年後に売れるかどうかということ。

このマンションは高齢者が多く、新しく購入する人は所得低めの人が多いです。
こういうマンションは建て替えられないので老朽化するだけとみなされて、価格は安くなっていく一方なのでしょうか？
15年後には売りたくても売れないなんてことになっていても悲しいです。

「立地条件は最高、いずれ開発業者がそこそこの値段で買い取ることが見込まれるから値段は下がらない。」という人もいるのですが、
そんな期待もできるのでしょうか？

このマンション、今後どうなる可能性があるのでしょうか？
どなたか将来を占ってくださいませ。

マンションの条件は以下の通りです。

地方都市近郊の駅から徒歩５分。
1971年築５階建てエレベーターなし昔の公団タイプが十数棟。（250世帯ほど）
近隣にマンションが少ないため人気があり下の方の階はすぐ売れる。
４～５階はきれいっぽくリフォームしてあればすぐ売れるが、リフォームなしだと半年ほど売れない。
現在の価格は１～３階なら近隣の同じくらいの面積の新築マンションの３分の１。
築年数も規模も同程度の駅から遠いマンションの倍。
売値は、この地域の不動産の出物が減ったためか、ここ１年ほどで２割ほど上がっています。
賃貸料は近隣の同面積の築10数年マンションの半額程度。
賃貸料は下がり続けた後横ばい状態。
管理はしっかりしている。
築30年時に外壁と階段の大規模修繕済み。
３年ほど前コンクリート躯体には問題なしという検査結果を管理組合が発表している。
建て替えの話は今のところなし。

古いだけあって、部屋によっては上階の結露がしみこんで天井の吹き付けのすみっこががぽろぽろ落ちてくるとか、ちょっと限界が近いかなと感じる部分もあります・・・。

以上、どなたかお詳しい方、よろしくお願いいたします。

回答No.7

jakyy · ベストアンサー

簡潔にお話いたします。
【修繕積立金と管理費】
30年過ぎたマンションは、安く購入できますが、
ネックとなるのは、修繕積立金と管理費です。
特に大規模修繕がおそらくgohannannisiyo様のマンションでは、
5年後には、再び大規模修繕の問題が出てきます。
修繕積立金の増額が問題にあがってきます。
安く購入できても、修繕積立金が増額され、
横ばいの管理費も増額がされますと何にもなりません。
【容積率の緩和と再開発】
今後の問題をお話しましょう。
都心の一等地の老朽化したマンションなら、容積率を2倍にするとか
絶対高さ制限の緩和処置などの総合設計制度利用して、
50部屋を100部屋にして50部屋を不動産会社に分譲して、
自分の部屋をタダに出来ます。土地が大幅に値上がりしているならば、
再開発をもくろむで大手不動産会社にすべて売却して、
そのお金で新しいマンションを購入したらいいでしょう。
しかしあくまでも都心の一等地で、空地がかなりある公団の分譲マンションの話です。
【再開発が行われない場合】
土地の値段の大幅な値上がりがなかったり、
大手不動産会社の再開発の計画がなかったなりしますと、
古い汚いマンションに何時までも住むことになります。
修繕積立金も無くなりますと、外壁の塗り替えも出来ません。
エレベーターの調子が悪いのを我慢しなければなりません。
【購入されるなら】
もし購入されるならば、15年住むことを考えずに、
大規模修繕の話が出て、かなり問題が出た時点で売却されるのがいいでしょう。
その時点でいい値段で売れるかどうかわかりませんが、
区分者の共同名義の土地の分がありますので、
決してタダ同然の値段には、なりません。
区分者の分が6坪でしたら、坪100万円の場所でしたら、
600万円の価値は残ります。
こうしたこと、すべて承知して購入されることをオススメします。

お礼

わかりやすいご説明をありがとうございます。
とても参考になりました。

＞もし購入されるならば、15年住むことを考えずに、
大規模修繕の話が出て、かなり問題が出た時点で売却されるのがいいでしょう。

そうですね。
新築じゃないんですから、
あらかじめ売る時期を決めて計画を立てるよりも情勢を見ながら臨機応変にやった方がいいかもしれませんね。

修繕積立金がいくら残っているかも確認しなければなりませんね。

ご回答ありがとうございました。

回答No.6

-phantom2-

ANo4です。
＞損があっても住みたいぐらい好きなところなのですが、

との事ですが、(2)家賃15年＜購入金額　の場合でもという事ですか？つまり「借りてた方が安く済むだろうけど」それでも買いたいということでしょうか？　　

気に入ってるのは判りましたが、そこまで購入にこだわらなくても良いと思いますが・・・賃貸でも賃借権、居住権によって強力に法に守られています。簡単に追い出されたりしません。つまり買えばそれが所有権という名に変わるだけとも言えます。
しかし買ったら古い物件の場合は重荷になることも多々あります。

それよりむしろ問題はご主人との価値観の違いの方だと思います。そのご主人の考えだと、いくら37年マンションを弁護しても納得はしないでしょう。新築戸建てと築37年中古マンションはいってみれば両極端の関係です。ここをご夫婦でなんとかしないと、マンション論議は無意味と感じますが・・・

ひとまず賃貸で暮らしながら夫婦で話し合われては如何ですか。家は買うまでが楽しい日々で、買えば後は色々と大変です。

お礼

説明が足りませんでした。
現在借りている部屋は手狭でして、売りに出ているところは間取りが広いタイプなのです。
広いタイプの賃貸もたまにあるのですが、内装が昔のままで主人が汚いと嫌います。

今主人を洗脳しております。
さきほども、主人が購入希望の一戸建てを30年ローンで買った場合金利がいくらになるか、つまりいくらが銀行の儲けになるかを計算して見せたら「そんなにすごいのか・・・」と驚いておりました。

二度のご回答どうもありがとうございます。

回答No.5

nonbay39

１５年後のことでしたら、売れる売れない以前に、建て替え動議がいつあるかわかりませんけど。
　その時に拒否すればいくらで買い取ってくれるのかはわかりません。

　１５年住めれば、単純に１５年間家賃を払って住んだと思えば、購入価格とトントンなのではないでしょうか？
　１５年後の売却をにらみ、１５年賃貸した家賃と比較して、得しようと思っているのであれば、自己所有物件をもつこと自体間違っていると思います。

　管理費や修繕積立金の値上げなどのリスクを考えると、賃貸の方が良いと思います。

＞売りたくても売れない
　現在幾らで購入して、幾らで売りたいのかを書かなければ売れるも売れないも予測しようも無いでしょう。
　築５２年のマンションを様々なリスクを考えても、あなたがその物件を購入すると思うので有れば、あなたが購入しても良いと思う金額から２割程度引いた額で売れる可能性はあると思います。
　あなたが築５２年のマンションなどいらないと思うので有れば売れないかもしれません。
　いずれにせよ、間違ってもあなたが売却したいと思う額で売れるのではありません。

お礼

15年でトントンの計算になるみたいです。
その頃にはまたマンションが買える程度の貯蓄はある予定ですので、52年マンションがいくらで売れるかなんてことは考えなくてもいいのかもしれませんね。
でもそれじゃ主人が納得しません・・・。

ご回答ありがとうございました。

回答No.4

-phantom2-

占ってください。との事ですが、まずはっきりしてる事実から検討しては如何ですか？

例えば・・・
現在の家賃年額ｘ15年と今回の購入金額を比べると、どのようになりますか？　　

(1)家賃15年＝購入金額であれば15年後に安くてもとにかく売却できれば、収支はマイナスにはならないでしょう。

(2)家賃15年＜購入金額の場合は、その差額以上で売れないとマイナスです。

(3)家賃15年＞購入金額の場合は15年住めば収支のプラスが今から予想できます。

上記は15年間の値上がり値下がりなどの予想は折り込まず、今はっきりしてる金額からだけで考えた方が確実です。

不動産は「開発業者がそのうち云々」などと言うような、ラッキーを期待して動いては失敗すると思います。

逆に予想した中の最悪のケースに将来なったとしても、打つ手が無く困り果てたりしないような道を選んでおくべきと思います。

私の正直な感想としては、(3)のメリットがよほど大きくないかぎり、その住居を買うメリットは感じられませんので、賃貸していく方が良いと思います。賃貸であれば懸念されてるような事がすべておきたとしても、引越せば良いだけです。

買っとけば良かったと後悔しそうなのは、15年以内に開発業者が地上げを始めた場合・・・　くらいで後は心配事の方が多そうです。

お礼

計算してみましたところ、１５年でトントンです。

実は私としては損があっても住みたいぐらい好きなところなのですが、
主人が大反対なのですよ。
主人が買いたがっているのは新築一戸建て。値段は37年マンションの約５倍。
なんか家にそんなにお金使うのもアホくさい気がするのです。
でも37年マンション買うと、結果的にもっとお金かかる可能性もあるのでしょうか・・・。

ご回答ありがとうございました。

回答No.3

hima-827

URLを見て下さい。
場所によると思いますが、7,000万～480万程度までさざまざです。
将来売れるかと言えば、売れると思います。
でも、今購入する価格が1,000万程度でしたら、せいぜいその半額で売れれば良いほうと思います。
でも、人口の減少も始まっていますので、実際はもっと下がるように思います。
また将来その場所の価値が上がるような特殊要因があれば話は変わりますが、それは無しとすれば、古いマンションは、将来売れれば儲けもの程度で考えて、当てにしないで購入するものだと思います。

参考URL：

http://www.nomu.com/ranking/index/action/BukkenRanking/?bukken_type=3&flg_new=f&area=0&bldg_time=1

お礼

そうなんですよ。
近隣の新築マンションも売れ残りが出ています。
このマンション今のところは出せば売れていますが、今後は売れればもうけもの的な姿勢でいなければならないかもしれませんね。

ご回答ありがとうございました。

回答No.2

keiwa

マンションに長年住んでいます私の考えでは、マンションの寿命はほぼ４０年だと思っています。
住んだ時はトテモ良いと思ったが２０年もすると、先ず狭く感じる、収納場所がない、設備が老朽化してくる。
仕方なく新しいところに買い換える、広くなる、設備が最新で快適、収納場所もそこそこある。
そんな具合で２０年ほどすると買い換える、１回だけは買い換え特例が使用できる、等で現在は老後を楽しんでいます。
マンションの大規模修繕最終回は３０年目に行って、４５年目頃には建て替えを検討するのが普通かと思われます。

お礼

建て替えの話は、不気味なほどまったくないそうです。
高齢者が多いからその話はタブーなのかも。
ご回答ありがとうございました。

回答No.1

imachan_net

私は、建築関係の専門家では有りませんが、
別の側面から・・・

私は現在４０代で、結婚と同時に、
新築の分譲マンションに住んで、１２年になります。
（築１２年です）
そして、長年、管理組合の理事長もしています。
施工がしっかりしているのか、
まだ１回目の長期修繕計画（本当は１０年目前後）を、
あと２～３年後にやろうと、
つい最近も修繕積立金をかなり値上げしました。

私が勝手に思うに、
ここ１０年間くらいのマンションは手抜きが無ければ・・・
５０年間くらい持つように思いますが、
それ以前、特に１９７０年代のマンションは、
築３０～４０年目で立て替えが実際行われており、
あなたが買おうとしているマンションもそれに該当すると思われます。
実際に、近隣の敷地と広いマンションになって、
戸数も増えその収益で負担無しだったら良いですが、
最近読んだ日経新聞では築３０年以上も町田山崎団地では、
居住者が７０代が多いというのに半額負担・・・とのこと。

なので、もし買って、１５年後だと、
立て替えやまた長期修繕計画・・・とかいろいろな問題に直面しますし、
実際に居住スペースや配管等の設備とかのもろもろ、
エレベータ、通信回線、ＣＡテレビ等のインフラが揃って・・・
というのもあるので、
私は実際に長く住むにはどうなのかな？と思うし、
まして売るしに売れない・・・状況になりがちと思います。

参考までに・・・
あと、長期修繕積立金の残高を確認された方が良いかと・・・

お礼

ここは高齢者が多いので、建て替えはきついだろうと思います。
そこを見越して「終の棲家に」という高齢者がまた引っ越してきて、ますます建て替えできない見通しです。
このまま崩れるまで行くのでしょうか・・・。
ご回答ありがとうございます。