人気エリアでの築５０年中古マンションの購入について

質問

人気エリアでの築５０年程度の中古マンションの購入について。
こんにちは。お知恵を拝借したく、質問させて頂きました。
都内の湯島・本郷・御徒町近辺で中古マンションの購入を考えています。
投稿者は妻35歳（会社員）、夫47歳（外科勤務医）です。
現在は家賃15万円の賃貸住まいです。

検討しているエリアで築５０年程度で50～60平米だと、
4000万～5000万円のマンションがよく出てきます。
建て替えの話もでてくるころかと思いますが、
マンションの建て替えはなかなか難しいとネットでよく目にします。

管理体制の良いマンションであればよいのですが、
例えば20年程度で4000～5000万円のローンの返済を終え、
そこから建て替えになっても、住民の持ち出しが1000万程度であれば
全然良いのではないか？と浅い知識ながらに思っているのですが、
それは考えが甘いでしょうか？

回答No.4

felixthecat

夜中に失礼致します。
都内にマンション２室保有しています。
原文の地域は都内でも一等地。築５０年といえば、駅近など好立地をイメージします。マンションは好立地の場所から建っていくものだからです。
旧耐震基準のマンションでも堅牢なものはいくらでもあります。
中古５，０００万円
建替え時追加１，０００万円
⇒　合計６，０００万円
が高いか安いか、は物件を見て主様が判断する事です。
が、確実に言えるのは、３０代で家賃１５万を払い続けるのは贅沢ですね。マンションを持つのは面倒なこともありますが、自分の資産になりますから、贅沢も楽しんだならそろそろシフトしてもいい頃かと思います。
湯島は自分も候補地でかなり中古物件をみました。
御徒町寄りの東側に傾斜する辺り、いいですよね。台東区方面が一望出来て夜景がきれいそうです。

いい出会いがあるといいですね。

回答No.3

Misaki-27

はじめまして。私は都内の築50年のマンションに住んでおり、管理組合の副理事長をやっております。
平成30年から耐震基準を満たしているかどうかが公表されるようになりました。
https://www.taishin.metro.tokyo.jp/tokyo/topic06.html
うちは旧々耐震だったのですが、耐震補強工事を終えて評価基準は上がってます。
しかし、うちの隣のマンションは同じ築50年でも耐震補強工事はしませんでした。
その分の費用を建て替え用貯蓄に回すと言う話です。

まあ、問題は表面的な物より内部の問題ですね。
電気・ガス・水道・排水・・・全て壁の中なのでどうメンテナンスするか？
色々施工技術も進化しており、壁は破壊せずに施工出来るって事なんですが、
それでも全部やったら概算で１世帯辺り1000万かなと言われた所です。
エレベーターが現状はメンテ計画経たずに困ってます。
パーツを細かく買って補修継続してるんですが、50年ともなるとパーツも売ってません。買い替え時期を過ぎてます。
エレベーター買い替え費用1台辺り1000万/世帯数とみております。しかし、お金はあっても、エレベーターが１ヶ月止まると言う事で住人の賛同得られず。
エレベーター２基無いと工事の見通し立ちません。
細かいメンテを何度も繰り返してたら、建て替え用の貯金などありません。
うちのマンションの建て替え費用は約５億。それに建て替え中の仮住まいを考えなければなりません。設備投資せず貯蓄しても50年計画になります。今は区と東京都の助成金があるので20年計画で行けそうですが、助成金が20年後もあるかどうかですね。

管理会社が入ってるか自主管理かどうか、管理組合は機能しているかなどが大事かなと思います。工事履歴、会議資料など見せて貰うと良いかと思います。

あと、うりのマンションで問題になってるのは住人の高齢化。
皆さん30～40代の頃にマンション購入してるので、初期から居る人は80歳越えです。孤独死対策・ゴミ屋敷対策など頻繁に意見が出てます。

色々なマンションがあるので一概にとは言えません。
あくまでも参考例と考えて下さい

お礼

ご丁寧にありがとうございます！大変助かりました！

回答No.2

chiychiy

こんにちは

人気エリアと言いましても
近い地域ですが、御徒町は下で海抜が低く、
本郷から湯島までは土地の高い地域で、湯島は天神下は
低い地域になります。

それとは逆方向の本郷から春日にかけて
また低い地域になり後楽園辺りは水害も出たことのある地域です。(白山通り）

建て替えについては、敷地面積によって
住まいの面積が減る可能性もあると聞いたことがあります。

それと年々立て替え額が上がっているので1000万円負担では
難しい物件もあると思います。

https://sumai-step.com/column/article/3206/

http://bousaiweb.city.bunkyo.lg.jp/news/katei/documents/suigai-omote.pdf

https://ieul.jp/column/articles/433/

お礼

ありがとうございます☆参考にさせて頂きます！

回答No.1

nekoojisan

築50年ならば、旧耐震基準でしかも建築材料にアスベストが使われている可能性があります。

購入される際は、その点を充分に考慮して下さい。