築20年以上の中古マンションを購入する場合、チェッ

質問

築20年以上の中古マンションを購入する場合、チェックしておくべき点などあったら教えて下さい！(壁の亀裂や、管理会社の評判など)

また、やめた方がいいよ！とか、買うならこれ覚悟しておいた方がいい！みたいな事もあればお聞きしたいです！(建て替え費用貯金出来るなら！など)

理由も教えて頂けたら尚有り難いです(＞＜)

回答No.5

Misaki-27

私個人的にはですが、上下階にどんな人が住んでるかが気になる。
と言うのは、うちの真上が超ゴミ屋敷。床が抜け、水漏れ。
補修もせず放置。購入時は住む部屋はフルリノベーションで
新築同様と売り出されてた。上階の事は知らされず。

また、下の階はと言うと、まぁ問題は無かったですが、
他の部屋で水漏れあった際に下階の方がクレーマー。
水漏れ箇所だけでなく、部屋全部リフォームさせられたと…。

事故は付き物。とは言え、まともに話せる相手かどうかが
重要な気がします。まぁ、個人情報保護とかで教えてくれないし
自分で気付くしかないとは言えますね。ゴミ屋敷の場合は、
真夏、窓の隙間から腐敗臭するので分かるかな？

管理人室で教えてくれそうな事は、工事履歴だと思う。
また、見せてくれるようなら総会の議事録も大事。
管理組合が機能してるかどうか、修繕計画立ててるかどうか？
理事メンバーはどの位の周期で変わって、決め方はどうかとか？
理事が何年も変わってないと、理事長の独裁政権が疑われるし、
クジで決まる輪番制は、何か無責任な感じがします。
まぁ、理想通りに行かないのが現実。
せめて理事に若いメンバーが入ってる方が理想的。
高齢者で集まる理事は、考え方が若干時代遅れに見えます。
うちのマンションの議事録、難しい言葉でズラズラ新聞のように…
何度読んでも理解不能。理事長に聞いたら、
「良いんだよ形だけで。どうせ誰も読んでない」ってさ。
独裁政権理事長はヤバイと、軽く自宅マンションをゲスってみました。

回答No.4

souji77

竣工当時在来浴室だった物件、スラブ下排水管の物件はやめておいた方が良いです。

回答No.3

tom900

築20年以上のマンションとなると大規模修繕が終わっているか、これからなのか？で大きく異なります。
これから大規模修繕となると、入居早々に購入資金とは別に出費が出る可能性があります。

次は入居率と賃貸率です。
20年以上となると、世代代わりしている可能性があるので、分譲賃貸になっている部屋がどれくらいあるか？賃貸での入居者はルールを守らない事が多いのでトラブルの元になりやすい。
入居率がそれなりに高ければ良いですが、空き家が多いと共益費での日々メンテ・清掃が出来なくなるので傷みが早くなりますし、治安も悪くなりがちです。
入居者が高齢になっている可能性も考慮しましょう。
３０代前半で入居しても既に50歳を超えています。あと10年もすれば年金暮らしです。築40年も超えると立て替えの話しが出てきますが、高齢者が多いと、新たな費用負担は難しいので、マンションが急激に老朽化する可能性があります。

物件本体の外壁の亀裂などはあまり参考になりません。
確かに亀裂は無い方が良いですが、修繕している可能性もあるので、亀裂やヒビが無いから安心とか、有るから危険と言う訳でもありません。
管理会社は駄目なら変更する方法はありますので、管理会社よりも管理組合が機能しているかどうか？の方が重要です。
ルールの張り紙などが多いマンション派一見すると目が届いているように見えますけど、ルールを守らない居住者が多いから張り紙をするのです。
掲示物は管理組合の会報や管理会社からの広告物（エアコン清掃など）、近隣自治会や小中学校の催し物の案内程度であると良いですね。

回答No.2

KoalaGold

空き家率と住民の高年齢化。
地域に職場が多いか、店舗は繁盛しているか。

建物が良くても分譲マンションに空き家が増えれば共同費用が底をつきます。

高年齢化が一つの要素で、若いファミリーが入居しない限りマンション全体が空き家化して修繕費が立ち回らなくなります。

地域を見聞して人口が減少している地域ではいずれ過疎化して賃貸用の部屋も空室になります。値下げすると低所得層が住むこととなり環境が変わります。

個人商店や地域のスーパーの売り上げが落ちている場合も過疎化の兆候です。

回答No.1

hiro_1116

大規模修繕計画が作られているでしょうから、その資金繰り（充分な積立があるのか、修繕時の区分所有者から高額な集金を予定しているのか）については、良く確認する方が良いと思います。
毎月の修繕積立金では全然足りずに一時金が必要になるケースがあり、それを知った持ち主が集金される前に売ってしまおうと考えている場合もありますから。