築３５年の中古マンションについて

質問

質問させていただきます。

当方今回中古マンションを検討していまして、
よさそうなマンションがあり入ってみて
廊下、階段、エレベーターなど見てみました。

作り自体は古いですが、築30年とは思えないくらい管理がいきとどいていてドアの外にものひとつおいていない感じでした。

また廊下やエレベーターも最近施工したような感じでとてもきれいでごみひとつ落ちていない状態でした。

一度不動産屋の方にも配管、水道管、エレベーターの交換など修繕時期を聞いてみたいと思います。

中を見てみないとわからないですが、これだけきれいな感じのマンションでも築3５年はやめておいたほうがよいでしょうか？

ちなみに詳しい詳細を申し上げますと、

鉄筋コンクリート造11階建て
1974年8月建築
3ＬＤＫ
管理費11800円修繕費10690円
管理人常駐、防犯カメラもありました。
設備：電気、都市ガス、エレベーター
総戸数１５８戸
9階部分が開いているそうです。
南向き

このような感じです。
駅からも徒歩5分ほどで今すんでいる場所からもとても近く立地もよいですし、便利な土地です。

５０年先を考えますとこれからこのマンションがスラム化することはありえないんじゃないかと思うほどです。

こんな感じでけっこう気に入ってしまっているのですが、
結論として築3５年で改善補修工事などきっちりしていても
購入を見送ったほうが良いでしょうか？
修繕費や管理費などけっこう割高なので、いいんじゃないかなと思っております。

ご返答宜しくお願い致します。

回答No.1

koala0305 · ベストアンサー

日本でマンションが建ち始めたのは昭和30年代後半からなので、築50年以上の物件がどうなるかについては、まだ例がありません。そこまで管理が良いのなら、後20年ぐらいは大丈夫だと思いますが、その後のことは実際には分かりませんね・・・質問者さんの老後まで住めるかどうかというと、やはり微妙だと思います。耐震基準のできる前でもありますし。

また今後、時が経つほど売却が困難に鳴るのは覚悟しておいたほうがいいです。結局、購入してよいかは、新築と比べての値段によると思います。同程度の新築の半額というのなら買ってもいいかもしれません。（東京都心などかなり希少価値のある立地ならこの限りではありませんが）

お礼

ご回答ありがとうございます。

確かに耐震は不安ではあるのですが、やはりいつおこるかわからない地震より
現実をとっていまして。

しかし鉄骨でつくられているマンションが壊れる様でしたら、
よくたっている建て売りの木造一戸建てはほぼつぶれてしまうんじゃないかなと思って、変ないいわけにしています。

またマンションは売るつもりはなく住みつぶす予定でありまS。

しかし後20年ですか、、、、後30年はすみたいところなんですけどね。
難しいところでえす。

回答No.3

akio3355

NO2です。

>>マンション建て替えって100～150万くらいの借金がかかってくるんですよね＿？

100万×158世帯で取り壊しから新たに建てるまで、また建替えの間の仮住まいの費用まで賄えると思いますか？

まず新築時は働き盛りだった世代の人たちは、築30年を過ぎて大半が年金生活者となっていますね？
単純に新築時4,000万のマンションで、土地代が2割販売経費が3割（これは別に業界人ではないので適当です。）だったとして2000万が建物の建築コストだとしましょう。
つまり建替時に同じものを建てる為には、この費用にマンションの取り壊し費用と仮住まいの費用が掛かるということです。

年金生活者にこの金額が払えますか？若しくはローンが組めますか？ということです。
当然区分所有建物ですから、住民の総意がなければ計画は進みません。
あまりにも負担が大きいと、賛成する人は少なくなり、建替え出来ないマンションは最終的にスラム化していくでしょう。

そういう意味で建替え計画が上手く言ったマンションは、容積率に余裕があるマンションになっているということです。
容積率に余裕があるマンションでは、余裕がある分建替え時に総戸数を増やして、増えた分の分譲利益を建替え費用に当てることが出来るからです。
逆に容積率に余裕がなく、またその後の規制などで容積率が少なくなってしまったマンションは悲惨ですね。
皆さん建替えたあとは部屋が狭くなってしまいますね。

回答No.2

akio3355

ん～～～
私だったら買いません。
具体的に見ている訳ではないので、なんともいえませんが・・・

中古車と同じで乗りつぶす感じだったらアリですが、資産として持たれるつもりなら無しかな？
スラム化しなくとも、古いマンションは色々と問題が出てきます。
有名な広尾ガーデンヒルズなんかを見ていても、入居者は高齢の方が増えて高級な老人ホームのような雰囲気に近づいていますし、いつもあちこちで工事をしています。
実際入居している方の意見など聞いていると、やはり設備が陳腐化している為の不満も多いようです。

また長期修繕計画の実施状況や、今後の修繕計画の確認も必要でしょう。
ソロソロ建替え計画が持ち上がっていてもいい時期かも知れません。
また建替え計画が実施できそうなマンションかも確認でしょうか？

建替え計画が上手く実施できているマンションは、容積率の関係で建替え前よりも、建替え後の世帯数が増えているマンションばかりです。
逆に容積率や、用途地域の変更により建替えたくても、そうできないマンションも多く、今後問題は大きくなるとも言われています。

戸建は建物が無くなっても最悪土地は残りますが、マンションは借金だけが残る可能性があります。
あと20年後、または10年後に建替えとなったとき、あなたはその借金を負担できますか？

まあ、立地や物によっては建替え計画の負担分を折込済で価格が上昇することもありますが・・・

ここなど建替えまでに10年以上かかっています。
http://www.haseko.co.jp/hc/news/pdf/060315.pdf

参考URL：

http://www.manshon.jp/tyosa/tatekae_2.htm

お礼

そうですか、、、

建て替えというのは問題ですね。

マンション建て替えって100～150万くらいの借金がかかってくるんですよね＿？
もっと多い場合もあるんでしょうか？

ん～難しいですね？

建て替え計画が実施できそうなマンションというのはどのようなマンションなのでしょうか？