ワンルームマンション経営について

質問

小生、貯金ありません。
表題の件、
(1)老後の私的年金(家賃収入)としてや

(2)所得税・住民税対策として住宅ローン組めば
　ローンの金利(建物部分)や減価償却費などを
　経費として計上する事が出来て節税になるとか

(3)資産運用として物件を元本、賃料収入を利息
　と考えれば預貯金と同じように考える事が出来る

(4)相続税対策として建物部分は購入価格の50％
　　土地部分は公示価格の約８０％で評価されます

(5)団体信用生命保険がついてくる
　などと良いことずくめなのですが
　建物のメンテナンスはとある会社が面倒を見るとしていますが・・・
　デメリットのケースをご存じの方おられましたら
　教えて下さい。よろしくお願い致します。

回答No.4

takuranke · ベストアンサー

１．おいくつか知りませんが、
物件価値は下がりますよ。
しかも区分所有ですよね。

修繕積立金は予想ではじき出したものを耐用年数（月数に換算しますが）で割って出したもので、状況によっては追加金などが発生する場合がありますが、これを借主に別途請求することはできません。

２．損益通算の効果は毎月持ち出し（赤字）がないと効果がありません。
家賃収入でローンで支払えるなら節税効果はないと思ってください。
収益が上がれば上がるほど節税効果なんてありませんから（収入が増えるのでその分税金が増える）。

それと住宅ローン減税は自分の住居となる家のローンにだけ適用されるので、賃貸用物件として購入したならこの減税制度は利用できません。

３．できませんよ。
預金元本は保証されていますが（上限ありますけどね）不動産は元本価値の保全が一切ありません、
土地ならよほどのことがない限り急落はないですが（場合によっては上がることはある）、区分所有物件の場合
買った金額で売れることはまずありません。

また、空き室状態が続けばその時は無収入になり、出ていくだけのことになります。
節税分より支出のほうがはるかに大きいです。

４．おいくつかは知りませんが、
その評価方法は現行の事でしかありません、将来どのように変わるのかはわかりません。
将来、相続税の課税がどうなるかわかりません（現状、基本控除額を下げる方向に進んでいる）、
まだまだお若いならこのうたい文句は意味がないかと。

５．ついてくるのではなく、これは金融期間側の担保にするために漬けるのが条件となっていることが多いものです。
ローン名義人が死亡または高度障害になり支払いが困難になった場合、金融機関が残額の回収を図るために組まされるもので、住宅ローンの金利にこの団信保険料が含まれます。

ちなみに行動障害認定は結構厳しいという話を聞きます。

また特約がなければ、疾病保障などは一切ありません。

少なくとも一棟の土地付ならまだしも、
全額ローンで区分所有物件を購入して、老後の家賃収入を考えるのはお勧めしません。

お礼

回答ありがとうございました。
小生がバカでした。
勉強になりました。
感謝感謝！！

回答No.3

merciusako

分譲マンションでしょうから、月々の管理費、修繕積立金は必ず支払うことになります。
固定資産税も必要です。
ローンは、月々の返済額すべてが経費ではなく、金利部分だけが経費です。

これらを勘案して家賃設定をするのですが、その家賃がいつまで継続的に保証されるのかは分かりません。
そもそも保証はないのですが。
空室リスクを避けるため、築年数が進めば家賃の値下げも必要です。

一方、管理費、修繕積立金は未来永劫一定ではありません。
必ず、値上げがあります。
また、分譲マンションの定期的な大規模修繕で資金が足りないということになれば、一時金としてまとまったお金を追加徴収されます。

借主退去後のリフォーム費用も、借主負担部分を除けば貸主が負担することになります。
賃貸業務を専門業者に任せれば委託費用も発生します。

貯金もなく全額ローンで、などは自殺行為です。
売却しない限り、ローン、管理費、固定資産税からは逃げられません。
売却しても購入価格を上回ることは、よほど立地条件に恵まれたほんの一部の物件で、大部分の物件は損になります。
で、ローンの精算をしても完済できず残債だけが残ります。

現状ではまったくお勧めしません。

お礼

回答ありがとうございました。
小生が単なるバカだとよく解りました。
ありがとうございました。

回答No.2

xxi-chanxx

一括借り上げの最大のリスクは、10年15年で必ず完全リフォームが入りその費用は自分持ち、そして避けて通れない家賃の見直し、空室による収入減です。
当然入居者が入れ替わる度に、内装のクリーニングや修繕が必要になってきます。
綺麗に住んでもらえたとしても、経年劣化部分の修繕もすれば敷金で賄えないのが普通です。
経年劣化の部分の修繕に足が出ても、それを入居者に請求はできないので、大半の修理代は貯金や現金収入が家賃だけならば、家賃を貯金しておかないとなりません。
節税と言いますが、建物を建てることでその分の資産は増えます。
資産が増えれば当然固定資産税も上がることになりますし、相続税もその分増額です。
家賃未払いの入居者がいた場合、必ずしも全額徴収できるとは限りませんし、退去請求も、タダでは済みません。
挙げ句の果てに裁判所の強制執行に行けば、それだけで弁護士費用など何十万の出費で、家賃収入で老後は安泰、などということは夢のまた夢になります。

業者の見積もりには、家賃収入は見直されずに30年そのままで計算してあります。
当然リフォーム費用などは計算には入っていません。

億単位の借金をして経営するアパートの自分の自由になる利益は、借金の返済や税金、そういったリフォーム費用等を引いて年間100万円程度という話です。
家賃が丸々自分の収入になると思っている貯金のない人が手を出すものではありません。
何棟も建てられる資産家なら収入としては問題なくなるのでしょうが。

お礼

回答ありがとうございました。
勉強になりました。

回答No.1

carrotcake

＞産運用として物件を元本、賃料収入を利息
＞と考えれば預貯金と同じように考える事が出来る

「元本」にあたる物件は、建物の老朽化とともにどんどん値下がりしていきます。
元本保証ではないのです。
それに伴って、家賃も下げざるを得なくなり、「利息」にあたる部分も目減りしていきます。

＞老後の私的年金(家賃収入)としてや

一番のリスクは空室がでることでしょう。
空室を埋めるために設備投資をしなければならなくなります。
立地条件や景気によってはさらに家賃引き下げも避けられなくなります。

とりあえず思いついたところだけですが。

お礼

回答ありがとうございます
拙者がバカでした。
勉強になりました。