賃貸マンション建設の際、家族が住む部屋の扱いについて有利なのはどれか？

質問

東京でRC造３階建ての賃貸マンション建設を計画しています。１階部分（2LDK）に母（収入は年金のみ）と弟（知的障害あり、年収１２０万円）を住まわせるつもりです。他の部分は1K x ５戸で賃料は７万円/月程度と考えています。

私（会社員、年収１，０００万円）は既に独立しており他に居住しています。施主は私で、土地は母50%、私と弟が25%の所有です。土地は母と弟から使用賃借するか、持分に応じ賃借するかしようと思っています。

当初
(1) １階部分も賃貸部分として建築する。１階部分も賃貸なので減価償却を行う。母からは賃料として１０万円を貰う。但し、母を扶養することとしてその１０万円はそのまま母へ戻す。

を考えていました。これですと１階部分も減価償却できるし、母へ戻す１０万円も扶養ということで無税になると考えたからです。しかし、(1)ですと、母から貰う賃料１０万円が収入になり、減価償却費より不利になるのではないかと考えました。

そこで
(2) １階部分は賃貸ではなく自宅とする（区分所有）。自宅なので減価償却できないが、賃料を貰う必要もないので収入が減って所得税が下がる。

としようかと思いましたが、下記の方法を思いつきました。可能でしょうか？　それとも他に良い方法があるでしょうか？

(3) １階部分も賃貸部分として建築する。１階部分も賃貸なので減価償却を行う。母と弟には１階の部屋を使用賃借として貸し出す。使用賃借なので母から私への賃料支払はなし（私には扶養義務があるので問題ないと思うのですが）。こうすることで１階部分も原価償却できるし、私の収入は上がらないので所得税も上がらない。

回答No.1

kerokero99

税理士に相談すべき内容ですね。
きちんと手続しないと大損する危険性がある内容ですよ。

まず、母、弟の土地を使用することについて地代の収受をする場合、きちんと手続し、税務署に届出の提出などをしておかないと借地権の贈与の認定課税がされる危険性があります。地代の収受をすること、扶養控除の対象とすること、どの組み合わせにするのが最適であるか、シミュレーションしないと簡単には結論がでません。不動産関連だけでなく、全体の収入や財産を含め、税理士に相談してください。

なお、(３)案は不適切だと思います。賃貸とは文字通り賃料を取って貸し付けること、使用貸借(使用賃借ではありませんよ）とは賃料を取らずに貸し付けることです。賃料を取らないのに賃貸部分と主張することはできません。
それから、税務上の扶養にできるかどうかは扶養の実態によります。年金と弟の収入で生活しているのなら、扶養控除の対象にはなりません。そのあたりも含めて全体的なことを包括して判断するためには、税理士に相談するしかありません。