土地売却か、賃貸マンション建設か？
- 東京の駅近くにある60坪の土地を売却するか、賃貸マンションを建設するか検討中。
- 売却の査定額は約2億円で、弟が売却希望。賃貸マンションの建築費用を自己資金とローンで賄う計画。
- 賃貸マンション建設は魅力的だが、借金や地震リスクに対して慎重に考えたいとの思い。投資のプロの意見を求めている。
- ベストアンサー
土地売却か、賃貸マンション建設か？
東京の某所、駅から徒歩5分の場所に60坪の土地があります。 父のものでしたが私と弟が共有名義で相続しました。 最近空き家になったので、売却か、賃貸マンションを建てて活用か、検討中です。 売却すれば、60坪で2億円くらいではないかとの査定です。 弟は売却希望なので、賃貸マンション建築の場合は 私が弟から1/2持ち分を1億円で購入します。 自己資金2000万円を入れて、土地代金と建築費2億5000万円を 30年の銀行ローン（金利3%）借りて建築するプランを 建築会社より提案されています。 鉄筋コンクリートで、20戸、年間賃料の予定が3500万円、 表面利回りが、土地代金＋建築費=3億5000万円とすると、10%です。 所得税を払ったあとの可処分所得が年600万円（ローン返済まで）の試算です。 非常に魅力的ですが、借金が大きく、この土地がもともと埋め立て地なので、 杭を深く打ったとしても、地震が心配です。 地震の問題を無視しても、 売却したお金を他の投資にふった方が、もっと有効に使える気もします。 投資に関しては、多少のリスクは気になりませんが、 その前に納得のできるように、よく考えて行動したいと思っています。 勉強するのはいとわないので、業者さんのいいなりに投資することは、 ないと考えています。 また本業も方もそこそこの収入があります。 出来れば、投資のプロの方のご意見をお聴きしたいと思います。 よろしくお願いします。
- AEZ330
- お礼率45% (5/11)
- その他(投資・融資)
- 回答数3
- ありがとう数3
- みんなの回答 （3）
- 専門家の回答
質問者が選んだベストアンサー
- ベストアンサー
不燃公社はこちらをご覧下さい。 http://www.funenkosya.or.jp/ 不燃公社は建築企画提案のみならず、オーナーの連帯債務者となって、 住宅金融支援機構から長期・固定の資金調達を可能にします 不燃公社は中堅のゼネコンなら誰でも知っている仕組みで この手の中小賃貸マンションにはうってつけの「支援システム」 です。 ただ、土地を半分買っての事業ですから全部自己所有の場合より 利回りは悪いですよね。 今、自己所有の更地にマンション建てる人はまだいるけど、土地を買って 賃貸物件建てる人は皆無。 その中間というこのケース。微妙ですよね。 利回りなど別にして、出口は考えておくべきです。 現在６０代で相続が２５年以内なら出口は相続で考えればいいですが ３０年ローン組むということは５０歳前ということですね。 ２０００万もおそらくは相続資産でしょうから、それを全部突っ込むのは もったいない気がします。 ９０００万の流動資産のほうが、昨今魅力的ですよ。 建設が２年かかるなら、２年勉強して運用学ぶ方がいいのでは？ せめて３０００万づつ３分割して考えるとか・・・。 ほかにうなるほど金融資産お持ちならば別です。
その他の回答 (2)
追記です。 金利と節税が重要です。 首都圏不燃公社の借りれ金利が安いです。 それと自宅を最上階に設けて階下を貸す（自宅は賃貸か売却 ・・・売却なら譲渡益に３０００万控除、売却損出るなら ローン支払い分が浮く）とかさまざまなバリエーションを考える べきです。 ６００万の可処分所得は２割の空室率を見込むべきです。 都内の賃貸市場はいまはかなり弱いですから時期的には 厳しい時期です。 着工から竣工までの時期をしっかり読まないとダメ。 １月竣工がベスト。 ９月竣工では６ヶ月ガラ空きの可能性も。 ＞投資のプロの方のご意見をお聴きしたいと思います。 プロはタダでは教えません。
＞売却すれば、60坪で2億円くらいではないかとの査定です。 税引き後ですか？ 普通に長期譲渡なら２０％近い税金が引かれて 仲介手数料込で手取りは１億４千万。 弟さんとわけたら ７０００万円ですね。 このキャッシュから６００万／年運用益を出すには ８．５％の利回りが必要ですね。 投資は、自分の得意不得意で考えた方がいいです。 金や原油の先物、外貨投資で稼げる自信があれば流動資産で 運用したらいいですし、ローリスクでいくなら投信でも債権でも 買ったらいいし こんなところで訊いても正しい答えは得られませんよ。 私は不動産が得意だから不動産に投資していますが、退職金が 入ったら別の運用しますけど。 もともと不動産ですから、わざわざ売って２割税金払うのは もったいなくないですか？ その土地が価値が減るかどうかという判断です。 地震より家賃の低下と空室率の心配をすべきです。 不動産の勉強が全くできていないなら売るのもいいでしょう。 人任せにしないのが大事。 金があれば情報も入ってくると思うと大間違い。たかられて終わり ですよ。
関連するQ&A
- 土地の売却について
現在、地方に68平米のマンション(平成7年築)を購入して子供と二人暮しです。ローンはあと800万円ほど残っています。この辺りの相場ですと、売りに出すと1,100万円、賃貸ですと10万円/1ヶ月のようです。 この他に、親から相続した土地（350坪：固定資産税の評価額は800万円ほど）を所有しています。この土地には、兄名義の建物があり、兄はローンを返済中です。 このたび、私と子供は訳があって、東京方面に転居することになりました。 この場合、 (1)現在のマンションを賃貸にして、東京で自分たちも賃貸に住む。 (2)マンションと土地を売却して、東京で中古物件を購入して再びローンを組む。 などを考えておりますが、どちらが良いのでしょうか、それとも、他にもっと良い手段があるのでしょうか。 また、私名義の土地に兄名義の建物がある場合、私の土地だけの売却は可能でしょうか？ なお、兄は親から相続した家が他にあるので、この建物には住んでおりません。皆で別荘として利用しているのみです。売却する事には特に異論は無いようです。 アドバイスをよろしくお願いいたします。
- 締切済み
- 賃貸・アパート
- マンション、賃貸か売却で迷っています。
マンション、賃貸か売却で迷っています。 神奈川県藤沢市札幌市在住の60歳で平成7年に3LDK(74平米、8階/10階建)の新築分譲マンションを5150万円で購入しました。しかし、退職を機会に田舎に土地があるため家を建ててＵターンする予定です。今のマンションの処遇に悩んでいます。まだ、不動産屋には相談しておりません。１３０戸のマンションですが、最近、当マンションで、2LDKが2100万円（販売時は3400万円）で売り出しておりました。この部屋は、他の3LDKよりも広く（他は68平米）東南の角部屋で、眺望も良く、窓も通路に面していないので、プライバシーも気になりません。 近くには、大型ショッピングモールもあり、立地条件（駅近13分）も較的問題ないと思います。 現在住宅ローンの残高は600万円で、退職金で全額返済するつもりです。 売却の場合、どのくらいになるのかわかりませんが、最近、中古マンションの価格が下がっているため、査定によっては、売却か、賃貸か迷っております。 娘夫婦は、都内で賃貸マンションに入っていますが、今のところ藤沢に変わるつもりはないようです。 今後はどうなるかわかりませんが、賃貸で残しておくか、あっさり売却するか迷っております。 類似の質問がたくさん寄せられている中、申し訳ございませんが、どなたか御意見をお願いします
- ベストアンサー
- 不動産売買・投資
- 売却か賃貸に出すか？
分譲マンションから一戸建てへの住み替えを計画しております。 下記の条件の場合、売却か賃貸に出すかどちらがメリットが大きいでしょうか？どなたかアドバイスをいただければ幸いです。 マンション購入価格 3520万円（築3年・93平米・駅4分） マンションローン残高 1500万円 売却可能最低額 4000万円（手数料含む） 購入予定物件 5300万円 新物件の頭金 800万円 賃貸相場 15万円（月額） 管理費・修繕 1.7万円（月額） マンション売却益 ？？ 住宅ローン減税 ？？ マンション固定資産税9.2万円 地銀の住み替えローンでマンションのローンもひっくるめて借りることが可能だそうです。既に査定でOKがでております。 4000万円であれば買ってくれるという方も、すでに見つかっております。その際の売却益に対する所得税の3000万円まで非課税特約を利用すると、住宅ローン減税は受けられなくなるそうです。 そのあたりを踏まえて、総支出が少ない方を選択しようと思っています。 どうぞよろしくお願い致します。
- 締切済み
- 賃貸・アパート
- 自宅マンションを売却するか賃貸にするか？
自宅マンションを売却するか賃貸にするか？ 現在自宅は借入も返済したおります。新しくマンションを購入しそちらに住む予定ですが、 現在住んでいる家を賃貸にするか売却して新しいマンションの借入を減らすか悩んでおります。 夫婦とも５３歳です。 新しい物件は約３８００万円で毎月のローン返済は約１７００００円程になるかと思います。 定年までは賃貸にして定年を迎えたら売却すればと知人が言いますが悩んでおります。 現在住んでいるマンションは不動産会社に査定してもらうと２６００万円ほどで購入した時よりは 約４００万円のダウンです。 良い知恵をお聞きしたいので宜しくお願いします
- 締切済み
- その他(住まい)
- 自宅マンション売却に伴う所得税還付について
10年以上住んでいた自宅マンションを今年売却しましたが、売却損があり、所得税の還付が受けられるか知りたいです。現在は賃貸マンションに住んでいます。 以下データです。 ------------------------------ 購入日：平成11年9月30日 購入代金：8,000万円 売却日：平成23年2月28日 売却代金：6,700万円 売却損：1,300万円 売却時の住宅ローン残高：5,700万円 ------------------------------- 確定申告での所得税還付を受けられるのでしょうか？買い替えをしないと還付は受けられないと聞いたのですが、本当ですか？ よろしくお願い申し上げます。
- ベストアンサー
- その他（税金）
- マンションの売却か賃貸どちらがよいか悩んでいます
現在、築７年の分譲マンションに住んでおります。 一戸建てを購入し春に引越し予定です。当初マンションの売却資金を購入に充て、残りをローンと考えておりました。 しかし、近隣に大型新築マンション建設予定が３棟ほどあり、不動産会社の査定価格でも売却できる兆しがありません。 場所は、大阪市内まで電車で約１５分、駅から徒歩１０分で利便性がいいので、賃貸にしてローンをまかなうのもどうかと思案中です。 マンションが売却できない場合、ローンは４５００万の３５年になります。 現在マンションのローンはありません。 アドバイスお願いします。
- ベストアンサー
- その他(住まい)
- 中古マンションを賃貸にするか、売却するか
主人も私も４０才です。子供は高校生と中学生です。新しいマンションを購入しました。３５００万で親からの援助や貯金を入れ、2600万の３５年ローンです。 質問は今住んでいるマンションが（ローンはなし）築２６年なのですが、賃貸にするか売却するか迷っています。 賃貸だと８万（内管理費など２万込み）、売却だと１０００万位です。 私は賃貸にして、管理費・修繕費を引いた分を今度の新しいマンションのローン返済にあてるつもりでいるのですが、築２６年もするマンション、不動産の人は「これからまだ売り値は下がりますから、せめて今売った方がいいですよ」と言われました。迷っています。どうしたらいいでしょうか。
- ベストアンサー
- その他(住まい)
- 売却した土地の代金の回収が出来ません。
売却した土地の代金が回収できないで困っています。 (1)父親所有の山林約１０００坪の半分を古くからの知り合いの不動産業者を通じ売却（約５万円・坪）しましたが、業者から約束の代金が支払われません。 (2)更に同業者から投資として別の土地の購入依頼があり土地代金の一部を手付けとして支払いましたが、約束の土地が購入されていません。 (3)更に業者の運転資金として３００万円を貸しましたが、期日に返済されていません。 業者に売却依頼した土地は、父親所有の山林で、残資材や仮設事務所、仮設倉庫等が放置された状態で、知り合いの不動産業者から当該地の販売をさせてくれと持ち掛けられ、売却を依頼しました。 その後、15年9月頃に今後の返済について話し合い、一括して戻すのは苦しい。今後毎月売り上げの回収がある予定なので毎月少しずつ戻していくという約束をしたのですが５０万円ほどの入金はされましたが、連絡がつかない状態です。（携帯に掛けても出ない、会社に掛けると携帯に転送されるが出ない） FAXは送られるが、回答はない、事務所を尋ねると留守という状況です。 なんとしても、売却代金、貸した資金を回収したいのですが、どうしたらよいでしょうか。
- 締切済み
- その他（法律）
- 土地の売却（所得税）
教えてください。 土地を1年前に１千万円で購入しました。 ローンを現在支払っている状態ですが、 それを売却しようと思っています。 違う土地を購入の予定です（今、探しています） 売却は1100万で売却の予定です。 先に1千万の土地のローンを支払うことは可能です。 (1)ローンを終了してから売却する (2)ローンをかかえながら売却する (3)所得税はかかりますか？ (1)と(2)どちらが有利なのでしょうか？
- ベストアンサー
- 賃貸・アパート
- 売却か賃貸か・・・(>_<)
売却か賃貸か・・・(>_<) こんにちは。夫38歳・私（37歳）・子（4歳）の者です。 引越をすることになり現居住の分譲タワーマンション（6年前3000万円で購入）の 売却か賃貸かで悩んでいます。 急激に躍進を遂げた地域でありがたい事に査定価格は売却で4400万 賃貸は家賃補償無しタイプで198000円/家賃補償ありの場合170000円です。 ローン残2000万は親が借してくれたので親に返していきます。 新たに購入したマンションで組む予定のローン額は4100万円です。 売却した場合は140万近くの手数料がかかったりと目先の損得だけを考えると 賃貸の方が良い気がするのですがやはり他の方の質問の回答を見てみると 売却の方が良いとの回答が多く悩んでしまいます。 賃貸利益に対する税金や賃貸に関るメンテナンス代等は結構なものなのでしょうか？ 固定資産税は年間両方のマンション合わせて25万程です。 世帯収入は870万程です。（共働き） 同じ様な質問と回答を拝見し勉強していますがイマイチ踏ん切りが付きません。 お力お借りできれば幸いです。よろしくお願いします。
- 締切済み
- 賃貸・アパート
補足
不動産関係の情報ありがとうございます。 賃貸事業の場合は2000万円の自己資金が入っているので、 実際には7000万円＋2000万円=9000万円で 年600万円の運用益を出す計算になりますから、 6.7%の利回りと考えています。 2割税金はもったいない、確かにそうですが、 今から準備して、3月竣工を考えると、再来年の完成になり、 2年近く運用益が出ないのも痛いです。 ＞投資のプロの方のご意見をお聴きしたいと思います。 プロはタダでは教えません ごもっともですね。 首都圏不燃公社というのは初めて聞きましたが、 金利が安い以外にメリットがありますか？ 住宅金融公庫や国民生活公庫も金利が安く固定だと思いますが、 審査が厳しいと聞きました。 不燃公社はどうでしょうか？