売却か賃貸か・・・(>_<)

質問

売却か賃貸か・・・(>_<)
こんにちは。夫38歳・私（37歳）・子（4歳）の者です。
引越をすることになり現居住の分譲タワーマンション（6年前3000万円で購入）の
売却か賃貸かで悩んでいます。
急激に躍進を遂げた地域でありがたい事に査定価格は売却で4400万
賃貸は家賃補償無しタイプで198000円/家賃補償ありの場合170000円です。
ローン残2000万は親が借してくれたので親に返していきます。
新たに購入したマンションで組む予定のローン額は4100万円です。
売却した場合は140万近くの手数料がかかったりと目先の損得だけを考えると
賃貸の方が良い気がするのですがやはり他の方の質問の回答を見てみると
売却の方が良いとの回答が多く悩んでしまいます。
賃貸利益に対する税金や賃貸に関るメンテナンス代等は結構なものなのでしょうか？
固定資産税は年間両方のマンション合わせて25万程です。
世帯収入は870万程です。（共働き）
同じ様な質問と回答を拝見し勉強していますがイマイチ踏ん切りが付きません。
お力お借りできれば幸いです。よろしくお願いします。

回答No.6

KEKEKO2008

kekekoです。売却に傾いていますね！！私も売却派ですよ！！
結局、所有のマンションは、売却しました。今の状況ですから決して良く有りませんがマイナス物件でも賃料が入れば税務申告しないといけません。今の収入に＋賃貸収入ですから大きいですよ。

やはりここは・・プロの意見を聞いてください。スキッする思います。メールでの相談もOKそうです。

ピッタリの税理士お探し隊
http://www.expert-net.co.jp/profile.html

相談すれば単発の相談も受けてくれると思います。賃貸不動産屋、売買の不動産屋さんそりゃ此方がいいというはずですね。特に売買は金額が大きいですからね。かなり迷うようなケースですからこそ納得していい取引をなさって欲しいと思います。

回答No.5

fudousansoudan

売却すると４４００万で売れれば、親に返済後、キャッシュで２２６０万残り譲渡益に課税２５０万差引２０００万。
賃貸の場合、２０００万の借金を１７万（保証付き賃貸）で返済です。固定資産税、管理費を３万程度見ると１４万（毎月）。所得税住民税が５０万程度（細かくは減価償却費、金利により異なります）２０年ローンと仮定すると手残りはありません。

仮にこれを投資と考えた場合１７万の家賃のマンションを４４００万では買いません。表面利回り５%以下です。利回り１０%程度が一つの目安です。このように検討すると売却がいいのではないでしょうか？

お役に立てれば幸いです。

お礼

ご回答ありがとうございました。
利回りまで算出していただいてありがたいです!!!!!
数字に出すと一目瞭然なんですね。
売却に心が完全に傾きつつあります。
どうもありがとうございました！

回答No.4

KEKEKO2008

素人の私としては…かなり迷いますね((笑)！！
私は、自宅を新築する時にそれまで住んでいたマンションを賃貸に出しました。新築した自宅にも賃貸スペースが在るので、税務申告をしていますよ。給料＋不動産収入になるのでかなり税金を払っています。
単純に240万円収入が増える事を考えるとかなりの税金を払わなくてはいけないと思います。
控除は、ローンの利子部分だけですよ。リフォームで掛かった費用は一気に控除されず殆どが収入とされるのが実情です。また、10年を過ぎると急激に価値が落ちてくるのも事実です。賃貸しは、借りてくれる方がいての話でリスクもありますよ！部屋が空いてしまえば家賃が入ってきません。家賃保証をつければ年間36万円、勿論経費で落ちますが・・・10年で360万円勿体ないと思ってしまうのは。。私だけ((笑)！！

んん・・・私なら売却だな！！

私は、会計士に相談して売り！！と言われたのですが、家族の事情で売却できませんでした。
ここは、プロの意見を求めてもいいと思います。銀行等にいませんか？
最終決断はご本人ですがプロの意見は、参考になります。

お礼

ご回答ありがとうございます！
実際に賃貸されてる方からの回答勉強になります。税金結構なものなんですね。。。
プロの意見を聞きたいのですが不動産屋さんに行くと賃貸に強い不動産屋さんは賃貸を
売買を主にところですと売買を薦めてくるのでイマイチ両方説得力がなく・・・
銀行に相談って出来るのですか？あと回答者様は会計士に相談をされたんですね。
会計士さんにお金を払って相談したいのですがどうやって見つけたらいいのかも
分からずこちらに質問させていただきました。
ありがとうございました！

回答No.3

atelier21

前回答是として「いまいちふんぎりがつかない」理由は質問者の胸の内
・金銭感情では 上等な結果です＝6年間住んで家賃が掛らず プラスになったのですから
・賃貸の大家になるリスク＝築10年を超えると 補修費が掛り 設備等の故障が増える
上記条件から 売却有利とみえますが 尚賃貸が良く 持ち続けたい理由が書かれてないがある？
・立地が好条件なので 何れ戻ってくるかも知れない 或いはセカンドハウスにしたいとか
・更に価格が上昇するかも知れないとか
対比表作って 信頼置ける親族に見てもらい 判断を聞いたら如何

お礼

ご回答ありがとうございました！
そうですね、なんとなくですが戻ってはこないだろう、、、と思いつつも
完全に手放すには惜しい・・・という気持ちは大きいです。
皆さんからいただいているアドバイスの通り売却してすっきりと利益を確保して
というほうが安全に思えてきました。対比表作って見比べてみて
自分を納得できるよう数字で表す必要ありですね。作ってみます！
どうもありがとうございました。

回答No.2

noname#184449

元業者営業です。

「賃貸出しか売却か」

これは物件ごとに様々な条件がありますので、一概に「どっちがいい」とは言えませんが、
もし、ご質問文にある「高く売れる」というのが「確実」なら間違いなく「売り」ですね。

現在、不動産価格は著しく下落しており、「買った時より高く売れる」なんて話が本当なら、それは「千載一遇のチャンス」です。

賃貸経営なんてリスクだらけですよ。
そのリスクについては割愛しますが、殆どの大家さんは「損してる部屋」と「利益を出している部屋」と
「複数の部屋」を所有しており、「損」を「利益」で相殺できるから大家業をしているのです。
逆に、これが逆転したらさっさと処分するでしょう。

でも、ご質問者様は１件だけですよね？
その１件が「空室になる・トラブルが発生」したらいきなり「大損害」もあるんですよ。
その時「売りたい」なんて言っても希望価格で売れるなんて「おいしい話」は滅多にありません。

なので今回の「査定値」に信憑性があるのなら「売り」です。

ただし、何度も言いますが「査定値はあくまで査定値」。
それ以上でもそれ以下でもありません。
中には売却を依頼して欲しいばかりに相場から逸脱した査定値を提示し、後日「やっぱり」と値下げを
提案してくる「せこい業者」も数多くあります。

その精査は十分になさってください。

お礼

ご回答ありがとうございます！プロの方のお話は説得力たっぷりでした。
はい１件です。大損＆大損害の可能性大ですね。
その可能性は薄いはず・・・と鷹をくくってる時点で危険な賭けに出てる事を
自覚しました。アドバイスどうもありがとうございました！

回答No.1

rcc123

絶対に売却です。
個人での賃貸経営はリスクが多いです。
儲かりません。
儲からないから仲介会社が自社で購入せず、
個人持ち主から借りて、又貸ししているのです。
儲かれば、会社が直にやるはず。

入るお金は家賃のみ。
出るお金は、固定資産税、管理費、修繕積立金、
設備が壊れたら直すお金、店子が入れ変る際の諸費用、等等。
出るお金が多いです。

賃貸は、よほどいい条件でないと店子がつきません。
新築で、人気地域、駅近い、等等。

賃貸に出して、古くなり店子がつきにくくなり、
売却をしようにも、古い物件は売れません。
売れなくても、固定資産税、管理費、修繕費は払い続ける。
たとえ、誰も済んでいなくても払うバカバカしさがあります。

売れるときに売るのがいいです。
査定額も、年々下がります。

お礼

早速のご回答ありがとうございます！
儲からないから会社も手を出さないんですね。なるほど～
入るお金は予想がついても、出るお金の概算が全くわかって無い
のが問題ですよね。店子が入れ替わる際の諸費用ってどの程度の
ものなのでしょうか？
なんだか賃貸怖くなってきました。アドバイスありがとうございました！