会社の家賃について

質問

会社の家賃について質問します。

現在祖父が所有している自宅の敷地に、父が社長である法人の事務所(会社名義でなく個人名義)を作りました。
そこで会社から祖父に土地の使用料(賃貸料)を払おうと思うのですが、幾らにしたらいいかが分かりません。
近隣の相場で判断しようにも、近隣に賃貸物件がないので(田舎なので)。。。
そこで考えているのが、土地の固定資産税評価額を使って、総敷地面積のうち会社事務所の床面積の割合で計算しようと思っているのですが、他に何かいい方法はあるのでしょうか？

参考までに。。。
　・土地の敷地面積→1,000m2
　・事務所の床面積→50m2
　・土地の固定資産税評価額→17,000,000円
　・文章の通りに計算すると、
　　　　17,000,000円　÷　1,000m2　＝　17,000円/m2
　　　　17,000円/m2　×　50m2　＝　850,000円/年

それともこの方法が適正になるのでしょうか？
お詳しい方がいらっしゃれば、ご教授のほど宜しくお願い致します。

また地代を祖父に払うなら、建物の賃料も父に払わないとだめでしょうか？
今のところ建物については払う予定はないのですが。。。

回答No.3

seble

評価額が出ているのですから、それを路線価と同等と見なして良いと思います。面積単価が出ますから、適当な最寄り地域で同程度の価額のところを参考にすればよろしいかと。

回答No.2

seble

その計算式は土地の価額、つまり買う価格ですよね？
賃貸料としては不合理かと。
賃貸物件がなくとも、同程度の路線価の賃貸物件を探せばいいですし、賃貸料なんてのは明確な決まりがあるわけではありませんから、上記のようなあまりに不合理な数字でなければ適度に決めて構わないと思います。
高額な賃貸料を払えば受け取り側、お父様の所得として課税されますし、低すぎれば法人側の税金が増える訳です。税率の問題はありますが、やはりよほど不合理な数字でなければ問題にならないと思います。

補足

ご回答有難うございます。
質問内容の追加をしますと、賃貸物件もなく路線価もない(倍率地域)です。あまり適当にやって税務署から指摘を受けたくないものでしたから、今手元にある資料で算出してみました。
でも上記の計算式だとおっしゃるように売買価格(実際はもっと高くなりますが)になってしまいますね。。。
そうすると、850,000円/年をさらに賃借期間で按分する(たとえば10年なら年間85,000円とか)のほうが合理性はありますか？

回答No.1

watch-lot

法人である限り、個人とは別人格であるということが大前提です。

そうすれば、土地は祖父個人、建物が父個人、その借り主が会社と言うことになりますよね。

この場合、原則的には借地人である父はその建物に他人（会社）が入居することを地主（祖父）の了解を取らねばなりません。
その上で契約関係ですが、祖父と父とは土地の貸借関係にあり、生計を同一としないときは、賃貸借契約を結んで下さい。

次に、建物賃貸借ですが、これは父個人と法人との間で契約を結ばねばなりません。
この場合の賃料は一戸建ての見積（つまり土地と建物込み）です。
ただし、建物の間借りであればそれに応じて比率案分します。

これから分かるように、法人（建物賃借人）から祖父（地主）に直接お金が支払われるパターンはありません。

補足

早速のご回答有難うございます。
よく考えれば建物は父所有なので、会社から祖父へ地代を払うというのはおかしかったですね。。。

会社の経費を増やす目的もありますが、会社から祖父へ地代を払っていれば、祖父の相続のときに特定同族会社事業用宅地として減額が出来ると思ったからです。
もし減額しようと思ったら、父所有の建物を会社へ売買して、その上で賃貸料を払ないと適用できないでしょうか？
そうなったら父の譲渡所得のことも考えないといけませんが。。