中古マンションの値引きってこういうのアリですか？

質問

４０００万円の中古マンションを検討しています。
仲介不動産屋さんは、専属です。（他の不動産屋さんとは競合しません）

とても気に入っているのですが、相場より若干高く設定されている感じです。
売り出しから１か月が経っています。

３５００万円（３％仲介手数料）ぐらいで買いたいと思っています。

●質問（１）
即金の場合、不動産屋さんにメリットがあり、
交渉がうまくいくと思いますか？それとも関係ありませんか？
または逆？

●質問（２）
値切れば仲介手数料が減るので、不動産屋さんはデメリットなので
値切り努力をしてくれないように思います。

たとえば、４０００万円の３％＝１２０万円を固定して、
安くなってもも、その額（１２０万円）は必ず不動産屋さんに払うことにして、
売主との交渉に強く望んでもらうことなんて可能ですか？

よろしくお願いします！！

回答No.6

noname#162034

＞即金の場合、不動産屋さんにメリットがあり、
＞交渉がうまくいくと思いますか？

ローンの買主の中にはローン審査が落ちる人もいます。
それゆえ、ローン条項（ローン審査が通れば買います）をつけてきます。
審査は１ヶ月で入金はさらに１ヶ月・・・つまり２ヶ月先まで入金が伸びます。
それに対して即金の客は時間の面で入金が早く売主には喜ばれます

＞値切れば仲介手数料が減るので、不動産屋さんはデメリットなので
関係ないです。４０００万を３５００万に値切ろうとも
仲介手数料は　１２６万円⇒１１１万円　わずか１５万円しか違わない
決まらない１２６万より決まる１１１万です。
それと、両手か片手かも大きい。片手の１２６万より両手の２２２万です。
つまり、その物件が自社で売主から媒介受けていたらそうとうに強気で
売主に交渉をかけるでしょう。

＞安くなってもも、その額（１２０万円）は必ず不動産屋さんに払うことにして、
＞売主との交渉に強く望んでもらうことなんて可能ですか？

そんなことしなくても、自分で指値で買いつけ申し込みを入れたらいいのです。
３５００万円なら買いますといって申し込みを入れる。
相手が断れば、３７００万で指値をしてみる。

他にも物件いっぱいありますから。
買う気見せすぎはよくないですよ

回答No.5

noname#184449

元業者営業です

＞３５００万円（３％仲介手数料）ぐらいで買いたいと思っています。

他の回答で「値引きは当然」というような回答がありますが、業者が売主ならともかく個人が売主の場合は気を付けた方がいいですよ。

個人が売主の場合、多かれ少なかれ物件に対し「思い入れ」があるもの。

その「思い入れ」が大きい売主の場合「値引き」と言った途端に「サヨウナラ」というケースが多々あるんです。
要は「金額の問題じゃない。値引きなんてあり得ない」なんて事が。

業者が売主の場合はあくまで「ビジネス」ですから、そんな心配はいりません。単純にその値引き額が社内の稟議を通るか・通らないかだけです。

しかも今回は10％以上の値引きでしょう？慎重に話を進めないと一気に交渉の土俵から転げ落ちる事も珍しくありません。

ご質問文からは売主が業者か個人かは分かりませんが、それをまず頭に置いて交渉に入るべき。
もしも「言うだけタダ」というような感覚がお有りでしたら、それは不動産の取引においては間違いですのでこの際お考えを改めていただいた方がいいでしょう。

さてご質問の回答ですが

＞●質問（１）

即金は「売主」「不動産業者」ひいては「買主」も有形無形でのメリットがありますので、値引き交渉においては有効な材料です。

＞●質問（２）

これは逆です。考え方が。

確かに仲介手数料は取引価格によって変わりますので「より高額な取引価格」の方が、不動産業者のモチベーションは上がりますが、それはあくまで「契約が成立してこそ」の事。

今回のケースで言えば仲介手数料の差は約15万円。

ぶっちゃけ15万円くらいの差なら、値引きして契約が決まるのであれば全力で契約成立に動きますよ。
たかだか？15万円に固執して契約がまとまらなければ「ゼロ」ですから。

ただし、冒頭で書かせていただいたように「値引き」は大変デリケートな部分ですので、仲介業者の交渉力に大きく影響されますから窓口となる業者が「それらを含んで交渉できるかどうか」。

これが全てです。

なお「120万円は固定して～」との件は、下手すると業法違反になりますのでご注意を。

回答No.4

noname#180310

即金は、ローン条項をつけなくて良いですし、決済時期を早めることができるメリットが、相手にはありますが、相手が、住んでいる状態ですと、引き渡し時期の絡みもありますから、即金が、必ずしも喜ばれるわけではありません。

不動産会社が売主であれば、即運転資金にできるわけですが、仲介では、決済時期が早まれば、その分、仲介手数料を全額受け取る時期が早まるだけのメリットであり、大した問題ではないです。

仲介手数料の件は、確かに手数料収入が大きくなるなるために高額の方が不動産業者にはありがたいでしょうが、商談が決まらなければ画描の餅となってしまいます。
仲介は、商談が成立して、いくらの世界ですから、買い手が指値（値引き）をしてくれば、売主には、交渉しますでしょ。
ただし、これは、交渉事ですから、担当営業マンの力量もありますし、売主の事情もあります。

ちなみに、宅建業法で、定めています仲介手数料は、物件価格が、４０００万円、３５００万円ですと、買主、売主それぞれ４０００万円（３５００万円）×３％＋６万円が、最高限度額ですので、それ以上を仲介手数料として受け取りますと、宅建業法違反となってしまいます。

ですから、３５００万の取引であった場合は、仲介業者は、１11万円までしか、仲介手数料を、買主側から受け取ることができません。

４０００万円の中古マンションを、３５００万円に値切りたいたいのであれば、買主が納得できるような根拠や、ロジックを示して交渉してもらえば、交渉が成立する可能性は、大きいのではないでしょうか？
担当の営業マンに頑張って安くしてもらってください。

回答No.3

olutier

（１）について
即金というのは、現金一括払いということですよね？
ものすごく強気で値引きを要求できます！
不動産屋になったつもりで考えてみてください。Aさんが買いに来て、ありとあらゆる質問をされて、何度も案内して、価格も売主と折り合いをつけて、ところが！最後になってローン審査で撥ねられて、すべての努力が水の泡…。

そこにBさん（あなた）が現れる。とんでもない値引きを要求してるけど、現金一括払い。売主と折り合いさえつけば、一瞬で仕事が終わって、確実に手数料が入ってくる…。

最初は、「2000万円なら現金があるから、明日にも買うけど。それ以上だと、ローンを組まなくちゃいけないから、面倒だなあ…借金は背負いたくないし…ごにょごにょ」と言ってみてください。売主がたまたませっぱつまった事情があれば、通っちゃうかもしれませんよ。通らなくたって、「2000万なんてとんでもない！3000万ならいいけど」とか言うかもしれないし。「かき集めたら3000万あった」とかはいつでも言い出せます。

（２）について
あなたは賢い。よい着眼点です。
「2000万なら買うんだけどなあ…あ、仲介手数料は値切りませんので」というのは、とてもよい作戦です。だって、そういうことなら、仲介会社の取り分は変わりません。いくらで売買が成立しようが、早ければ早いほど仕事が終わるということです。仲介会社がどっちの味方なのかあいまいなのは、日本の不動産マーケットの欠陥で、ほんとうはアメリカのように、売主は売主側のエージェント、買主は買主側のエージェントがいて、丁々発止やりあうほうがフェアに値段が決まるとは思うのですが…。そこに気付いたあなたは鋭い。
もっとあざとい買主なら、「この価格で成立したら、あなた個人にも薄謝○○万円お渡しします（つまり、ポケットマネーを、仲介会社にも内緒で、担当者に個人的にプレゼントする）」ということまでします。そうしたら、どんな馬鹿げた安値でも、必死に売主を説得するでしょうね！あざといですが、別に違法ではないです。

最後に…
売値の一割引きが、商習慣といっても過言ではありません。つまり、表示価格から一割値引くのは、いかにも恩着せがましく「値引きさせました！」とか言ってくるかもしれませんが、ほぼすべての物件についてそうしているだけです。
そして、現金買いなら、さらに大幅割引きがあってしかるべきです。売主も仲介会社も、大幅に時間と労力を節約できますからね！
ですから、決して妥協せず、強気で臨んでください。まだまだ不動産マーケットは低調ですから、その物件だけに執着せず（執着したら値切れません）、他の物件も足を運び続けてください。完全に、買い手有利ですよ。

回答No.2

akechanda

不動産には詳しくはないんですが、中古マンションを売って、買った
経験でお話しますね。

即金はやはりメリットがありますし、たとえば、他にも欲しい方がいた
としても、ローンの査定に入っていた場合、査定の結果が出る前に、
質問者さんが買うことを決めれば、ローンの方が先に決めていても、
質問者さんのものになります。

不動産屋さんのメリットは考えなくていいと思います。
あくまで、売り主さんとの交渉です。
売りに出すときに、やはり、希望価格より若干高めに設定しますので、
3500万円からの交渉でまったく問題ないと思います。

不動産もご縁ですから、うまく成立したら、ご縁があったってこと。
よい物件に巡り会われますように。

回答No.1

Mokuzo100nenn

＞●質問（１）
即金の場合、不動産屋さんにメリットがあり、交渉がうまくいくと思いますか？それとも関係ありませんか？
または逆？

不動産屋さんは間接的メリットがあります。ローンの場合、ローン不成立で商談がががれるリスクがありますが、銀行預金からの支払いではそのリスクがありません。
また、不動産屋さんが金融機関との間に入って各種事務折衝をする手間も省けます。

＞●質問（２）
たとえば、４０００万円の３％＝１２０万円を固定して、安くなってもも、その額（１２０万円）は必ず不動産屋さんに払うことにして、売主との交渉に強く望んでもらうことなんて可能ですか？

宅地建物取引業法では仲介手数料の上限が定められています。
１２０万円を固定して、４０００万円未満の売買を仲介すると、上記の業法違反になりますから、、まともな業者はやりません。仲介手数料とは別の名目で支払いを起こして、仲介手数料＋別名目費用の合計を１２０万にするという抜け穴はあるかもしれませんが、自己責任でぞうぞ。

＞値切れば仲介手数料が減るので、不動産屋さんはデメリットなので
値切り努力をしてくれないように思います。

不動産屋さんは仲介が実現できることが最大のメリットですから、少々の値引き交渉で商談成立するならばそれ以上のことを求めないと思いますよ。