不動産の販売代理、それぞれの立場でのメリット

質問

不動産業者が売主の販売代理になると売主から仲介手数料の倍額をもらえると知りました。

売主の立場になれば仲介手数料を倍払うことになり、メリットがわかりません。

買主は売主が「代理」ですので仲介手数料は０でメリットありそうです。

仲介業者は（売主から２倍もらえるので）両手同様になるからメリット大です。

以上のように考えると売主のメリットが全くわからないのです。それぞれの立場によるメリット・デメリットを教えてください。

回答No.3

unos1201ok

https://ietoikiru.jp/sell/dairi-cyukai/
>不動産売却時の契約、代理と仲介の違いは？

>仲介には一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。
>一般媒介契約
>媒介契約を結んだ社名は、明示する必要があります。
>明示していない不動産屋の仲介で成約したときは営業経費を支払う必要

>専任媒介契約
>契約を結ぶことができる不動産屋は1つだけ
>営業経費の支払いが発生する場合：依頼者本人が買い手を見つけて成約
>2週間に1回以上の状況報告義務

>専属専任媒介契約
>専属専任媒介契約が最も制限が多く、依頼者にとって拘束力の高い契約方法です。最も自由度が高い契約方法は一般媒介契約です。

長い引用でしたが、代理での契約になると、買い手からの手数料の分を売り手から請求できますので、不動産業者への支払いは売り手だけが増える、しかし、仲介のときとの利益差がないようにすることになりますので、交渉次第では、値下げさせないように高めの設定などを勧められることもあります。そうなると、買い手次第で売れそうな物件ならばよい条件で販売可能なこともある、強気での販売を狙うこともあるものです。しかし、売れないで長引くと、報告も大変ですし、維持管理、場合によっては固定資産税も負担があったりで、不動産業者に負担がかかることもあるみたいです。

私の購入した土地もこのタイプで、売れない時期が長かったので、一般仲介へと切り替え、値下げもした、複数の不動産業者の掲示で一番安いところを見つけ、それを私の探してもらっている不動産業者に交渉をお願いしました。

そうすると、どこの不動産業者が取り扱っているのかすぐに調べてくれた、知り合いでしたので、手数料などを交渉してくれ、さらに値下げ交渉にも応じてくれた、私が頼んだ不動産業者に仲介手数料を支払い、最初に依頼した不動産業者には売り手が仲介手数料を支払ったので、契約が成立できました。

その際に、この手の複雑な仕組みを説明受けた、知り合いの不動産業者だったので、不動産業者同士の交渉もスムーズにでき、売り手も諦めて値下げに応じたみたいです。

私の依頼した不動産業者は自分で直接取り扱っている物件を売りたかったのでしょうが、多数の物件を紹介され、候補になりそうな土地を複数用意した、それを銀行でも調査してもらい、どの物件だったらどの程度まで貸してくれるか見積もりを出してもらった、高い物件でも少額しか貸せないとの判断のものもあったり、比較的安い物件でも貸し出し可能額が非常に高いものもあって、担保価値で差があるのも経験しました。

売り手も最初は強気なのですが、お金が欲しいと諦めて値下げする、次に不動産業者に買い取ってもらったり、その買い取った不動産業者もお金に困ると仲介の複数の同業者へ情報を出して売れるように苦労する、損害のないギリギリのライン、あるいは利益が確保できるところまで値下げに応じることもあるものなのです。

＞売主のメリットが全くわからない
お金に余裕があり、ノンビリと高く売りたいのならば、売れる物件次第ですが、値下げしないでも手数料を倍額支払っても十分残りそうな専任媒介を選ぶのも悪くないこともあるみたいです。報告の義務もあるし、ちゃんと営業しますし、ノウハウの理解している業者ですと、下手な値下げをしない、何回もその業者で販売してもらっている人ならば、実績などを信頼して繰り返し頼むなどのこともあります。

売却価格に数百万も差がつくこともあるので、仲介手数料を倍額支払った以上の得がありそうならば、代理販売もちゃんと売主にもメリットが出ることがある、買い手も仲介手数料を支払わないで済むのならと、財布の紐を緩めて値下げ交渉をあまり積極的にしないのを狙っているのかも知れません。

親戚で不動産業者も複数いたのですが、代々営業していたのもほとんど廃業した、生き残るのが厳しいみたいですから、腕の良い販売能力と直接の取り扱い物件が多いところほど、景気がよいときは高めに販売できるみたいです。最初から売れないで値下げを狙うような業者は資金難とか、物件不足なこともあるし、取引成立までに苦労することもある、複数の不動産業者に見積もりしてもらい、依頼しないと売り手が損をします。

お礼

回答を要約すると「販売代理の方が（手数料を倍払っても）専任媒介よりも高く売れる可能性が狙える」ですね。ちょっと私には同意しかねる内容です。

大変詳しい説明ありがとうございました。

回答No.2

chie65536（@chie65535）

誤解があるようなので追記します。

＞買主は売主が「代理」ですので仲介手数料は０でメリットありそうです。
＞仲介業者は（売主から２倍もらえるので）両手同様になるからメリット大です。

「仲介」の場合、不動産屋は「手数料の５０％を売り主から、手数料の５０％を買い主から受け取る」事になります。

一方「代理」の場合、不動産屋は「手数料の１００％を売り主から受け取る」事になります。

つまり「仲介」でも「代理」でも「不動産屋が受け取る手数料の総額は同じ」で「代理なら、売り主から２倍もらえるのでメリット大」と言うのは間違いです。

「仲介」の場合「買い主」は「不動産を買いたくて探していた」ので、手数料の半分を持つのが妥当です。

一方「代理」の場合「買い主」は「広告をみて買う気になった」とか「不動産屋からのDMを見て買う気になった」とかで、最初から買う気は無かったのが殆どです。なので買い主は手数料を払わないのが妥当です。

このように「仲介」と「代理」では「売り主」「買い主」の立ち位置が微妙に違うので、手数料負担が「それぞれの立場に合わせてある」のです。

お礼

うーん、回答者さんは仲介手数料を賃貸の場合と混同しています。

売買の場合は回答内容とは異なりますので。

ありがとうございました。

回答No.1

chie65536（@chie65535）

「販売の仲介」だけだと、売り主は「広告」を自分で出さないとなりません。不動産屋は広告してくれません。売り主は、自分で「売地　お問い合わせ先：××○○」と言う看板を出さないとなりません。また、現地が荒れ放題だと売れないので、売り主が草刈りをするなど「現地の管理」をしないとなりません。

「販売の代理」の契約をすると、売り主は「広告」も「管理」も、不動産屋任せにして、自分で何かをする必要は無くなります。現地に立てる広告看板も「代理店である不動産屋が設置」します。

「土地を何十年も寝かせておいて、自分からは買い手を捜さないし、広告も出さない」と言う人なら、販売代理店など付けずに、買いたい人が現れるまで放置で構いません（とは言っても、たま～に草刈りくらいはしますが）

ですが「土地は持っているが今すぐ現金化したい」と言う売り主の場合、今すぐにでも買ってくれる人が必要なので、不動産屋と販売代理契約を結んで、看板の設置などの広告を出してもらい、売れやすくなるよう、現地の管理も依頼します。

その為、代理店には「広告費」や「管理費」として「手数料を倍額で払う」のです。

お礼

回答者さんが言っている販売活動は仲介でも出来ますから！

ありがとうございました。