税金対策のための不動産売買と会社設立について

質問

例えばの話なのですが

Ａさんの資産（土地・マンション）5000万円
抵当権等4000万の借金付
→時価1000万程度

Ｂ社（Ａさんの息子Ｂの会社）

ＡＢ間でこの資産を売買して
譲り渡した場合
Ｂさんが息子Ｃに対して
会社を継がせることによって
永続的にこの会社を通じて
贈与税等（会社を子供の継がせるときに資産があると何か税金がかかったりします？株式の譲渡譲渡益とか？）
を支払うことなく
孫Ｄ、Ｅ・・・とすることは可能でしょうか？

このとき借金付で売買したとすると
どのようなお金（税金）が必要となってくるのでしょうか？

それとこのような形態の会社を設立するとすれば
株式・合同・ＬＬＰの
どの形態が良いでしょうか？

ＬＬＰでパススルー課税がうまいのか
合同にして零細企業で
役員報酬についての給与所得控除等を
利用するのがよいのか

それとも株式の方が良い
なんてこともあるのでしょうか？
（一応現状ＬＬＰが一番良いのかと思っています）

永続的に土地・建物等の資産を減らす（家族間での分割もしない）ことなく
代々資産を守っていく（多大な贈与税等の税金を避ける）のに
最適というものはないかもしれませんが
それに近い形はどのようなものでしょうか？？

なにぶん法律についてはあまり詳しくないので
分かりにくい表現もあり
少しややこしい話かと思いますが
よろしくお願いします。

回答No.3

hata79

「上場の株式は相続財産です。その際に「株価」は会社の決算書から算出されます。とはどういうことなのでしょうか？」に。

＞
上場してる会社は株式市場で売買されてる価格が基準になって「相続した株式の価格」が決定されます。
しかし、非上場株式では市場価格がありません。そこで株の相続があった時点（死んだ日ということ）の会社の財産状態から株式の価格を決定して、それが相続財産価格を形成します。

単純に一株しかない会社を考えます（ありえませんが、わかりやすくするためです）。
この会社が、債権債務がなく、不動産だけを持ってるとします。
すると会社の財産は「株主が死んだ日の不動産」であり、不動産の時価が株式価格になります。
このとき、個人の所有する不動産が相続財産になった場合には、相続税評価額で算出されます。
一般の時価よりは相当安い価格だと認識されてる額です。
会社の株の評価をする際には、時価でします。
持ち主が死んだからと相続税評価額での算出はしません。
つまり、法人所有の不動産は相続税評価額の算出方法は使用できません。
ここで、不動産評価の点では、法人が所有してその代表者変更で支配権を移転させて相続税課税を免れるというスキームはポイントが下がります。

「もしも資産が土地4億、賃貸マンション4億（月収入300万）あるマンション管理会社というような場合大体どれぐらいになるのでしょうか？（大体借金は4億ほどなんですが、どうなんでしょうか？）それは株式会社でなく合同会社等も同様ですか？」に

＞
非上場株式の評価について、専門書があります。
税理士もこれを読んだり、研修会に出たりして勉強してるようです。
申し訳なく、また失礼千万な言い方ですが、素人がほいさっさと処理できる世界ではないですよ。
勉強家で有られるようですので、知識としての勉強はできるでしょう。
しかし「理論と現実は違う」のは、充分お分かりだと存じます。
具体的事実が出て、それを把握して、税務当局に申告して、初めて「これはいかん」「これで良いです」と判定してくれます。
相談すれば教えてくれますが、どうしても「もっと具体的でないと、なんともいえない」点は、つきまといます。

「営業譲渡の相続税執行猶予にそんな要件があったとはしりませんでした。」に

＞
執行猶予ではありませんよ、、（笑）。
納税猶予です。また営業譲渡ではありません、事業譲渡です。意味が全く違います。
失礼ながら、専門家に相談せずに頑張るなら、専門用語は正確に駆使しましょう。
一文字違うと大違いの世界で専門家はやってますので、ちょっとしたことで「この人は知ってるけど、独学素人だな」とばれて、なめられます。
農業をしてる方が相続税を払うために土地を売ったら農業ができなくなります。それを防ぐために「２０年間農業を続けたら、免除します」という制度です。
これの株式版だと思っていいです。
事業譲渡については、民法の遺留分の改正をしたりして株式の譲渡によるそれがしやすくなったと言われ、経営コンサルタント業が「お奨めです」としてますが、日本税理士会連合会の研修会で講師が「こんな制度に手をつけたら、どうにもならない」と言い切ってます。６親等の身内が風俗営業しただけで「その納税猶予は取り消します。」と云われたらたまりませんよね。
知ったことじゃないですよね。
今のお上が作る政策って、これと相続税精算課税方式など「おいおい、本当に大丈夫なのか？？」と専門家から「あっちにいってて欲しいなぁ」と言われてる、嫌われ者ですね。
国税当局では法律に文句いう立場にないですから「嫌われ者で、いつ暴れるかわかりません」などといいません。
専門家は、やばい制度だと、、、。
ちょっと知った「おれは知ってるんだよ」という人間は「こういう制度がありますよ」といいたがりますね。
付き合ったら、とんでもない奴なのかもしれないのにねぇ、、。

回答No.2

hata79

資産の所有者を法人にしてしまえば、相続税の心配がなくなるというスキームは存在します。
法人登記するのは、登録免許税等の負担はありますが、専門家の手を使わなくても頑張ればできます。
法人の維持が大変ですよ。
毎年確定申告書の提出をしなくてはいけませんし、赤字法人であっても法人住民税は均等割りが課税されます。
現在では年間７万円程度です。
代表者変更で不動産の現実的な処分権を、一定の個人に与えることができますが、会社の所有する重要財産の処分をする際には取締役会の議事録がないとできません。
ご質問者は、相当に勉強をなさっており、その上でご質問をされてるようですね。
大変失礼な物言いをしますが、「素人の生兵法」とは、これをいいます。
本を読んだりネットで調べることは大事ですし、態度としてはよいと思います。
しかし、節税スキームは「個々の事情によって、判断しないと、大怪我の元」だと私は思います。
相続人の間で争いが起きる可能性や、法人の経営についてのこれからの見通しなど考えられる全てをクリアーしないとなりません。
資産を法人のものにしたあとの管理はどうされるのか、現在生きてる方がいなくなったときはどうするのか、管理全体の監督を例えば弁護士とか税理士に任せるのか、その報酬はどうするのか。
スキームとして有効になった場合に、弁護士税理士等に支払う報酬額を年額３０万円として、それをペイするだけの節税効果があるかどうかも考えないとなりません。
「あの不動産は、OK(株)のもので、OK(株)はお父さんが社長だから、後継ぎはあなただよ」というようにすれば、不動産は相続財産になりませんが、非上場の株式は相続財産です。
その際に「株価」は会社の決算書から算出されます。
もちろん「不動産の評価額」もそれに斟酌されますが、この評価は相続税評価額ではありません。
時価評価になります。
相続税評価額よりも時価の方が高いですよね。
赤字法人で、不動産の時価評価額を吸収してしまうほどの「マイナス財産」があれば、株評価が下がるでしょうが、
果たしてそういう法人って存在の意味がどれほどあるかです。
毎年法人の均等割り住民税を払い続けるだけで、１０年で７０万以上必要です。

営業譲渡にかかる相続税の納税猶予制度ができましたので、比較的この方法を選択するための方策を色々声が出てます。
経営コンサルタントは薦める方が多いようですが、この制度は「規制」がとてもきついです。
猶予を受けた額があっても、条件違反すると「利子をつけて納めないといけません」。
その条件に代表者、取締役の６親等内に風俗営業をしてるものがないことというのがあります。

相続税対策のために不動産を法人のものにする。
上手く相続税が節税できた。その相続税に対して納税の猶予を受けたので、２０年間法人を存続させれば、相続税を払わないですむ。
これがスキームです。
納税の猶予を受けた日から、毎日６親等内の親戚に電話をして「そちらで風俗営業をしてないですか」と確認しないとなりません。
後から「うちで、風俗営業をするために許可を貰った」親戚が出ると「納税猶予額を利子税をつけて支払う」はめになります。

６親等内という規定は、国税庁も変更するでしょうが、要は「おいしいスキームが簡単にできそうにみせてるが、とんでもない危険なスキームの提供」です。
納税の猶予を受けてる期間に、処理してくれた税理士が死んでしまったらどうするんでしょうか。

今の民主党政権下で発生してる、おいしそうな税制政策は「おい、簡単に飛びついたら、トンでもないことになるぞ」という悪評高いものばかりです。
とても高額な税金の話ですので、無責任な回答が平気でつくネットにて「正解」を得ようとせずに、税理士に相談するようにお奨めします。

お礼

二度も返信くださって本当にありがとうございます。
本当にためになります。

一応今、自営業で株式会社を経営していて
確定申告、議事録、所有権移転登記申請等は自分達でやっており
税理士、司法書士の方にはお願いしていません。

それでなのか、やはり何でもやれば出来る。
という意識が強かったのかもしれません。

確かに事務的なこととは違い
長期的な計画が必要になってくるので
安易にやっては危ないですよね。
税務署や法務局には何度か相談にいっているのですが
確信的な話は濁されてしまいます。
（一応税務署で聞いたときはそれほど税金はかかんない、と言われたんですが）

やはり一度専門の方に見ていただく必要がありそうですね。

あと再三申し訳ないのですが
今回回答いただいて気になったことがあります。

＞「あの不動産は、OK(株)のもので、OK(株)はお父さんが社長だから、後継ぎはあなただよ」というようにすれば、不動産は相続財産になりませんが、非上場の株式は相続財産です。
その際に「株価」は会社の決算書から算出されます。

とはどういうことなのでしょうか？

上場していない株式会社の株式は相続財産なので課税される。
上場していなければ課税されない、ということですか？
それとも普通に不動産についての相続税はかからないけど
株式の相続について課税されるということですか？

株価は決算書から算出と言うのは

もしも資産が
土地4億、賃貸マンション4億（月収入300万）ある
マンション管理会社
というような場合大体どれぐらいになるのでしょうか？
（大体借金は4億ほどなんですが、どうなんでしょうか？）

それは株式会社でなく合同会社等も同様ですか？

LLPについてはこの方法は無理だと言うことがわかりました。
社員が二人いて一人死ぬと持分について払い戻ししないといけないんですね。
てことは資産持ち寄って
親半分、子半分の2人の組合作っても
資産に相当する金額払い戻さないといけない、ってことですもんね。

営業譲渡の相続税執行猶予にそんな要件があったとはしりませんでした。
不思議な要件ですね。
連絡取れない人もいるだろうに・・・。

本当に細かく教えてくださってありがとうございます。
こちら的外れな質問等あったと思いますが、
hata79さんのお話をきいて
やはり専門の方にお話を聞くべきだ、とわかりました。

それから相続に一番良い方法を考えて
自分達で何とかやっていこうと思います。
（ここは変わらない笑）
ほんとうにありがとうございました！

回答No.1

hata79

不動産の所有者を法人にしてしまえば、相続税や贈与税はかかりません。
法人の株所有者が死亡したときに、その株が相続財産になります。
非公開株の評価になりますので、相当専門的になります。
資産の相続税をなんとか免れたいとして、法人への譲渡をしていくのはスキームとして考えられるものですが、
はっきり言って素人が手を出してなんとかなるものではないといえます（失礼）。
営業譲渡にかかるスキームは昨今たけなわです。
そして、その中で株式の贈与や納税猶予制度が取り立たされててます。
遺留分の減殺請求権の制限とかを利用していくスキームです。

補足

回答ありがとうございます。

株式の譲渡には課税されますもんね。

合同会社等であってもその形は変わらないんですか？
株式を発行しない会社で代表だけを変えていくとか、そんなことは不可能ですか？
（会社の権利を子供に移す際、特に課税されない方法はないですか？）

資産は法人へ譲渡ではなく売買で考えていますがその場合も同じでしょうか？。

資産を法人にうつすためには売買契約を結べばよいと思っていたのですが、
そんなにも難しいことなのでしょうか？
その際は登録免許税ぐらいしかかかってこないと思っていたのですが・・・

自分で調べた分にはそこまで難しい内容のものは見当たらなかったのですが
何分そんなに詳しくないのでわかりません。
どのあたりが素人では難しいのか教えていただけますでしょうか？
無理でなければ素人でも何とかやろうと考えています。

何とかして一番良い方法を見つけたいです。
よろしくお願いします。