不動産売買

質問

お世話になります。下記のような売買契約の内容なのですが２点教えて下さい。
質問(1)この売買が１６年前のことなのですが、買主（当方）は当初の売買契約の範囲の土地が買主名義に所有権移転登記できないならば、誤って売買された１２３番の土地を売主に戻す請求はできるのでしょうか?　（１２３番の土地は、誰も買わないような土地で、売主側も所有権が戻ることを嫌がっています）
質問(2)当方（買主）は当初の契約通りすすめるならば、測量して境界明示を要求、測量しないならば売買を白紙にもどし、この間は借りていたことにして使用料を払うという提案です。１６年前のことなので、売主は時効によりどちらにも応じる必要はないということはあり得ますか？　当方はこのままだと詐欺にあったようなもので、いらない土地（１２３番）の固定資産税を払い続け、当方名義にならない土地上に建つ倉庫の固定資産税を支払い続けることになるのですが・・・
以下が売買の内容です。
倉庫（未登記）及び倉庫が建つ土地を含む周辺土地の売買について　
売買契約概要
売主：A　買主:故人B　（代金支払い済、領収書あり）
登記名義変更の土地：　１２３番　故B名義、現在相続人　妻B’’名義）
概要：AとBとの口上契約（書面無し）により、売買契約をしている。
倉庫及び倉庫が建っている土地を含む周辺の土地を○○万円で売買する内容。
契約の際、土地地番を錯誤し、倉庫は１２３番上に存在すると双方認識していた。
（錯誤の原因は売主は国土調査前の古い地積図をみて売買しており、買主は売主を信用していた為。よって双方に悪意はない）買主Bは現地で売主Aより売買の範囲の土地（倉庫の建つ土地を含む）の説明をうけ、１２３番の権利書の受け渡しがあった為、１２３番の土地が倉庫が建つ土地であると認識し、所有権移転登記後使用を開始した。昨年末、倉庫の固定資産税の請求が売主側へ届いていたことが判明。売主が倉庫は当方へ売ったのだから来年からは支払ってくれと要求。倉庫は１２３番上にはなく、買主はその隣の土地の権利書を渡されていたことが判明。
　　（買主は売主より倉庫は未登記と説明されていた為、固定資産税の請求がないことを不自然に思っていなかった。）　当方（買主）で調べたところ下記のことがわかった。
売買契約履行の条件が整っていないことについて
●当初の売買契約の範囲である倉庫の建つ土地を含む近隣の土地は公図で５筆の筆界未定地となっており、また持分の土地であった
●また、売買契約した土地には農地が入っているため、農業委員会の許可が必要であった。
今後の対応案
いずれかの案が考えられるため、今後の双方の対応をご相談したい。
(1)当初の口上契約に基づいて土地売買を履行する
　　売主の境界明示義務：筆界未定を解消し、地積測量図を作成し公図登録を申請してもらう
　　売主による他の土地権利者の同意確認
　　農地転用：ただし当方は現在農業従事者ではないため、農地のままの譲渡はできない。　　
(2)結果として売買契約不履行状態であるため、従前の状態へ戻す
　１２３番の土地の登記を売主Aに戻す。
　土地売買代金としてお支払いした額は返金いただくことになるが、売買時からの土地・建物使用料として、建物の固定資産税を上回る額をお支払いするため実質的に返金はないものと想定している。

回答No.3

fujic-1990 · ベストアンサー

相当な期間を定めて「契約の本旨に基づいた履行」、つまり（１）のような要求（～せよ）をして、まずはそのような履行はむりなので、期間経過を待って、売買契約を「解除」する（内容証明郵便などで通告する）のが良いと思われます。

　債務不履行による契約解除ですから、相手も拒否はできません。

　解除の証拠をしっかり残さないと、後々とんでもない負担がかかってきそうです（相続放棄はできないらしい）のでご注意ください。

お礼

長いのに読んでくださってありがとうございます。
１６年前のしかも故人の契約でも債務不履行で契約解除できるということなんですね。おっしゃる通り内容証明でやることにします。
契約解除を言い渡しても、相手は時効を利用できるのかなというのが気になったのと、契約解除と言っても相手が１２３番の土地を売主名義に戻してくれるのかなというのが気になっています。

回答No.2

mirai1555

司法書士も弁護士も無料相談に行かれてから，相手とお話しをした方が良いと思いますよ。

お礼

回答ありがとうございます。話に行くのが日曜日で、先日地域の無料法律相談に電話しましたが、予約でいっぱいでした。　電話無料相談がつながりましたが、不動産売買にあまり詳しくない弁護士さんのようでのらりくらりの回答という感じでした。あげく当人で交渉は難しいので弁護士へご相談下さいと言われました。　だいぶ前に弁護士に相談したい事件がありましたが、やはり無料だと親身になったアドバイスはもらえませんでした。その時も結局有料で弁護士に入ってもらいました。　今回も話合が進まなければ弁護士に依頼しますが、先にも書きました通り、できれば自分である程度理解して話合いに臨みたいと思って質問しております。

回答No.1

mirai1555

このような専門的な質問は，司法書士に相談された方が良いと思います。錯誤による売買契約なら弁護士を立てることになります。司法書士も弁護士もとくい分野があるので，何人かの司法書士と弁護士に相談に行かれることをお勧めします。

お礼

回答ありがとうございます。
相手が話のわかる人かもしれないので、上記の内容で不備はないか質問しました。相手に拒否されれば弁護士に相談するつもりです。
ですが、相手は同じ町内の方であり、できれば当事者の話で済ませたいと思っています。