不動産屋に追い払われた？

質問

先日、希望の土地が見つかったのですが、そこは仮実測地７４坪、登記簿８０坪でした。
「土地の価格は仮実測地で計算している」と不動産屋は言います。
登録免許税、固定資産税が登記簿の８０坪に対してかかってくるので、その分損・・・というデメリットがあるかと思います。
不動産屋いわく「登録免許税はその分６～７万円、売主にまけてもらえばいいでしょう。実測地と登記簿と合わせるには地積更正登記しなければならないし、それには２０～３０万円かかりますよ。皆さん、そんなにお金かけるなら、固定資産税毎年、６千円くらい余分に払いますけどね」
仮測量図なら売主が持っているので、それで登記簿と実測地を合わせる事ができるのかどうか動いて欲しい・・・という方向で進めるつもりで、不動産屋にも相談していたのですが。
しばらくして、不動産屋から
「あの土地、買い付けが入りました」
と言われ、あきらめざるをえなくなりました。
しかし、その不動産屋のH.P.にその物件は１週間経っても募集中と出ているし、他の不動産会社も広告を出しています。
私がうるさく言ったので、ていよく追い払われたのでしょうか？
その土地は隣地通路がついていて、大昔は、その通路が売主のもので、そこを含めて８０坪だったと思うのですが、隣の土地が旗状地のため、その通路を使わなくては、お隣さんは公道に出られません。
登記所にも確認に行きましたが、現在は、その通路の所有権はお隣さんにあり、売主のものではないそうです。

回答No.6

noname#19073

本題のご質問としては、
＞ていよく追い払われたのでしょうか？
なのでしょうか？
それとも実測面積と公簿面積の違いに対しての考え方の件でしょうか・・。或いは両方？

追い払われたかどうかの点に付いては、いくら考えても想像の域を出ません。あまり細かい事を主張していると、業者も売主サイドも面倒になって「もう他で売れたということにしよう」という風にあなたを追い払った可能性は否定出来ません。しかし本当に硬い良い条件での買付が入ってきたので、あなたをお断りしたということかもしれません。

それと面積の件ですが、
＞隣接地の人から実印をもらわなければならず

この実印を貰う作業は境界確定と言い、基本的には売主にやって貰ってから買いたい事柄です。義務ではありませんが、実測面積での売買だというならば、ぜひ境界は確定しておいて欲しいです。

しかしそこで確定した実測面積があったとしても、一般的に、それを公簿上の面積と一致させる（地積更正登記）ところまでは行いません。やりたいならば買った後にやってください、という話です。

それにもし今回売主が境界確定作業すら、やる気は無く、仮実測に基づく条件での売買を希望しているとすると、地積更正など面倒この上ない話です。

境界の取得の件と測量、更正登記で、確かに業者の言うように2,30万円は掛かるし、固定資産税で損する額と計算しても割に合う内容ではないです。それでもどうしても更正登記をしたい場合には、引渡し前にせよ後にせよあなたの費用負担でやることです。

と、今になって言っても遅いですが、あなたが出来ることは買い付けが入ったと言われた後の経過を業者に確認する位でしょうか。「もう契約も交わして、引渡しを待つのみです」などと言われれば、縁が無かったと諦めた方が良いです。

想像ですが、そこまでキッパリ断られたのであれば、本当に客が付いたのではないでしょうか？他に客が居なければ、一応あなたを購入予定客としてキープはするはずだと思いますけれど・・。

お礼

>本題のご質問としては、
>＞ていよく追い払われたのでしょうか？
>なのでしょうか？
>それとも実測面積と公簿面積の違いに対しての考え方の件>でしょうか・・。或いは両方？

質問した時は、自分でもモヤモヤしていて、「ていよく追い払われたのか？この不動産屋とのつきあいは考え直すべきか？」というのが第一位、二番目に実測面積と公簿面積の違いについて、知り合いの一級建築士からは教えたいただいたけど、現実問題どうなんだろうか・・・という感じです。

今、皆さんの意見を聞いて、少し、頭の中が整理されました。
もし、次回、今回のような物件が出たら
売主に境界の取得の件と測量まではやって欲しい。
それを嫌がる売主なら、測量する費用２０～３０万円をまけて欲しい。
以上の話を買付証を出した上で進める。

売主にしてみれば、こんなこと言わずに即買ってくれる客を選びたいですね。

今回の土地は、ご縁がなかったようです。

ありがとうございました。

回答No.5

cookie09

>損得勘定では無く、総額(売買時・維持期間中)の大小で論じるべきでした。
→「一つ一つの損得勘定」の意味でした。
つまり、10～20年のタームで見たときの、総額支払いを確認しましたか?一つの事象の損得だけ考えると、全体では損していませんか?木を見て森を見失っていませんか?ということです。
具体的には、「登録免許税、固定資産税が登記簿の８０坪に対してかかってくるので、その分損・・・というデメリットがあるかと思います。」～これが、質問者さんのこだわる一つの事象への損得ですね。
それに対して、不動産屋さんが、
「不動産屋いわく「登録免許税はその分６～７万円、売主にまけてもらえばいいでしょう。実測地と登記簿と合わせるには地積更正登記しなければならないし、それには２０～３０万円かかりますよ。皆さん、そんなにお金かけるなら、固定資産税毎年、６千円くらい余分に払いますけどね」」と答えています。6千円×20年=12万円ですよね。だから得ですよといってもらっているのに、
質問者さんが、「仮測量図なら売主が持っているので、それで登記簿と実測地を合わせる事ができるのかどうか動いて欲しい・」とまだ一つのことにこだわっています。
そして、売主(不動産屋さん)として、こうして欲しいということに対して、こだわりがあるので、「不動産を購入する」という大きな目標に到達できなかった。これは大きな損でしたよね。

今後にアドバイス:不動産は金額もはりますし、実は質問者さんのこだわりも理解できます。今後同様の事態になった場合の対処法ですが、
(1)とりあえず買付証を出すことを前提に打合せし、
(2)疑問な点・こだわる点は、その買付証に、条件として列記しだします
のが良いと思います。
スーパー逃げ文句としては、「本書に記載なき条件の細目は別途協議とさせて頂きます」として、協議が整わいとして逃げられる訳です。
買付証は売買契約ではないので、拘束力は弱いです。当然他社からの横槍も受けます。一種の優先交渉権獲得書みたいなものと理解してください。

お礼

ありがとうございます。

>6千円×20年=12万円

２０年で済むかどうかわかりません。
子供や孫の代まで続くかもしれないし、ずーっと、毎年固定資産税払う度に「６坪分損している・・・」と思うのがストレスだと思いました。
また、もし、この土地を買って、なんらかの事情で売る場合、私と同じ疑問を買主から投げられるかもしれません。
自分が納得できない問題を人に説明し、説得できるはずはありません。
今回、この土地はあきらめざるを得ませんが、また同じ問題に直面したときにどうすれば良いか・・・と思いました。

>とりあえず買付証を出すことを前提に打合せし、

今まで、たくさんの物件をまわりましたが、買い付け証を出すまで進んだ事がありません。
大きな買い物だけに、下手に動いて、後からキャンセル料などと言われるのが恐かったのです。
これからは、「これは」と思うものには、買付証を出す事を前提に話を進めたいと思います。

改めて、ありがとうございました。

回答No.4

cookie09

どーしても欲しければ、今からでも間に合う場合がありますので、売主の条件を全て呑む、価格(少し)色つけるから、といって買付証出しますということで交渉されては如何ですか?
「登録免許税、固定資産税が登記簿の８０坪に対してかかってくるので、その分損・・・というデメリットがあるかと」という、損得勘定では無く、総額(売買時・維持期間中)の大小で論じるべきでした。

お礼

ありがとうございます。

>損得勘定では無く、総額(売買時・維持期間中)の大小で論じるべきでした。

私の読解力不足で、意味がよくわからないのですが、もう少し詳しく教えていただけますでしょうか？

回答No.3

yachtman

宅地建物取引業者もビジネスライクですから、売り主も、買い主も、大切なお客様になります。
当然のことながら、売り主も、買い主も、宅地建物取引業者に対し、敏速に務めることを求めることが通常です。
要求ばかりして、購入の意思表示を記した書面さえ提出しない状態では、売り主の望む敏速な務めに背くこととなります。
したがって、購入の意思表示を記した書面を早く提出したお客様を大切にすることは、不可思議ではありません。

買い付けが入っただけでは、H.P.も広告も消しません。
引き渡しが完了するまでは商談不成立・解約・解除の可能性があります。
そのため、商談不成立・解約・解除待ちのお客様を募るため消さないのです。

公簿と実測が同じ売地は少ないため、公簿取引にするか実測取引にするか商談のうえ決定します。
なお、買い主の指示で、公簿と実測を同じにしてから引き渡す場合はは、指示者である買い主がその費用を負担することが通常です。

本質問の物件の場合だと、「実測取引とし、公簿と実測の差異は精算しないものとする。公簿と実測を同一としたうえ引渡すものとする。なお、その費用全額を買付申込人の負担とする」と買付申込書に書いたうえ、宅地建物取引業者に提出すれば商談スタートしたと思います。

お礼

ありがとうございます。
書き込みが足りなくて、誤解を生じたようですみません。
不動産屋は、「あなたが買う意思を示してくれれば、実測地と登記簿を合わせるよう、動きますよ」と言われました。
そこで、少し考えてから、買う意思を伝えようと思ったのですが、その前に
「登記簿を見せてもらえますか？」と聞いた所、ＯＫの返事をもらったのですが、見せてもらう前に「買い付けが入った」と断られました。
「もう無理なんですか？」と聞いた所、キャンセル待ちの話も何も無く、「無理ですね」と言われました。

>公簿と実測が同じ売地は少ないため、公簿取引にするか実測取引にするか商談のうえ決定します。

これは、不動産屋が実測地で値をつけた・・・と言っているので、実測取引になるのでしょうね。

>なお、買い主の指示で、公簿と実測を同じにしてから引き渡す場合はは、指示者である買い主がその費用を負担することが通常です。

これについては、知り合いの現職一級建築士に聞いたのですが、本来は売主の方でするべき、売主がそれを嫌がるなら、その分２０～３０万円値引き交渉すればいい・・・と言われました。
（測量図を取るのに隣接地の人から実印をもらわなければならず、それは今までそこに住んでいる人でないと難しいから・・・という理由でした）
「そこまで売主にしてもらってから、面積の補正は0789さんの方でやればいい」と言われました。

回答No.2

noname#45950

不動産屋のＨＰ情報ほど更新状態がアテにならない物はありません。まぁ、サクラな一面もあるんでしょうが。

そして、「申込み」をしないと、売主（仲介不動産じゃないですよ）から見た購入候補者にはなりません。

まあ、本気で購入するとは思われていなかったのでしょう。

お礼

ありがとうございます。
この不動産屋１件が広告を出しているならわかるのですが、他の不動産屋も出しているので・・・。
不動産屋を変えてまで申し込むとなると、登記簿と実測地の差を飲み込んで申し込み・・・にならざるを得ないでしょうから・・・。
そこまでして・・・という気持ちですね。

回答No.1

m_inoue

＞私がうるさく言ったので、ていよく追い払われたのでしょうか？

かもしれません、

売るのに自信の有る物件では買い手を選びます

数百万円の物件で６千円の事を気にしている人を相手にしても面倒なだけ

そう言う業者も存在します

単にＨＰの削除を忘れただけかも？

どちらにしても縁の無かった土地なのでしょう

お礼

ありがとうございます。
この不動産屋とは長いつきあいになり、今まで何十件もの物件を案内してもらいました。
気持ち的に、決めるならこの不動産屋で・・・と思っていたので、今回の事は、もし追い払いなら、考え直すかなぁ・・・と思いました。
やはり縁がなかったのですかね。