不動産売買にかかる税金の手続き

質問

5年前に亡父から遺産相続した土地・家屋を親族に売買契約で所有権移転を考えています。
そこで、不動産売買についてネットで調べたところ贈与税と所得税がかかってくるとのことでした。そこで、贈与税と所得税はどのようにかかってくるのか、又、どんな手続きをしたらいいのかを教えて下さい。
贈与税については売買金額が基準額（？）を越えるとかかってくるようですが、その基準額がどのように決まってくるのでしょうか。基準額で売買契約をすれば贈与税はかからないものでしょうか。
又、所得税については登記申請後に売買金額の分について所得税支払請求の通知がくるのでしょうか。
以上、よろしくお願いいたします。

回答No.3

chie65536（@chie65535）

＞その額は「固定資産税課税明細書」に記載されている課税価格と同じと考えてよいのでしょうか

違います。

https://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4423.htm
に

「著しく低い価額の対価であるかどうかは、個々の具体的事案に基づき判定することになります。」

と書いてあります。

つまり「国税局の担当者の気分しだい」って事です。

税務署が算定する「時価額」は、場合によっては「固定資産税評価額」や「路線価」や「実勢価格」から乖離している場合があります。

なので、国税局が目を付けて「こいつ、不動産転がしで上手いことやってやがるな。ガッツリ税金取ってやるか」って思ったら、ガッツリやられる事になります。

そして、それに「文句がある」という場合は、前述のように「不服申し立て」をする事になるのですが、申し立てが認められる事は殆どありません。

一つだけ肝に銘じておいて欲しいのですが「役所も法律も、これっぽっちも平等じゃない。それらは極めて不公平な存在だ」って言う事実です。

役所は「金持ちの味方」ですし、法律も「上手く使った者が得をする」ようになっています。

お礼

時価額がややこしいものであることがよくわかりました。
法務局に相談に行った際、税金については担当が違うからと言って相談に乗ってもらえなかった理由がわかったようが気がします。
ありがとうございました。

回答No.2

chie65536（@chie65535）

＞時価額はどこでどのようにわかるのでしょうか。

「時価額」は「税務署が決める」ので、売買した当事者は知る事が出来ません。

＞不動産業者などに評価してもらう評価額は時価額とみなせるのでしょうか。

「時価額」は「税務署が決める」ので、認められません。

当事者が「この土地をこの価格で売買しましたよ」と確定申告すると、税務署が勝手に「時価額」を決めて、税務署が勝手に「この取引は低額譲渡だ」と決めて、税務署が勝手に「超えた分は贈与になるから贈与税払え」って言って来ます。

その「税務署が勝手に決めた時価額」に不服がある場合は、税務署に対して「不服申し立て」をする事になります。

つまり「時価額」は「こちらで決めたり計算したり出来ない物」なので「知りたい場合は税務署に問い合わせる」しかありません。

もちろん「税務署がこうと決めたらこう」と決まってしまうので、一般人がどれだけ「不服申し立て」をしても、簡単には覆りません。

補足

申し訳ありませんが、「時価額」について今一つ確認させてください。
その額は「固定資産税課税明細書」に記載されている課税価格と同じと考えてよいのでしょうか。

回答No.1

chie65536（@chie65535）

＞そこで、不動産売買についてネットで調べたところ贈与税と所得税がかかってくるとのことでした。

不動産の売買に関わる税金は

・不動産譲渡所得税（売った側が支払う）

・不動産取得税（買った側が支払う）

・低額譲渡に関わる贈与税（買った側が支払う）

の３つです。

贈与税が関わるのは「低額譲渡した場合」に限ります。例えば「時価額１０００万の不動産を、親戚だからと言って１００万で売買した場合」は「差額の９００万が贈与とみなされる」のです。

正当な「時価額（一般の売買での相場価格）」で売買した場合は、贈与税はかかりません。

＞どんな手続きをしたらいいのかを教えて下さい。

買い手、売り手、双方で「確定申告」する必要があります。

＞贈与税については売買金額が基準額（？）を越えるとかかってくるようですが、その基準額がどのように決まってくるのでしょうか。

「時価額」が基準になります。一般の売買での相場価格で売買すれば、贈与税はかかりません。

＞又、所得税については登記申請後に売買金額の分について所得税支払請求の通知がくるのでしょうか。

売り手が支払う譲渡所得税に付いては「確定申告しないと、所得があった事が判らない」ので、確定申告した段階で「所得が確定」して、税額が確定します。なので「確定申告した後で納税通知書が来る」ことになります。

買い手が支払う不動産取得税に付いては「所有権移転登記が終わったあと、忘れた頃に、納税通知書が届く」ことになります。

「低額譲渡した場合の贈与税」に付いては「買った方（贈与を受けた方）」が「確定申告によって贈与があった事を申告」して、申告内容に合わせて贈与税を支払う事になります。

買い手、売り手のどちらも「きちんと確定申告する」と言うのが重要になってきます。

補足

時価額はどこでどのようにわかるのでしょうか。不動産業者などに評価してもらう評価額は時価額とみなせるのでしょうか。