中古一戸建てを現金一括購入を考えています。対象物件の持ち主が、こちらの

質問

中古一戸建てを現金一括購入を考えています。対象物件の持ち主が、こちらの支払い金額を当ててもまだ住宅ローンを完済できてないとすると、「抵当権つきの物件」を購入したことになってしまうのでしょうか。。。

回答No.2

takapiii · ベストアンサー

売却金額が抵当権抹消に満たない場合は取引自体に注意を払わなければなりません。

抵当権が抹消出来ない場合は無条件で売買契約自体が無効になると思われがちですが、無効になるのは特約を付けた場合であって、特約が無い場合は売買は成立してしまいます。
そもそも抵当権物件の新所有者と債権者が違っていても、新所有者と抵当権所の両方が同意すればはそのまま抵当権が残り、旧所有者が残債を滞納すると、その物件は競売に掛る可能性が出てきます。競売になると、売却代金のうち抵当権者分の支払いを除いた残りが新所有者に支払われる事になります。
これを避けるために、売買時には抵当権を抹消する事を条件とした売買契約書にし、所有権移転登記と抵当権抹消と代金支払いを同時に行います。

通常は、代金決済までに抵当権は抹消しておく事とするのですが、売主が現金を用意できなければ抹消できないので、売主、買主、司法書士が銀行に出向き、その場で支払いをし銀行より抵当権解除証書を受け取り、それを持って法務局で抵当権抹消と所有権移転登記を行います。

もちろん事前に抵当権が抹消出来ない事は分かるので、決済の日までに売主が不足分の金額を用意できなければ、特約を理由に、買主は残代金に応じ無ければよくなり、売買契約を白紙に戻せます。

注意しなければならないのが手付金です。手付金は契約が白紙になった場合に返還して貰わなければなりませんが、買主が本当に返してくれるかが不安になります。その場合は、媒介業者に手付金保全措置を依頼します。
手付金保全は通常売買代金の10%を越える手付金の場合とされていますが、売主に不安を感じる場合は当然保全は必要です。

お礼

ありがとうございます。とてもわかりやすく、スッとしました。抵当権抹消、所有権移転登記、代金支払いの仕組みがわかりました。手付金保全などあるとは知りませんでした。まずは売主に（仲介業者を通してとなりますが）、売却代金で抵当権の抹消ができるのかどうか、確認します。

回答No.3

0621p

普通は抵当権の抹消と引き換えに売買代金を支払います。ですから売買代金だけではローンを完済できないようであれば支払わない、つまり買わなければいいのです。

ここで問題になるのが手付金を払った場合です。
手付金を払ったものの、残代金を払っても売主がローンの完済ができず取引ができない。最悪の場合は手付金を持ち逃げされてしまうというリスクも考えられます。
このようなケースでは、手付金を払って後日残代金を払う、という契約方法ではなく、売買契約と同時に全額を一括で支払い、同時に抵当権抹消、所有権移転を行う、というやり方をする場合もあります。
これを業界用語では「一括決済」とか「一括取引」と言います。

買主が住宅ローンを使う場合は売買契約を締結してからローンの申し込みになるのでこういうやり方はできないのですが、現金でお買いになるという事ですからこういう方法も取れます。

売主にローンの完済に足りない分を別途用意してもらうか、あるいは債権者と交渉してもらってあなたが支払う売買代金だけで抵当権の抹消をしてもらうなど、事前に話を詰めておいて一括で行うわけです。

お礼

中古物件の場合、普通は抵当権抹消と引き換えに売却代金を支払うのですね。知りませんでした。
それがきちんとできるのかどうか、売主に確認をしてみます。
手付金は、仲介業者から求められていましたので、上記を確認した上で支払いに応じるか冠ｇなえます。
売却代金だけでローンが完済できないような物件は　買わないでおきます。
よくわかりました。ありがとうございます。

回答No.1

roroko

今晩は。
お買いになるお家が、抵当に入っていた場合、全額を返済するか、担保物件の入れ替えが出来なければ、売れません。
ですから、住宅ローンが完済せず、抵当物件が他にないのでしたら、普通は、売買自体が成立しません。

下記が解かりやすいかと

http://www.tsukuba.or.jp/~ibl/onepoint/buy/buy09.html

ご参考までに

お礼

売却代金で住宅ローンが完済しない場合は、売買自体が成立しないんですね。知りませんでした。
中古物件に関しては　わかりにくいことが多く、助かりました。参考にさせてもらいます。
ありがとうございました。