マンションを賃貸に出すメリット

質問

皆さんご教示願います。

2年前に新築マンションを購入し、ようやく今年になって竣工・入居となる予定でしたが、転勤を命じられ3年近く戻ってくる予定がありません。
初めての住宅購入で楽しみにしていたのと、主要駅の徒歩圏ということで資産価値としてもそれなりを見込んでいたためにキャンセルは考えておりません。
よって、その物件を賃貸に出そうか、身内に割安で貸し出そうか迷っています。（賃貸OKは確認済みです）

そこで質問ですが、不動産会社を介して第三者に貸し出した場合のメリットとデメリットを教えていただけますでしょうか。
ネットで検索すると、帰ってきたら予想以上に汚かったなどデメリットやトラブル談は多いのですが、「良かった」という経験談が少ないように思えます。
また、賃貸に出すことで所得税や住民税がかかるし、住民票を移すことで住宅ローン控除も受けられないという話も聞いているので、その点を踏まえると、綺麗に使ってくれる保障がある身内がいるので、そちらに割安で貸し出した方がいいのかなとさえ考えてしまいます。
（賃貸なら25～30万、身内なら12万ぐらい）

経験談を踏まえて、メリットやデメリットをぜひご教示いただきたく宜しくお願い致します

回答No.4

noname#184449 · ベストアンサー

元業者営業です

メリット
●家賃収入がローン支払いの補助になる

デメリット
●不動産業者へ管理料を支払わなければならない→収入減
●そもそも賃貸需要はどうなのか？
借り手がいてこその「賃貸」です。特に新築Ｍとの事ですからあくまで地域的なデーターしかないわけで、その物件に関しては賃貸実績「ゼロ」です。
なお、家賃２５万～３０万との事ですが、それだけの賃料を払える人は既に家を買っている人がほとんどです。これだけ払える人なら６０００万～８０００万の物件が「買えます」

であるとすると賃貸市場としてのパイは当然少ないと判断されます。
故に空室のリスクは必然的に高くなり、空室＝収入ゼロの可能性が高いと予想されます。

●賃貸業はクレーム産業です。
日常の細かなクレームから裁判沙汰になるような大きなものまで様々です。その覚悟は必要です

●一旦貸したらご質問者の事情で退去してもらえない。
現在、借地借家法で大家さんからの一方的な退去、更新拒否、賃貸条件変更（賃料、期間等）は「正当事由」がなければ認められません。
その「正当事由」も「本当に余程の事がない限り（極端に言えば、生命、財産の危機）」認められることはありません。
故に「転勤から帰ってきたから出て行って」は通用しません。

もしも、転勤期間が確定していれば（必ず３年間のみ等）「定期借家契約」を結んで賃貸借期間を限定（３年間とか５年間）し、契約期間満了と同時に退去してもらうしかありませんが、当然ながら「条件付き賃貸物件」ですから、家賃は下がります。（概ね相場の７０％位）

なお、原則「定期借家契約」の途中解約はできません。例えば期間満了前に「転勤が思ったより早く終わったから出て行ってくれ」は認められません。

上記のように「契約期間途中」で退去してもらう場合は「立ち退き料」を支払って退去してもらうしかありません。相場は賃料６か月分以上です。

以上の事から、もし私なら身内の人へ賃貸します。
ただし、身内でも賃料を受領している以上「借地借家法」が適用されますので、当然ながらその身内さんにも通常の賃借人と同じ権利が発生します。

ご参考まで

お礼

皆さん、丁寧な解説ありがとうございます。
勉強になります。

確かに仰る通りで、地域的なデータのみの話しであり実績はゼロですね。

さらに質問になるのですが、業者を仲介して第三者に貸した場合、業者に対する費用のほかに住民税および所得税がかかるとのことですが、これは本当でしょうか？（住民税については転勤先に住民登録を変更しない場合ってことですかね？）
また、そのほかにかかる費用はあるのでしょうか？

25万の場合、条件付きで17.5万。そこから業者に5～10%。
そのうえで税金となると、身内に貸すのと変わらないのかなと感じてしまいます。

回答No.5

noname#184449

＃４の元業者営業です

お礼拝見しました。

＞住民税および所得税がかかるとのことですが、これは本当でしょうか？

本当です。家賃収入から必要経費を引いた「収入」が年間２０万円を超える場合の家賃収入は課税対象ですので、毎年確定申告しなければなりません。
なお、これは不動産業者を通す、通さないに関わらず申告しなければなりません。

中には「面倒」「バレないだろう」などという理由で申告しない人もいますが、当然ながら違法です。また、期限内に確定申告書を提出しなかった場合に、追加で払うべき本税とともに、加算税や延滞税などの附帯税がかかってくる可能性もあります。

なお、私は税理士ではないので、これ以上税金関係の回答は税理士法に抵触する可能性がありますのでお答えできません。

何れにせよ納税は国民の義務ですから逃れる事はできません。

ご参考まで。

補足

たびたびの回答、ありがとうございました。

納税の義務は理解しておりますので、しっかりと納めたいと思います。

回答No.3

localtombi

こんにちは。
私の場合は、弟が新築マンションを購入して半年くらいで転勤の辞令が出ました。
当初弟は、「どうせ汚されるのならば、他人に貸すより身内に貸した方がいい」ということで私に打診がありましたが、そういう心理はあるでしょうね。
結局他人に貸したのですが、やはり汚れたり壊れたりということはあったそうです。（思春期の子供がいて、ドアに穴をあけたとか・・・）
マンションの購入会社が、某大手私鉄系の不動産会社でしたから、そういう維持管理（入居者との仲立ち、要望仲介、トラブル処理）も全て任せています。
人に貸すメリットは、当たり前ですが家賃収入ということで、ローンがあれば相殺できるということです。
一番の問題は、他人に貸して出て行く時に、汚れや壊れをどこまで家主負担とするか、それとも賃借人負担とするか、ということだと思います。
一応賃貸借契約書には、お互いの負担内容を書いてありますが、賃借人がゴタゴタ言うと結構こじれます。
ですから、そういうことを想定すると、身内の方が（たとえ汚しても）割り切りもできますし、いろいろ面倒なことが起きない可能性が高いように思います。

回答No.2

noname#78424

大家してます。

不動産会社を介する方法に３種類あります。

ひとつは仲介のみ。それも賃貸人との間は故障修理などの連絡と更新契約処理のみ。
この場合、大家のメリットは空室が出たとき遠隔地で遅滞なく店子の募集ができること
借主の与信情報を集めてくれること
家賃相場のアドバイスが受けられること
引渡しなど立会いでわざわざ戻る必要がないこと
賃貸借契約書の作成などでプロの知恵が借りられること
更新手続きを忘れて更新料をとりはぐれる不安がないこと
故障修理の際、業者依頼など頼みやすいこと。
など
仲介の優秀な人材とのつきあいは大家業には不可欠なものです。

もう一つは　家賃回収代行。これは保証会社の利用が条件になったりします。
家賃の取りはぐれがない。
でも考えてみれば仲介業者の仕事に入居者審査があるにもかかわらず、
保証会社使ってまで家賃回収代行するのはいかがなものかと私は思います。
滞納するような店子など最初から入れるべきでない。
普通の仲介で保証会社つけたらいいわけです。
なにしろ家賃回収代行は、家賃の５％手数料をとるのが一般的

もう一つは　家賃保証です。
これは、一定額（家賃の１５％～２０％）を支払うことで空室があっても
一定の家賃が得られます。普通は５年から６年の期間をさだめて
業者が借り主になり、業者はより高い値段で転貸します。

おそらくは３年の定期借家になりますから、知り合いとの契約で
トラブルがないなら、普通に文房具屋にある契約書で契約して
いいのですが、汚損の補修などあらかじめ決めておいて敷金も
預かるほうがいいでしょうね。
一度、リロケーション会社に相談し、そこの契約書とか退去特約を
みせてもらうと勉強になると思いますよ。

回答No.1

noname#166310

同じく一軒家ですが転勤のため、不動産会社を通じて賃貸に出しています。
転勤を見込んでいたため物件は中古です。

不動産会社を通じて第三者にするかどうかというのと身内に貸すことの大きな違いは、それを「ビジネス」として割り切れるかどうかじゃないでしょうか。
この金額ではどっちにしても確定申告は必要ですからね。（なので住民票も移す必要があると思いますよ。管轄の税務署に申告するのですから。）

なので、実際に自分が思ったように使ってくれるのかどうか、本当に保障があるものでしょうかね。
それよりは、敷金をちゃんともらって、壁紙張替前提のほうが、きれいかもしれませんよ？
身内にお金をとって貸せばたとえ低金額でもいいたいことはいいたいようにはいえない。
第三者に不動産会社を通じてならいいたいことがいえる。
家賃が遅れたりね。

これが大きなところ。

あとは水漏れ、ガスがつかない、ボイラーが壊れた・・・・などの問題。
新築なので即入れ替えじゃなくても、修理だのなんだのって出張点検してもらう手はずを整えたり、費用がかかればそれを支払ったり。
そういう手間がありますね。
管理会社があればそこが窓口になりますから。