オーナー住宅兼賃貸マンションのメリット・デメリット

質問

初めて利用させていただきます。
私の自宅（父名義・築１８年・鉄筋）の隣接地に木造アパート（父名義・築およそ４０年）があり、老朽化したため鉄筋のアパートに建て替えることになりました。

今夏にも解体工事に取り掛かろうかとしていたのですが、ちょうど私自身が来春に結婚することになり、自宅も解体して１戸のオーナー住宅兼賃貸マンションにしようかと考えています。

いまの自宅は築１８年なので、壊すのはもったいないと言えばもったいないのですが、日当たりや断熱、間取りが良くないので、いずれにしても改築したいと思っていました。（リフォームも考えましたが、鉄筋は大幅なリフォームは難しいとのこと。）

２戸別々に新築する場合と、２戸を１戸にするのでは、それぞれどのようなメリット・デメリットがあるでしょうか？

オーナー住宅兼用についてある人から言われたのは、やはり他人に貸すと老朽化が激しく、３０年もすれば大規模なリフォームが必要になるだろうと言うことでした。また大家が騒がしくするわけにも行かないので、音が出る行為には極力注意を払いながら生活しなくてはならないと言われました。

とりわけ住み心地、アパート経営面、税制面（相続税や固定資産税）からアドバイスをいただければと思います。よろしくお願いいたします。

回答No.2

pont-nufu · ベストアンサー

３階建高気密高断熱２重サッシの賃貸併用RCマンションの３階に住んでいます。
住み心地：基本的に自宅を中心に建てたので、住みごごちはよいです。自分で理想をもって主体的に建てないと住みごごちのよい家は建たないと思います。３階なので見晴らしもよいです（南側は公園）。老後のためにエレベータつきです。RC＋２重サッシなので下の音も殆ど聞こえず雨の音も聞こえません。それでも毎晩子供がどたばた走ったときに一度だけ注意が来ましたが、神経質な人の場合はどんなことをしてもクレームがくるので気にしなくなりました。今はその人は出て行ってしまいました。
アパート経営面：管理会社に委託していますが、自宅ということで自分で賃貸部分も毎日見ており、住人と挨拶もするので、別の場所にあるよりはよいと思います。３０年家賃保障に入っています。
税制面（相続税や固定資産税）：質問者様がどれだけの資産をお持ちかによって変わってきます、１棟と２棟の差よりも、資産価値の差が重要だと思います。節税するのであれば法人成りして会社役員となり生命保険をかけて損金として赤字とする方法があります。

お礼

ありがとうございます。大変説得力のあるご意見で参考になりました。要はアパートとしての機能だけでなく、自宅として満足の行くデザインがなされていることが重要ということですね！税制面のお話も大変興味深く、参考になりました。

回答No.1

noname#60749

＞２戸別々に新築する場合と、２戸を１戸にするのでは、それぞれどのようなメリット・デメリットがあるでしょうか？

1棟にするメリットとしては建築コストを抑えることが出来ることでしょうね。やはり別棟にするほうが金が掛かります。

まぁ大抵の人は1棟か2棟かなど悩むまでもなく、限られた土地を有効に使おうという発想の中で、自己居住兼賃貸住宅というものを建てることが多いです。

そういう意味では、金がふんだんに有れば、迷わず別棟にするでしょうね。暮らすものは暮らすもの、貸すものは貸すもの、と分けたほうが余計な不安を抱えずに済みそうだし、別棟であれば間取りや広さ等に関しても自由に造れますからね。
兼用の場合、オーナー用住戸だけ仕様を変えるのもアリですけど、全体の中の一室なのですから間取り等で制約を受ける可能性はあります。

つまり、どちらが快適なのかは言うまでもないし、単に「経済条件による」ものだと思います。

補足

ご回答ありがとうございます。
ご指摘の通り、別棟にすればとくに悩む必要はないのですが、それぞれの敷地面積が決して広い方ではないので、一緒にした方が居住スペースが広がるかと考えました。私の家の場合、一緒にした方が建蔽率も上がるようなのです。

また隣接地に高いマンションがあり、私の家はいま日中でもほぼ陽が当たりません。同じ場所に建て直しても日当たりの改善は見込めませんが、兼用マンションにして最上階を住居とすれば多少は日当たりが良くなるかと考えました。

お時間があればまたご意見をよろしくお願いいたします。