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親子間のマンション賃貸契約について
数年のうちにマンション購入を考えています。 今は賃貸アパートに住んでいて、会社から住宅手当を いただいていますが、購入したらなくなります。 それで主人の父（自営業、年収は主人より多い）が マンションを買い、うちはローンを返済する代わりに 父と賃貸契約を結んで、お家賃として支払うのは？ という考えが浮かびました。 そうすれば多額の利子を支払わなくていいのと 会社からの住宅手当をいただけるのではないかという 利点があるのではないかなーと思ったのですが この考えは素人の浅はかな考えでしょうか？ こういう購入方法はありですか？ デメリットはあるでしょうか？ それと私は宅建の資格を持っていますが、このような 賃貸契約を結ぶ場合、私一人でできますか？ あとでもめることはないと思うのですが・・・。 お恥ずかしいのですが実務経験もなく、ほとんど 忘れてしまっているので、教えてください。 よろしくお願いいたします。
- love-ruchi
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>数年のうちにマンション購入を考えています。 >今は賃貸アパートに住んでいて、会社から住宅手当を >いただいていますが、購入したらなくなります。 いくらもらっているかによりますね。 ２～３万円なら、ローン控除の方が魅力ありそうです。 ５万円以上ならもらいたいですね。 >それで主人の父（自営業、年収は主人より多い）が >マンションを買い、うちはローンを返済する代わりに >父と賃貸契約を結んで、お家賃として支払うのは？ >という考えが浮かびました。 親子間ならば、別に家賃などはらわなくても税務上 問題ないです。（使用貸借という扱い） ＞そうすれば多額の利子を支払わなくていいのと でも、住宅資金は即金で買われるわけですか。 結果的に事業の運転資金などどこかから借金するなら 金利負担はトータルでは同じことではありませんか？ お父様が４０００万円払って、マンション買って貸した場合 親子でも、賃料支払いがあれば、収入として申告しないと いけません。 まぁ、申告しないでしょうけど。 ＞会社からの住宅手当をいただけるのではないかという ＞利点があるのではないかなーと思ったのですが お父さんの会社名義にしないようにしましょう。 会社が倒産すると家も持っていかれます。 お父さんの資産であっても会社の借金の連帯保証人になるのが 普通ですから、倒産したら家がなくなると思ったほうがいいです。 一番いいのは所有権をお父さん名義にしてお父さんの会社に貸して 会社から質問者さまが借りる。（転貸借契約） ＞この考えは素人の浅はかな考えでしょうか？ いえいえ、結構なお考えです。 ＞こういう購入方法はありですか？ というかお父様が御納得すればですよね。 それより、３５００万円くらい相続時清算贈与で出してやるぞ というかもしれませんね。 ＞デメリットはあるでしょうか？ ４０００万円のキャッシュが無利子で遊ぶことです。 その分お父さまに 資金需要があった場合、当座の融資を受けることになり、 金利がかかります。世の中で一番安い金利は住宅ローン 金利ですから、４％利率で親が金を他から借りたら短期とは いえ気になります。 ＞それと私は宅建の資格を持っていますが、このような ＞賃貸契約を結ぶ場合、私一人でできますか？ 別に資格がなくても文房具屋で、不動産協会の標準売買契約書 を買ってくれば、だれでも契約書は作れます。 ＞あとでもめることはないと思うのですが・・・。 お父さまの事業が無事なら、それもいい案かもしれません。 それと、いまどき住宅手当がたっぷり支給される会社は めずらしいです。いつか減額か廃止になることも考慮に いれて、いつまでの機関、いくらもらえるか先を読んだほうが いいです。 いまは、住宅需要を喚起するためさまざまな優遇税制があり それらをすべて放棄してまで住宅手当をとるほど価値があるか 考えてみるべきです。 普通、ローン控除で３００万円くらいの金が１０年間に返ってくる こともまれではありません。 それと大きな話ですが、家賃相場とローン相当額では ローンが圧倒的に安いはずです。 ４０００万円で、実際に20年払いで無利子で返済していく 場合でも月々１６万６千円です。 家賃設定をいくらにするかですよね。 もっと厄介なのが、相続が発生して、マンションをお兄さんとお母さんが 半分持分づつ相続した日には目もあてられない。 今までの支払いは、賃貸借契約に基づく家賃だから 今後も払えと、言われそう。 それを防ぐには、賃貸借契約書と別に、割賦払いの売買契約書 を二重でつくっておくか （ばれたら宅建免許剥奪です（；；）） 遺言書で確実に相続できるようにします。 税法上は、賃料はしはらわなくて問題ないといいました。 実際に契約を結んでいる場合で、それをもとに住宅手当をもらって いる場合でも１１０万円までは年額を減額できます。 ですから名目賃料１６万６千円にしておいて、９.1万円は減額して ７万５千円支払っていても、問題ないです。 （というかもともと使用貸借がみとめられるものをわざと賃貸借に するわけですから） さて、そのうえで、会社から３万円くらい搾取するので、実際の 負担は４万５千円。 それよりご主人の所得は今後１０年に３００万は確実に増えそうな 気もしますが いったいいくら住居手当もらっているんですかね。気になります。 ひょっとして公務員？公務員なら官舎ですよね。 途中でご自身の名義にしたいと思ったときは ２５００万円分を相続時清算課税を使って名義変更します。のこりは共有のまま。 没後の相続で、厄介なのは仮にお父さんが団信でも入ってローンでも組んでいたら、ローンが消えるかわりに他の相続資産に加算されて、基礎控除５０００万円×１０００万円×相続人 を超える惧れがでてくることくらいです。
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- hikaru0406
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契約書があって、家賃の支払いの事実があれば、 （多少うしろめたいかもしれませんが）会社側に 正当に住宅手当の支給を求められます。 ただ、「○親等以内の賃貸借には 住宅手当を支給しない」旨の規則がないことは 確認しておいたほうが良いでしょう。 ですので、契約書と家賃の支払い明細は きちんとしておくべきです。 一つ問題なのは、賃貸の形態をとると ご主人がマンションのローンを実質払っているのに いつまでたっても自分の名義にならないという事です。 お父様の存命中に自分の名義にしたいと思った時には、 贈与税がかかってきますし、 死後であれば、相続税がかかることと 他の相続人との揉め事にもなりかねません。
お礼
ご回答ありがとうございます。 きちんと賃貸契約を結んで、お家賃を支払うつもりで考えていました。 会社の細かい規定もよく調べなくてはいけないのですね。 贈与税、相続税の問題は難しいですね。 ローンの利子より大きかったら意味ないですし。 他の相続人の事まで考えていませんでした。 やはり浅はかですね・・・。
- winnie777
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宅地建物取引免許の話はおいておいて 宅建の資格は宅地建物(仲介含む)を取引することを業として行う場合、重要事項説明書の記名押印説明と契約書の記名押印をすることだけです。 ただし、賃貸の貸主は資格が無くても出来ます。 ですから、質問の内容で行けば、宅建資格は関係なく契約書を作り契約することは可能だと思います。 但し、質問者様の会社がどういうかは別だと思います。 住宅手当の書類を提出しないといけない場合は、ばればれです。 書類を出さなくても良い場合はでも まんがいちばれた場合。。。。 質問者様のご主人の立場が。。と考えると住宅手当は人事課？と相談されたほうが良いかもしれませんね。(住宅手当が出ないかもしれませんが、ばれたときのことを考えたら。。。はじめから素直に本当のことを言って、それでも住宅手当がもらえたらラッキーということで^^;) また、質問者様のお父様が自営業ということは、質問者様が支払う家賃はお父様の収入なりますので申告しないとならないです。(税金が高くなる) それに、住宅ローンは基本的にそこに住む人しか借りれないので、お父様が住宅ローンを借りて貸す場合、銀行もだますことになり、ばれた場合は最悪、全額一括返済を求められる場合があります。
お礼
ご回答ありがとうございます。 免許がなくても契約可能なのですね。 昔習ったかどうかも忘れてしまいました。お恥ずかしいです。 主人の会社ではどうなのかは、思いついたばかりなので 調べていません（笑） 親子間の賃貸契約って認めないところが多いんでしょうか？ 実際にお家賃は支払うんですけど・・・。 所得税とローンの問題があるのですね。 もう少し勉強してみないといけませんね。
- 6dou_rinne
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そういうのは会社をだまして住宅手当をもらうってことではないでしょうか。 もし会社にそのことがバレると困ったことになりませんか。 最悪の場合、懲戒解雇などということにも。
お礼
ご回答ありがとうございます。 そういうお答えもくるだろうと思っていました。 ですが実際支払うものなので、騙しているわけでは ないと思うのです。 払わずに住宅手当をいただこうとは思っていません。 きちんと契約を結んで、支払いがあるなら、親子間で あっても、貸借は成立しますよね？ こういう方法を取っている方がいるのではないかと 思ったのです。
お礼
こんにちは！ 実家に帰省しまして、お返事が大変遅れてしまい 申し訳ありませんでした！！ 詳しいご回答、本当にありがとうございます。 勉強不足を痛感させられました・・・。 みなさんのご回答を早速プリントしました。 自分の知識にもなることだし、がんばって勉強して みようかと思います。 実現するかは別として・・・（涙） 本当にありがとうございました！