分譲マンションの共有名義と賃貸契約の両立

質問

次の一連の契約は法的に見て（契約面、税金面など）問題はございますでしょうか？

(1)分譲マンションを一括払いで購入。
費用は本人と父で折半し共有名義（持ち分比率１：１）とする。

(2)分譲マンションを貸主父として賃貸に出す（賃貸を本人から父に一任する）。
さらに父（貸主）と本人（借主）間で賃貸契約をする。
賃貸契約は相場に合わせた家賃設定とし毎月支払い記録を残しておく。

つまり(1)で購入時に費用折半をしますが、
実質的には父が支払った分を賃貸契約を通じて本人が父に毎月返済するイメージです。
ただし、父と本人間はあくまで共同名義人とし、本人が父から金銭消費貸借契約で
借金することはしないとします（物件の「共同名義」と「賃貸契約」を両立したい）。

また、家賃収入はやはり共有名義人で折半にしないといけないでしょうか？
そうすると本人が支払った家賃の半額が返ってくることとなりますが。
家賃収入分は父の収入として所得にできればよいのですが。

目的としては贈与の非課税枠や会社の家賃補助（父から本人への賃貸は対象となる）
をうまく使いながら住宅を利用したいためです。
ちょっとイレギュラーな形かもしれませんが、ご回答よろしくお願いします。

回答No.4

satoshino

仲介業者を通じて賃貸借契約を締結するのであれば登記簿上の所有者など
明記しませんが、どのような賃貸借契約書を使うのでしょうか？
もし登記簿上の所有者などを会社から確認されたら
自分の所有物を自分に貸すという「不正」に該当しませんか？
（半分というよりも共有です）

それよりも、お父様が購入し、質問者さんが借りた方が良いと思います。
資金が無いのであれば質問者さんが資金の半分を融資すれば良いです。
将来は相続の際に清算したら税金も殆ど課税されません。

資金に余裕があれば親名義にして子供に賃貸する事は少なくありません。
複数の名義にするとデメリットの方が多いと思います。

なお、金額によりますがイレギュラーな買い方をすると税務署から質問されます。
痛くない腹を探られるのは嫌なものです。
また、マンションの家賃収入は減価償却や管理費・修繕積立金などで殆ど課税されません。
節税を考えているようですが、お父様名義で問題無いと思います。

回答No.3

松永 久秀（@okwa25）

面白いことを考えますね。

一つ一つ、考えていきますが、最終的には（１）法律家に相談か、（２）やっちゃうかだと思います。

ちなみに私は、不動産会社の人間でも法律家でも、ありません。

・親子間での不動産賃貸借は、できたと記憶しています。
・親子の共有不動産で、子がその不動産の全部を使用している時は、親の共有持分においては、「使用貸借（タダ借り）」または「賃貸借」することになると思います。
・共有不動産の共有持分者の一人が、賃貸の名義人になることはできます。

問題は、
・父が共有不動産の賃貸人、子が賃借人になった場合、（相場賃料１０万）
（１）父の共有持分に対して、賃貸借を結び、賃借料を払うことはできると思います。（賃料額面が５万、支払い５万）
（２）全部に対して、賃貸借を結び、共有者である子の持分を相殺して、賃借料を支払うことは？です。（額面が１０万、支払い５万）たぶん、法律には触れないと思います。
父は、不動産所得が入ることになりますので、国税務署に確認してください。

・上記の（１）で、会社から家賃補助を受けることは、できると思います。
（賃貸名義は父、賃料は父の持分のみの賃貸借契約書）
※要、確認です。

注意したいのは、
（２）の契約が仮に大丈夫でも、会社から家賃補助をもらうと、不正になるでしょう。
（賃貸名義は父、賃料は不動産全持分の賃貸借契約書）

補足

ご回答ありがとうございます。（１）と（２）の2案の考え方があるという認識がなかったので参考になります。（２）については会社に確認するのがよさそうですね。安全を見て法律家にも相談してみます。

回答No.2

松永 久秀（@okwa25）

失礼ですが、やり方が非常にわかりにくいですね。

そのマンションは、貴方が使用するのですか、第三者に又貸しするのですか。

＞目的としては贈与の非課税枠や会社の家賃補助（父から本人への賃貸は対象となる）
＞家賃収入分は父の収入として所得にできればよいのですが。

？会社からの家賃補助を受けたいから、持分を持っていても、借主身分でいたいということですか。

→契約書の写しを会社に求められたら、貸主がお父さんとわかりますよね。お父さんから賃借した部屋が家賃補助として認められるのかどうかは会社にもよると思いますが。

？贈与税の非課税枠を使ってお父さんの持分を受贈するのに、お父さんに家賃収入を？

→贈与税の非課税枠を使うのであれば、お父さんより持分の生前贈与を受ければ良いと。

共有名義の家賃収入は、持分に従うでしょう。

【要は、生前贈与の非課税枠でいずれ持分は受贈するが、お父さんが出してくれた分は、お父さんに返したい意向で、受贈するまで会社から家賃補助を受けたいということですよね？】

文面からすると、まだ買っていないんですよね？私の案としては・・
→家賃補助を受けたいから、お父さん名義で買ってほしい旨を話し、お金は一部出します。（お金を出した証明だけ、一筆もらっておく。借用書でも）
→お父さん名義でマンションを買う。
→お父さんからそのマンションを相場で賃借する。
→会社から家賃補助を受ける。（事前に確認）
→いずれ、そのマンションを生前贈与を受ける。
→相続時に債権は回収する。（もめなければ良いのですが）
No.１の方が言われる通りこれも、絵に書いた餅かも知れませんが、絵図を描いて、弁護士に聞いてみてはどうですか？
費用も５０００円とか１万くらいですので。

補足

依然、私の質問に説明が不足していました。申し訳ございません。補足を踏まえてご意見いただけますと幸いです。
目的は「会社からの家賃補助を受けたいから、持分を持っていても、借主身分でいたい」ためです。マンションは本人世帯（本人と妻）が入居予定です。現状は購入契約済みですが引渡し・支払いまではまだ半年ある状態です。また、本人と父間では贈与予定はありません。つまり、本人：父＝１：１の共同名義で購入し、当面はそのままの予定です（別途、生前贈与を検討するかもしれません）。贈与の非課税の話は直接は関係ありませんでした（祖父より非課税範囲の贈与は受ける予定）、すみません。会社の家賃補助については親子間賃貸契約でも対象です（賃貸契約書が必要）。概ねはokwa25さんが仰る流れを想定していますが、名義は共同でも可能でしょうか。

回答No.1

mukaiyama

＞さらに父（貸主）と本人（借主）間で賃貸契約をする…
＞賃貸契約は相場に合わせた家賃設定とし毎月支払い記録を…

「生計を一」にする親族間でお金をやりとりしても、支払った側には経費となりませんし、受け取った側にも (税法上の) 収入とはなりません。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2210.htm

お考えのことは、絵に描いた餅です。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

補足

説明不足で申し訳ございません。本人と父は生計が別です。別居となります。その上でご回答いただけますと幸いです。