共有名義のマンションを賃貸に出す場合

質問

夫と共有名義でマンションを買いました。私は現在専業主婦ですが、働いていたころの貯金があったのでそれを頭金として出し、夫：私＝８：２共有名義としました。

でも夫は転勤族なので、転勤になったらここは賃貸に出そうかと思っています。その際、不動産屋に「貸す際の名義はご主人か奥様かどちらか一方にしてください。家賃の取得先はどちらかお一人になります。」と言われました。
マンション自体は共有名義ですが、ローンは全額夫名義です。
私は専業主婦なので現在は夫の扶養家族になっています。子供も小さいので働く予定はまったくありません。
うちのマンションは賃貸に出した場合、家賃は最低で１０万くらいです。

で、質問なのですが、賃貸の際、夫名義にすると賃貸の収入は夫のものとなり、会社からのお給料（年収７００万くらい）と合わせると結構な額になり、税金がかなり上がってしまうと思うんです。厚生年金や健康保険も収入にリンクするのであがりますよね？それくらいなら私名義で貸して私の収入とした方が払う税金も少ないのではないかと・・・もちろん私は扶養から外れてしまい、夫の控除もなくなるんでしょうね・・・

こういう場合、どのようにするのが一番家計にとってはいいのでしょうか？

専門家の方だけでなく、同じようなことを経験された方がいらっしゃったら是非ご回答いただきたいです。

回答No.2

noname#24736 · ベストアンサー

家賃などの収入については、実質的な所有者の所得として、持ち分に応じて計算し、所得があればそれぞれが不動産所得として申告する必要が有ります。

夫だけの収入にすると、reoochiさんの持ち分に対応する家賃を、夫に贈与したことになり、夫に贈与税が課税されます。

不動産所得の計算は、家賃収入－必要経費（修繕費、固定資産税、損害保険料、借入金の利子、減価償却費など）＝利益（不動産所得）となります。

又、不動産所得がある人は税務上の特典のある青色申告にすると、青色申告特別控除として10万円を課税所得より控除出来ます。
青色申告をする場合、その年の３月１５日か、開業から２ケ月以内に、税務署に申請をする必要が有ります
青色申告については、参考urlをご覧ください。

reoochiさんの場合、上記の不動産所得が38万円を超えると、夫の扶養控除対象配偶者になれません。
なお、青色申告をすると、上記の青色申告特別控除を引いた後の額で判断します。

更に、不動産所得の金額が76万円未満であれば「配偶者特別控除」を受けることができます。

又、不動産所得の今後１２ケ月間の見込額が130万円を超えると、夫の社会保険（健康保険・厚生年金）の扶養になれません。
（不動産の収入ではなく、経費を引いた後の所得です）

不動産所得の減価償却費については、下記のページをご覧ください。
http://www.taxanser.nta.go.jp/2100.htm

不明な場合は、税務署に聞くと教えてもらえます。

参考URL：

http://www.taxanser.nta.go.jp/2070.htm

お礼

ご回答ありがとうございます。

＞夫だけの収入にすると、reoochiさんの持ち分に対応する家賃を、夫に贈与したことになり、夫に贈与税が課税されます。

家賃収入は多くても年間150万ほどで、そのうちの私の持分2割、30万ほどでも夫に贈与税がかかるのでしょうか？年100万（？）までは非課税だと記憶しているのですが、家賃収入は別でしょうか？

回答No.4

noname#24736

#３の追加です。

家賃収入が年間150万円、ご主人の持ち分が８割として、不動産収入が120万円になります。

一方、賃貸のマンションの経費の内、大きなもの減価償却費とローンの利息です。

マンションの法定の耐用年数が、構造によって違いますが、鉄筋鉄骨で47年、鉄骨作りで最大38年です。
取得価格2000万円として、毎年の減価償却額が次のようになります。
耐用年数が47年で年間44万円、38年で54万円ですから、この８割が経費となります。

これとローンの利息、その他の費用が経費として収入120万円から控除した残りが、不動産所得として給与所得と共に課税所得となります。

参考にしてください。

又、ご主人の社会保険料は給料だけで計算され、不動さか所得は関係ありませんから、社会保険料が上がることは有りません。

お礼

またまたありがとうございます。
最後の２行は大変参考になります。減価償却額も結構な金額なのですね。
教えていただいたことを総合して、じっくり計算してみたいと思います。
詳しく教えてくださってありがとうございます。助かりました(^o^)

回答No.3

noname#24736

#２の追加です。

肝心なことを書き忘れまして、失礼しました。
贈与税は、年間110万円までは非課税でした。

お礼

重ね重ねありがとうございます。ホッとしました(^.^)

回答No.1

noname#11476

まず基本的に賃貸することでどの程度の所得となるのかです。

所得＝収入－経費

であり、固定資産税やローン支払額などは経費に入ります。

たとえ賃貸の名義が夫であっても、妻であっても、持分比率に応じてこの所得を分配するのが正しい考え方です。

参考までに以下のＵＲＬをご覧ください。
http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/zeikin/zeikin02.htm
「共有名義マンションの賃貸と控除」がご質問者の場合に近いでしょう。

ちなみに妻の分の所得が３８万円以上ある場合は、夫は配偶者控除を受けられません。配偶者特別控除であれば７６万円まで受けられる可能性はあります。
（夫の会社で家族手当、配偶者手当がありその基準が税金の配偶者控除の基準であればそれも受けられなくなります）

また、参考ＵＲＬの話では妻も仕事をしているのですが、所得が２０万円以下であれば申告の必要がないのは会社員をしている人の場合の特例であり、専業主婦であれば幾らであっても申告が必要です。

つまり、たとえば全体の所得が年間２０万円だっとしましょう。持分に応じて、
夫（８割）：１６万円
妻（２割）：４万円

の場合、夫は申告の必要がないが（これは確定申告を省略できるという話であり、確定申告するときにはこの所得の申告はしなければなりません）、妻はたとえ４万円でも申告は必要です。ただ４万円は３８万円以下ですから夫は妻を税金の扶養に入れることが出来ます。

あと、社会保険上の扶養についても考えねばなりません。一般には１２ヶ月で１３０万円以上の収入（所得ではない）であれば扶養に入れないとなっています。が、自営業や不動産収入などの場合、収入はこの基準をオーバーしても所得は０ということもありえるわけで、単純に収入で考えることは出来ません。（不動産の場合はもらう家賃全額が相当します）
どういう基準になっているのかはその健康保険で独自の基準を設けていますので、それは夫の加入している健康保険にお確かめください。基本的に健康保険側で扶養を認める範囲であれば年金も同時に扶養に入れます。

では。

お礼

ご回答ありがとうございます。
教えていただいたＵＲＬ、早速のぞいてみました。知識に乏しい私には難しいのですが、時間をかけてゆっくり読んでいきたいと思います。「共有名義・・・」以外のＱ＆Ａも参考になりそうです。いいサイトをおしえていただきました。ありがとうございます。