住宅ローンの借り入れは頭金がないとむり？

質問

現在住宅購入を考えています。この前某不動産に行って聞いたら、「頭金が購入金額の10％～20％用意しないと、融資は無理です。」と言われました。
主人が年収370万私がパートで150万です。一戸建てがいいのですが、やはり頭金がないと無理ですか？

回答No.1

noname#11476 · ベストアンサー

まず基本的な事柄です。

１．家の購入では、マンションにしても戸建てにしても諸費用というのがかかります。
マンションの場合はこの諸費用はそれほど大きくありませんが、戸建ての場合は「土地」の登記関係などで特に高額になります。
しかしこのような諸費用については、ローンでまかなうことは出来ません。（その費用までは原則貸してくれません）
手持ち資金がないと購入できない理由の一つはここにあります。

２．ローンのいくつかは購入物件価格の８０％までなどと決まっています。
特に低金利だとか、住宅金融公庫などの公的なローンではそうです。
つまり、全額をローンでまかなうことは出来ないのです。

３．望ましい頭金は購入額の３０％以上

通常家の価格は新築時が１００％とすると、その後急激に価格（家の価値）が低下していきます。
この低下は、ローンの残高よりも急激に下がるので、結果として何かあって売却の必要が出たときに、売却しても借金が残るという状態になります。
この場合は、その不足分を払えないと、自己破産を余儀なくされるという悲惨な結果になります。
そのためにも戸建ての場合は特に３０％以上の自己資金を用意すべきであると言われています。
２で金融機関が全額分のローンを組んでくれない理由もここから来ています。（自己破産されると回収できませんのでその分損失を出してしまうため）

４．思いがけない出費
家は購入した金額を払えばそれですぐに住めるものではありません。
ａ）電灯、カーテンｅｔｃ．．などの費用
ｂ）引っ越し費用
などがかかりこれが決して少なくない金額ではありません。

マンションですといろんな理由から銀行側も無理をして全額ローンを認めることはありますが（それでも１や４の費用分の現金は必要）、極力さけるべきです。

あなたのパート代が１５０万円とのことですが、今後あなた自身が出産などで休むことがあると、ローンの負担が大きくかかってきます。
そうすると購入を急ぐよりも頭金をためて少しでもローンの比率を下げておく方が良いでしょう。

よく言われる話で、
「賃貸料を払うくらいならローンを払った方が資産が残るから得になる」
という神話がありますが、これは誰にでも当てはまるものではありません。
逆に賃貸の方が最終的に大きな資産を残せるという場合も良くあるのです。
特にローン金額が大きいときには、利子の支払いが馬鹿になりません。
３５年ローンにもなるとローン金額の何割にもなります。
たとえば２０００万円のローンを組むと、返済総額は３０００万円ほどで１０００万円は利息ですから、資産にはならないのです。
さらに不動産の価値は年数を経過すると「家の値段は限りなく０に」「土地の値段も徐々に下がり続ける」ことから購入時の価値２０００万円は半分以下になっているでしょう。

不動産の価値低下はどうしようもありませんが、もう一つの利息の支払いを極力抑えるにはある程度の頭金を用意して、ローン金額を抑えると言うことが必要です。

以上のことから、ご質問にある頭金がないと無理かというご質問に対しては、
・戸建てについては無理です
・それには理由があり、危険なリスクを抱えることになるからです。
・また借りる方にとっても、結果として賃貸よりも損になります。

というお答えになります。
いま現在家賃がどのくらいの所に住んでいますか。
大体年収の２０％位が、ローン返済の限度であると同時に払える家賃の限界の目安にもなります。

つまり、ご主人と合わせて５２０万円の年収ですから、８．５万円／月が限界です。
貯蓄をする場合は、この金額をさらに下げて、７万円／月以下にすれば、１．５万円／月は貯蓄が出来、家の固定資産税がかかっていませんから年２０万円はさらに上乗せして貯蓄ができることになります。
このように計算通りの家計運営が出来ないようだと、この先ローンを組んでも破綻する危険が大きい（その場合は全くお金をどぶに捨てることになる）ことになります。

では。

お礼

ご丁寧な回答ありがとうございました。いろいろ考えさせられました。よく考えなければ怖い結果になる事、やっぱり頭金は必要なのかなと思いました。でもなかなかたまらないのが現状です。どうしていくのがいいものか・・・。もうちょっと考えてみます。アドバイスありがとうございました。また何かいい案がありましたらお願いします。