土地の契約

質問

不動産屋さんから小生が所有する遊休土地を隣接するレストランの第２駐車場として貸さないかとの話があり、基本的に借りて戴くことを考えています。
土地の現状は市街化調整区域、地目：雑種地、地積：約４００坪、砂利敷き、賃貸期間：３から５年程度。
契約方法を調べ「土地の一時使用賃貸借契約」の場合、３年以上の契約や更新をすることで一時使用と認定されないと聞き、借地人が有利に思えて仕方がない。「事業用定期借地権契約」の場合、建物を建てなければ認定されない。不動産屋さんが持ってくる契約書を見る前にある程度、知識として持ちたくご指導を宜しくお願い致します。

回答No.3

j1asano · ベストアンサー

No１です。

契約書とはまさに、予想されるトラブルの解決方法をあらかじめ決めておくものです。

気になることを相手方と協議しながら一つ一つ契約書に明記しておくのが一番です。

「舗装、フェンス、照明」等に関しては、
１）貸し主は、借り主の費用と責任においてそれらを設置、管理することを承諾する。但し、その費用負担をいかなる名目においても貸し主に求めないこととする。

２）本契約の解約時には借り主は原状に回復して明け渡す事とする。但し、双方の同意により一部を残すこともあるものとする。

などと明記すればよろしいでしょう。

とにかく、気になることを全部明らかにすることです。
借り主が飲めないような条項になるなら相手も主張してきますから、そこは折り合っていくと言うことも大事なんですが。

この契約の場合は無茶なことは先ず起きないと想像します。

いかに法律に疎いといっても看板を掲げて営業している不動産屋でしたら、「常識の線」は判るはずです。
また仲介に入ればそれなりの責任が発生します。

納得出来るまで聞いていけばいいでしょう。

お礼

ご指導、有難うございます。
インターネットで一時使用の土地契約書を探したり、判例を検索しています。
法律というのは難しいです。

補足

「一時使用の土地賃貸借」の目的が「レストランの第２駐車場」と言うのは一時使用の要件を満たすことになるのでしょうか。
契約期間を５年未満にしても要件を満たさないのであれば、一般の土地賃貸借と見なされ契約期間は３０年になるのでしょうか。

回答No.2

j1asano

参考になりそうなサイトを添付いたします。

不安な気持ちは良く理解出来ます。
間に入った不動産業者と相談して、契約書に一つ一つ明記しておけばよいでしょう。

参考URL：

http://www.cosmogas.co.jp/member/m1/f/f01_doc/f01_09_01.pdf

お礼

添付ファイルをつけて頂き有難うございました。
小生の質問させて頂いてからインターネットや書籍を購入して勉強していますが、理解できないことが多すぎ困っています。
今後もご指導のほど宜しくお願い致します。

補足

不動産屋さんは小生の父の代からお付き合いをしている方で信用はしていますが、法律的な知識は十分あるとは思えず困っています。
現在は未舗装ですが、借主が舗装、フェンス、照明をすると言っていました。土地を返還されるとき、その費用は放棄してくれるのでしょうか。ローリスクの契約書作りたいと思っています。

回答No.1

j1asano

建物の無い青天の駐車場として貸すのでしたら、所謂借地権とか、地上権とかは無関係です。

「借主に有利」なことはまず起こりません。
御安心を。

お礼

早速ご回答を戴き有難うございます。
「土地の一時使用賃貸借契約」の判例によれば、客観的合理的理由がある場合、土地の一時使用として認められるが、条件を満たさない場合、青空駐車場であっても一般の土地賃貸借契約とはならないのでしょうか。借主が破産等で一時使用の権利を譲渡した場合、どのようになるのでしょうか。調べれば調べるほど不動産の契約は不安になります。