農地転用

質問

宜しくお願いいたします。

578m2の地目が畑の土地があります。農振、いわゆる青地ではありません。市街化区域隣接の市街化調整区域、既存集落区域いわゆる８－４の区域です。
この土地を購入して家を建てたいのですが、方法を御指導ください。

まず私は農家ではありません。

一般的には農地転用と開発、建築確認等を同時に進めるようですが、住宅は500m2までと言う縛りがあり、色々と大変（難しい？？）ようです。

そこで、農地転用→駐車場、地目雑種地にする→購入契約、開発、建築とゆうやり方で大丈夫でしょうか？
駐車場なら500m2以上でも容易に農地転用出来るのでしょうか？

その他、良い方法など御指導頂ければ幸いです。

回答No.3

dr_suguru

＞とゆうことではなく、農地が買えないとゆうことです。

農地取得の考え方は、

農地法3条許可
農地を農地として取得する場合は、農家要件が必要です。
農家要件は農地法3条許可でこれが無いと農地取得はできません。
所有権移転登記には許可書添付じゃないと法務局は受け付けません。

＞一般的に農家以外が農地を買う場合は仮登記する等ありますが、
それでは家が建たない。

間違った考え方です。
仮登記は売買予約のことでしょ？
これではダメです。

調整区域の更地（農地など）新築は、許可要件があるかどうか？
たまたま農地であれば農地法4,5条のどちらかと、都市計画法34条の同時申請、同時許可になるだけで、
取得したい土地が農地の場合、農地法5条許可を申請します。
※農地を農地以外の転用目的で取得する場合を、
農地法5条許可と言います。
ですので、普通は売買予約じゃなく、5条許可で農地を取得できます。

＞駐車場で農地法が外れるだけ、依然都計法がある。
とゆうことは、農地法が外れれば、地目は田畑以外に出来るのでしょうか？

農地法5条許可を使い、農地として保全する必要が無い土地であれば、見込みがあるでしょう。
農地から外れれば売買は自由にできますが、都市計画法の許認可が残ります。
狙った土地が許可の見込みがあるかどうか許認可者に聞く必要があります。

＞都市計画法なら500m2以上でも開発申請すれば、大丈夫なのではないのですか？

たぶん500m2以下で分筆が必要だと思いますよ。
行政（県）が違うと数字も違いますので何ともわかりません。

許可基準を見ました？

お礼

色々と御指導ありがとうございます。
都市計画法のほうは大丈夫です。
500m2以上だと雨水処理のために浸透トレンチをもうける等、
500m2以下に比べると、ややお金と手間はかかりますが…。

農地法の方をもう少し勉強してがんばりたいと思います。

また宜しくお願いします。

回答No.2

gatt_mk

詳しくはわかりませんが、簡単ではないと思います。
昨年既存宅地制度の廃止（平成１３年）に伴う経過措置（５年）の期限が切れたので、うちの近所（市街化調整区域）でも期限切れ直前に宅地に変更して売却された人が多いです。
とりあえず、売却しなくても将来的な売却を予定している人は、農地転用で地目を宅地にされました（固定資産税はべらぼうに高くなりますが）。

基本的に期限切れ前に宅地になっていないと、住宅地として売買できないということで、借金の担保になっていた農地などがかなり宅地化されました。
農地が簡単に宅地として売却できるのなら、誰もそんなことをしないと思います。

お礼

ご回答ありがとうございます。
>昨年既存宅地制度の廃止（平成１３年）に伴う経過措置（５年）
そうゆうことがあったんですか？？
知りませんでした。
色々調べてみたいと思います。
何かありましたらまた宜しくお願いいたします。

回答No.1

dr_suguru

＞まず私は農家ではありません。

8-4には農家、非農家関係なし。

＞一般的には農地転用と開発、建築確認等を同時に進めるようですが、住宅は500m2までと言う縛りがあり、色々と大変（難しい？？）ようです。

農地法と都計法は同時申請の同時許可が一般的で、
許可後に確認が一般的です。
500の枠は県で規制がまちまちで普通は分筆が必要です。
相手（県）に聞きましょう。

＞そこで、農地転用→駐車場、地目雑種地にする→購入契約、開発、建築とゆうやり方で大丈夫でしょうか？
駐車場なら500m2以上でも容易に農地転用出来るのでしょうか？

ダメ。
駐車場で農地法が外れるだけ、依然都計法がある。

＞その他、良い方法など御指導頂ければ幸いです。

私の県では8-4は運用しない、と建築指導課が言っています。
まだまだ、開発委任市は運用方針を検討している段階だと思われますので、都計法が得意な設計事務所に相談されたほうが良いですよ。

http://www1.ocn.ne.jp/~sakaeh/setsumei/34_8-4.html

お礼

早速の御指導ありがとうございます。
続いて少し質問です。
宜しくお願いします。

＞8-4には農家、非農家関係なし
とゆうことではなく、農地が買えないとゆうことです。
一般的に農家以外が農地を買う場合は仮登記する等ありますが、
それでは家が建たない。

>ダメ。
駐車場で農地法が外れるだけ、依然都計法がある。
とゆうことは、農地法が外れれば、地目は田畑以外に出来るのでしょうか？都市計画法なら500m2以上でも開発申請すれば、大丈夫なのではないのですか？

御指導お願いします。