土地賃貸借契約期間中の土地を買うべきかどうか

質問

地主から借地購入をせまられています。
私が住んでいる地域は同じ地主から土地を借りている人が多いのですが、地主が高齢のため賃貸地を借地人に購入するよう弁護士を通じて迫って来ています。購入しない場合は近々に不動産業者に底地権を売ると言っています。

以下のような状況なのですが、購入すべきでしょうか?
購入した方がいいという場合、適正基準価格の算出方法を教えていただけますでしょうか。

---------契約状況---------
■場所 都内32坪
■賃貸借契約 1997年5月1日から20年間
■路線価等 320C
■借地権割合 70%

なお、住宅は鉄筋造で地主の了解の元(土地賃貸借契約時に了承)、1999年5月1日に建築しました。鉄筋造の場合新借地法では契約期間が30年以上になるということで、土地賃貸借契約にも30年と盛り込みたい旨伝えたのですが、20年と表記してほしいと言われ、そのようにしました。
堅固な建物への借地条件変更申出書などは交わしておりません。

素人なりにいろいろ調べたのですが、そろそろ限界です。よろしくお願いします。

回答No.3

noname#19073 · ベストアンサー

大雑把な計算で実勢価格と結び付くかはその情報からではわかりませんが、路線価32万円/平米なので坪単価に直すと約105万円、地価公示の水準で考えると÷80%で坪130万円前後となります。

130万円×32坪で4,160万円位が概ねの実勢価格の水準なのかなと「推測」します。

借地権割合というのは、相続税等の際の話です。というか路線価という数字自体が相続税贈与税の算出基準の為の数字ですから、じゃあ残り30%の1,200万円前後で底地を買えるんだ、という風にはいきません。

そもそも、最初にその借地権は購入したのでしょうか？1,000万円とかで。
購入したものであれば、最低限その借地権価格は差し引いて底地部分の数字を出して貰いたいですね。

又、4,000万円以上の実勢価格が有った場合に、月額賃料13,000円というのはあまりにも安いですよね・・。
考え方によっては借地権の存在を揺るがしかねない額かと＾＾；

それは置いておきますが、あなたもまずは、先の回答にもある通りに、通常の売地としての相場観を掴む作業はしておいた方が宜しいと思います。不動産の物件検索サイトでいくらでも検索出来ますので類似物件がどの程度の単価で取引されているのかを調査します。

それが例えば上記の様な坪130万円位で総額4,160万円位と出た場合に、弁護士がどの程度の価格を言ってくるのか？借地権の価値をどの程度の割合で差し引いてくるかがポイントだと思います。
これは厳密なルールが存在しないので目安となる数字を挙げるのも難しいです。

しかし極端な一例で半額程度の水準で買えるのでしたら「買い」だと思いますけれど。
不動産業者に底地を売られた場合には、地主から購入するよりもずっと足元を見られる可能性は高いと思います。当然の流通過程として地主が業者に売った数字よりは高値を付けるでしょうから。

ひどい話になると、高額な地代を要求されたり、場合によっては追い出されかねません。
買えるのであれば、何とか妥協点を見出して購入するのが良さそうです。

お礼

ご回答ありがとうございました。

やはり購入の方向で話を進めた方が良さそうですね。

今日地主に会って、とりあえず弁護士経由で金額を提示してくれと依頼しました。

その金額を見て、交渉に入りたいと思います。

回答No.2

noname#39684

◆地代が13000円という激安な点を考えると、地主と直接売買すれば、割安で買える可能性が高いものです。

◆土地が不動産屋にわたったり、不動産仲介の土地となったりすれば、周辺の地代や実勢価格に合わせて価格が設定されますから、ご自身の「手が出ない金額」になる可能性が高いと考えます。借地として住む場合も地代はすぐに数倍になるでしょう。

◆土地の購入から考えると千載一遇のチャンスです。というより、このようなチャンスでその土地が買えないような資金状態としたら、この先に今の土地に住み続けることは無理でしょう。弁護士から提示のある金額はおそらく底値と思います。

お礼

ご回答ありがとうございます。

なるほど、今が買い時ですね。

一つネックになっているのが、地主が雇っている弁護士というのが、近隣の借地人に対して高い購入価格を提示し、結構もめたりしているのです。

もし、現在の地代や実勢価格から適正とされる購入価格を算出できるのであれば、教えていただければと思います。

よろしくお願いします。

回答No.1

biyadoo

購入すると「借地」→「所有権」になるのですね？

この土地でずっと暮らしたいなら、めったにない購入のチャンスです。

所有権で買われるのであれば、価格は「相場」となり、チラシなどで見る「実勢価格」です。
しかし、現在は借地で建物も建っていますので、他の方が購入されるのであれば通常の価格よりも割安（2割引き位？）になります。

この先、不動産会社が借地を購入した際には、次の更新時や立替時期に再度の購入を勧められたり、撤去を勧告されるかもしれません。現在の契約内容に大きな修正は無いかと思われますが、不動産会社が借地を持っていてもそれほど旨みが無いので、売却の方向になるはずです。

しかし、購入に際しては自己資金や新たなローンを組まなくてはいけません。また税金も多くなります。

お礼

ご回答ありがとうございます。

購入すると「所有権」になります。
ただ、現在の賃借料が13,000円程度とあまりに安いため、賃借料における負担は全くないのが実情です。

とりあえず、チラシなどでこのあたりの土地相場価格をおさえておいた方がいいということですね。

地主から買うのと不動産会社から買うのと、価格上でも地主から買った方が良いということでしょうか?

もうすこし、いろいろな方からもアドバイスいただけると助かります。
よろしくお願いいたします。