不動産屋に擁壁が必要と言われましたが見積額は妥当？

質問

１８０坪の宅地を売りたいと思っています。不動産屋からは、崖上・崖下の問題があり実際に家を建てれる面積は少ししかないので道路側の崖を擁壁する必要がある、と言われました。

・道路側から見て土地が上
・隣の畑から見て土地が下
・どちらの面も土手になっています。

不動産屋がとった土木業者の見積もり

古井戸の埋設作業
　荒神さんの御札設置　 30,000
井戸枠除去１．５M深さまで　20,000
山砂埋設作業７m2　　　　　25,000

ブロック積擁壁工　
　高さ2.0M未満(基礎含)　　　m2当14,250
　高さ1.5M未満(基礎含)　　　m2当14,500
境界ブロック２段(基礎含)　ｍ当　3,200　

水道工事申請書含　　　　　　350,000
敷地整地工・山砂大型４台含　250,000
経費　　　　　　　　　　　　100,000

合計で約２１０万円

私の土地の売値の希望は２００万でした（自分では控えめに言ったつもりですが・・・田舎なので）。
不動産屋は、土地代２００万＋上記の工事費２１０万で４１０万で売りに出すような話でした。（買手がついた時点で工事）。つまり工事費は買主の負担になるので、私は工事費を負担しなくていいとのこと。

私は工事費が高い安いに関わらず２００万－手数料がもらえる訳ですが・・・（買手がつけばの話ですが）。
上記の工事費は妥当な金額でしょうか？工事費を水増しして私に説明し、買手には高く売るのだとしたら、実際の土地代は２００万以上の価値があるということですよね？

不動産屋は「本当なら売主がここまで工事してから売りに出さなくてはならないのですよ」というような口ぶりでした。しかし私が「でしたら、自分で工事してから売りに出してもいいのですね」と言うと歯切れが悪くなるので・・・。

また「家族に相談してから、売りに出すか決めます」と渋ったのですが、何とかその場で契約させられそうだったので心配になりました。

回答No.4

nasuchan · ベストアンサー

地方都市で不動産仲介業をしております。
質問から推測でアドバイスさせていただきます。

■土地代200万+工事費210万円　合計410万円で売り出して買主に工事費を負担してもらうという売り出し方はほぼありません。
　売主に工事費を負担してもらって410万円で売り出すか、200万円で売って工事費は買主の負担にするかのどちらかのはずです。もう一度不動産屋に確認してみてください。

■都会の方にしたら180坪で200万円というとびっくりして質問者様がだまされているのではという心配からいろいろ助言されていると思うのですが、（物件をみないとなんともいえないですが、）人口が大きく減少している地方都市で営業をしている私としてはそれくらいの坪単価の土地はそこそこあり、あまりめずらしくありません。
　ただそれくらいの坪単価が相場な場所でしたら間違いなく需要もすくない場所でしょうから、あまり沢山の業者に相談するのはおすすめできません。（もう一社くらいならOKです）

■あとその業者さんがいうように「本来なら売主にて工事してから売り出す」という意見は正論です。
需要がきわめて少ないため、「契約してから工事します」という売り方は買われる方が不安に感じるためです。

売主様が自分で土木会社に工事を依頼するのを嫌がるのだとしたらこれは良心的ではないと思います。おそらく土木会社から紹介料をもらいたいのでしょう。
　ただ私個人としては売主さんから直接土木会社に依頼してもらったほうが助かります。紹介した場合には（紹介料はもらえますが）責任がついてまわります。売主様と土木会社と細かな打ち合わせや工事前、中、後に現地の確認などしなければならなくなるためです。

■あと200万円前後の崖の近辺の土地の売買というのは業者にしてみたらトラブルになるリスクは高く、仲介料は少ないので、あまり熱心にしたがらないと思います。
　業者の数も少ないでしょうからあまり、あちこちには問い合わせず、いまの業者が納得できなければもう一社くらいに聞いてみて信頼できそうなほうに売れるまでお願いしたほうがよいと思います。

お礼

早速の回答をいただきありがとうございました。お礼が遅くなり申し訳ございません。

地方都市で不動産仲介業をされているとのことで、実情がよく分かり、参考になりました。

こちらの相場というのは全く分かりません。不動産業者から希望価格を聞かれた時に相場や「いくら位だったら売れそうか」聞いてみましたが、それに対しての返事は一切なく、希望価格を問われるばかりで、あまり大きい金額を言って恥をかくのも何だしと思い、せめて２００万と言いました。

４１０万で売り出して、買いたい人が現れた時に、不動産業者が「工事てしから渡します」というような運びになるようなので、売値に工事費が含まれている(つまりは工事費は買主負担ということになる)という意味です。

ただ、買主さんが家を建てるとは限らないのに、擁壁工事の見積もりをとっているところあたりが不思議でした。

こちらは田舎ですが、人口が減っているような地域ではありません(どちらかというと微増)

実は、別の土地に家を新築しようと思っていて、住宅会社からは「うちで建ててくれるなら、その土地は仲介料無しで売買のお世話してあげますよ(宅建の資格あり、広告も出すとのこと)」というようなことを言われました。
不動産業者に依頼するとなると、恐らく「専任媒介契約」をさせられますよね？その契約をすると住宅会社には依頼できなるということですよね・・・不動産業者からは依頼するかどうか回答を急かされているし、その住宅会社で新築するとはまだ決断できないし、どうしようかと思っています。

回答No.5

nasuchan

No.3です。

質問者様の回答にてようやく分かってきました。
その業者はおそらく建築が主体の会社さんなのですね。（もちろん宅建の免許ももっておられるとおもいますが）

建築が主の会社さんは建築数を増やすために宅建業を行いますので、厳密にいうと「土地を売る」ことに関しプロではありません。（もちろん素人というわけでもありませんが）

だから質問者様が相場を聞いても分からないため回答されなかったのだと思います。
　そしてその会社さんは手数料を増やしたいために410万円にするのではないと考えます。あなたから建築の仕事を取りたいために、（あまり得意ではない）崖近辺の土地の売却をうけもとうとしているのだと思います。

私個人の意見としては今回家を建てることと、不要になった土地を売ることは別物として考えることをオススメします。
土地を売ることに慣れておられる不動産屋に一度相談されることをお勧めいたします。

そうすることによりまた考えも広がると思いますよ。
いくら田舎の土地だといっても大切な資産ですからその道のプロに相談してみてください。

お礼

再び回答いただきありがとうございます。

すみません、要らぬことをお礼欄に書いて誤解を生じているようなので訂正させて下さい。
質問の不動産屋と、家の建築を依頼しようとしている住宅会社は全く別物です。
住宅会社が仲介料無しで売ってあげると言っているので、不動産屋に依頼するのとどちらがいいか迷っているという意味でした。ごめんなさい。

＞いくら田舎の土地だといっても大切な資産ですからその道のプロに相談してみてください。

そうですね！雑草の管理が出来ないというだけで売却を考えていましたが、隣接する道路も広くなったので、貸地として資材置き場などでもいけるかなと思いはじめました。

回答No.3

noname#35575

下心ミエミエの業者みたいですね。200万円の仲介でしたら、手数料が10万円。410万円だったら18.3万円に工事代（利益分）一挙両得かな。土地180坪で200万円って言うのは広告でも出せば、けっこう反響があると思いますよ。それを410万円って言うのは工事費含めてとはいえ、反響はあまりないでしょうね。それに家を建てる買主さんとは限りませんよ。なかには200万円ぐらいだったら買っておこうかという人がおったり、物を置くところが、ないので、この土地を買って利用しょうかと思う人がおるかもしれません。200万円だからこそ、いろいろ検討するのです。または、利用価値があるからといって建設か土木関係の会社が買主になるかも……その時は、その会社が工事をするので原価で出来ます、果たして200万から倍の410万円で工事費込みとはいえ早く買い手がつくか？逆に売りづらくなるような気がします。他の不動産屋をあたったらどうでしょうか。あなたの心配しておられるように、人ごとながら心配で、おせっかいをいたしました。すみません。

お礼

早速の回答いただきありがとうございました。お礼が遅くなり申し訳ございません。

４１０万で売り出して、買いたい人が現れた時に、不動産業者が「工事てしから渡します」というような運びになるようなのですが、４１０万だと反響がないような気がします。「工事しなくていいから２００万で買いたい」という人もいるかもしれないし。

＞あなたの心配しておられるように、人ごとながら心配で、おせっかいをいたしました。すみません。

いえいえ、とても助かりました。

回答No.2

noname#20895

工事費については現場がわかりませんので何とも言えませんが、高いという印象もないです。しかし以下の点が疑問です。
(1)買主が決まってもいないのに、そんなに詳しく工事内容を決めているのが疑問です。買主の意向次第で色んなやり方があるはずです。
(2)１８０坪に対して２１０万の工事ということは、大した工事ではないと思うのですが、それくらいの工事をしたところで特に影響はないのではないですか？その工事しようとしている部分以外だけでも十分に使えるのではないですか？例えば、１８０坪あっても工事しなければ使えるところが５０坪もない！というような土地ならば、とても２１０万で造成工事ができるとは思えませんが。
市街化調整区域ではないのですか？家が建てられる土地で１８０坪で２００万なら、値段の安さだけで十分売れるのではないかと思います。わざわざ工事をして値段を上げる必要はないと思います。土地代が安いのですから多少の造成工事が必要なのは買主も承知の上だろうし、買った人が自分で考えて好きなようにやればいいのです。
２００万の土地を仲介しても手数料は１０万にしかなりませんから、４１０万の土地値にして少しでも手数料を高く取ろうということでしょう。また工事費で一部キックバックでももらって儲けようとしているのかもしれません。

お礼

早速の回答ありがとうございました。お礼が遅くなり申し訳ございません。

そうですね、２００万で売って買主さんが工事すればいいのですが、不動産業者としては４１０万のほうが手数料が稼げますよね。

一応土地は現況のままで、買いたい人が現れた時に、不動産業者が「工事してから渡してあげますよ」というような運びになるような感じでした。

工事費については、周りにも相談してみましたが、妥当な額なのかもしれません。

No.４さんが仰っていますが、田舎だと１８０坪２００万は珍しくないようです(>_<)

回答No.1

rhaxy

車を下取りに出すのと同じように

数件の不動産で見て貰うのが妥当だと思います。
近くに不動産がそこしか無ければ、がんばって他を見つけて見積もりするか。
それか、そこの不動産屋の評判を聞くか。評判良ければ妥当だと思います。

お礼

早速の回答ありがとうございました。
お礼が遅くなり申し訳ございません。