擁壁にクラックが・・・

質問

この度、不動産屋が造成中の６区画の内の１区画を買いました。８月の半ばに市の許可が降り引渡しになりました。北側に高い所で４ｍ、西側に２ｍ弱の擁壁が打ってあります。その擁壁の返り（２ｍぐらい）の上に家が乗るので、擁壁に土圧がかからないような基礎を造ってもらうことになりました。先日、基礎補強で杭を打った後、現場監督さんから、西側の北から１．５ｍ程の所のつなぎ目が北側と東側に１０mmずつ程動き、下のほうにひびというか、割れてしまっているような状態になってしまいました。建築屋さん（大手ではないハウスメーカー）は、擁壁に杭が誤って乗ってしまったということはないとのことで、基礎補強工事に問題はないようです。考えられるとしたら、擁壁の構造はしっかりしているけど、軟弱地盤のため擁壁の下が弱くそうなってしまったのではとの事でした。とりあえず、不動産屋さんの見解も聞いてみてからなんですけど、責任のなすり合いみたいになりそうで心配です。擁壁に土圧をかけない為に高い基礎にしたのに、家も建ってないのにこんなふうになってしまいショックです。このような場合、擁壁の打ち直しを求めるのは可能なのでしょうか？それとも。割れた部分の補修程度で大丈夫なのでしょうか？また、もしどちらが瑕疵を認め、補修のため工事が遅れた間の家賃（現在アパート暮らし）などは請求できるのでしょうか？
よろしくお願いします。

回答No.3

kinkainoch · ベストアンサー

わたしは、住宅等の地質調査は、専門ではありませんので、間違っているかもしれませんが、４ｍも擁壁が
あるところということは、造成まえの地盤に杭は１．５ｍしかはいっていないということですよね。
　L字の横も高さが４ｍ位あれば、２ｍはあるかもしれませんね（これは不動産屋に確認するしかないのかもしれませんが）、とすると擁壁の端にあたっているのかもしれませんね。
　普通、擁壁の端L字の曲がったところから、上に向かって４５度範囲の内側は応力範囲と言って、荷重を加えないようにするか、積載荷重を考慮して擁壁を設計すべきなのでしょうが、どうも今回の話では、不動産屋も土木業務は業者まけせのようですね。
　また、施主のあなたに対しても、住宅建設会社さんは不親切でしたね。地質調査は、スエーデン式貫入試験を実施されたとのことですが、そのデータと調査位置はどのようになっているのでしょうか？
　今回のような場所では、費用はかかりますが、ボーリング調査を実施すべきだったように思います。
　杭の深さもデーターが分からないのでなんともいえませんが、元地盤（造成前の地表面）から１．５ｍというのはいかがなものでしょうか？
　「第三者と申しあげたのは、住宅に関する品質保証を出す会社の意見を聞かれたらということです。施工品質のランクはという聞き方をしてみてください」
　「追い金を払う必要が発生するかもしれませんが、
私ならば、擁壁にアンカーボルトを施工してもらいます。杭は、建物構造（木造化、コンクリートか、２階建てか３階建てか）が不明ですが、N値で３０程度の所まで入れてもらうように依頼しますね」

お礼

毎回ご丁寧にありがとうございます。
敷地全部を４ｍを埋め立てたわけではなく、擁壁の返りの部分の２ｍぐらいのところを掘り返し、擁壁完成後に埋め戻したと思います。もともとは畑で、もともとあった擁壁を宅地として許可が降りるよう造り替えたと思います。杭を打つ位置は図面で見せてもらっています。地盤調査の結果も見せてもらいました。杭工事は図面上擁壁に当たるような事は無いです。擁壁の返りの部分を避け杭を打ち、返りの部分に乗る建物の下には杭は無く基礎を特殊な形状にし、建物の重みをすべて杭で支える構造です。なのに、その杭を打って擁壁が動くとはどういうことかと・・・頭が痛いです。アンカーボルトの件、補修する際の候補に入れ話し合いしていきたいと思います。
また良いアドバイスありましたらよろしくお願いします。

回答No.2

kinkainoch

まだ状況がいまいちわかりませんが、
擁壁はL字型で（杭の打ち込みが５．５ｍ、擁壁の下４ｍという記述からすると）、擁壁の深さは１ｍ程度でしょうか、擁壁と杭の水平方向の距離どの程度離れていたのでしょうか？・・・図面上ではLの横と杭の表面はどの程度あいていたのでしょうか？
　地盤補強を実施するわけですから、当然事前の地盤調査をされたと思います。その結果を基に工事業者は工法を選択し、施主であるあなたにどのようなことを説明していたのでしょうか。
　「状況からすると、『接近施工』ということで、杭の施工にあたっては、L字擁壁に影響がでると想定して
薬液等で地盤改良や杭施工も打ち込みなどという施工方法を採用するべきではなくボーリング＋薬液注入を採用すべきであったように思います」
　責任は、施工業者にあるように思われますが、この施工方法を採用するにあたって、施主であるあなたが値引き等を要求されていれば、あなたの責任もあるように思います。
　第三者を交えて話されたほうがいのかもしれませんね。場合によっては、手直しのための予算を準備する覚悟はしておいて下さい（工事方法、それに伴うリスクの説明を工事業者がどのように施主であるあなたに事前にしたかにかかりますが）

お礼

何度もありがとうございます。すいません、書き間違えました。高い所で地面から４ｍの高さの擁壁がありその下の１ｍぐらいに軟弱地盤があるみたいです。
地盤調査はスウェーデン方式で行い、基礎の１０年間５千万円の保証を付けるのにそういう補強工事が必要だということでした。杭工事に何種類かあるのは知ってましたけど、得に気にはしてませんでした。そういう状況によって使い分けるのですね。その違いについては説明は無かったように思います。基礎工事の予算の値引きはこちらからはしていませんが、建物の契約時にメーカー側が出していた金額は７０万ぐらいでしたが、保障をつけるためには１３０万ぐらいの金額がかかってしまうとのことで、基礎工事屋さんに頼んで９５万まで下げさせましたとは聞いています。それによって、工法が変わったとかは分かりませんが・・・
土地の造成段階で建物の契約をしたので、契約時には地盤の状況は分からず、契約後に土地の引渡しがあり基礎工事の金額が確定したという流れです。
話の展開によっては宅建協会に相談しようとは思っていたんですけど、第３者とはそういうところでよろしいのでしょうか？他に良いところがあれば教えてください。
擁壁から杭の寸法はわかりません。調べてみます。

回答No.1

kinkainoch

擁壁といわれているものがどのような構造か良くわからないのでなんともいえませんが、
　逆T字型のものでしょうか？　擁壁の形状図や構造図
はあるのでしょうか？
　基礎補強のイメージもよく分かりませんが、杭を打ち込んだのでしょうか、ボーリングして施工したのでしょうか？位置関係や擁壁、基礎補強の強度計算がどのようになされているのか不明な点があります。
　現場の監督さんに意見を聞くのではなく、原因の詳細な説明と今後の対策を聞くようにされたらいかがでしょうか？
　「住宅は品質保証契約」をされているでしょうか？
されているのであれば、その担当者に連絡を至急おとり下さい。
　また、状況写真や、先方との話は記録（録音等）をとられるようお勧めします。また、確認した事項や自分の主張は文章にして先方へ渡しましょう。（いった、いわない、聞いてない、そんなことでしたかとかならないためにも）
　現場で行ったことですので、できる対応とできない対応があると思いますが、基本的には「壁の打ち直しを求める。必要なら補修のための工事遅延のための家賃（現在アパート暮らし）などは請求する」という気持ちで交渉しましょう。
　先方は、補修程度でと言ってくると思いますが、長く使うものである、心配しながら使いたくない、場合によっては契約を破棄してものつもりで、「今後に禍根を残さないように」手直しを要求しましょう。

補足

早速のご回答ありがとうございます。すいません、文章ベタで。。擁壁は、Ｌ字型です。図面もあります。杭は5.5ｍほど打ち込んであるとおもいます。高さがあるので、市の許可が必要で、検査済証もあります。擁壁は不動産屋が造成したもので、杭工事をしたのはハウスメーカーで、今は原因は何かとと責任はどちらかということで話し合っています。お互いに今のところは責任は無いという見解です。お互いに予測ですが、ハウスメーカー側の見解によると、擁壁の下の4ｍより下に１ｍほど軟弱地盤があり、杭工事の時の振動や土圧のより擁壁が地盤沈下した可能性はあるとのことです。しかし工事は適正に行われており、その程度で沈下するようなことでは・・・とのことです。不動産屋は、擁壁に杭が直接当たって無くても、その下の捨てコンになんらかの影響を杭工事が与えたのでは？とのことでした。責任や原因を突き詰めることは容易ではなさそうですが、納得いくまで話し合いたいと思います。