土地購入で問題発生？

質問

不動産屋から土地を購入し、工務店で注文住宅を建てる予定です。
　場所：栃木県県央
　広さ：約200坪
　価格：650万円
　固定資産税評価額：690万円弱
　接道：市道で幅4.5m,接地部分33m
　地目：宅地
　用途地域：無指定
　境界杭：数年前、元の地主立会いの下、コンクリートで設置。
役所で確認してきたところ、家を建てられる土地ではありましたが、公道の幅が3.5～4mでした。この場合セットバックするので、道幅を確定する為に測り直さなければならず、その為には境界が決定していないと建築確認申請の許可がおりないかもしれないと役所の人に言われました。測量をするにはお金がかかるらしいです。今でも大変なのに、これ以上予算が増えるのは正直辛いです。
質問1 物件情報と違っていた場合、違法広告になるのでしょうか?
質問2 登記簿上の面積と実際の面積にずれがあります。ちゃんとした面積を知りたいと聞いても、場合によって広いと言ったり狭いと言ったりはっきりしません。実測して欲しいといったら、地主とこちらで費用を折半するならできると言われました。買うかもまだ決まっていないのに、費用を負担すべきでしょうか?
また売主が、建築確認申請の許可がおりてからでないと売れないと言っています。家が建たない土地を売ってもしょうがないからだそうです。
今月末までのローンの申込(キャンペーン)に間に合わせるよう、(申込に重要事項説明書が必要な為)土地の契約をしたいのですが、このままだと無理そうです。
工務店の見積もりは間に合いそうです。なので、先に工務店に確認申請を出してもらおうかとも思いましたが、それもタダではないし迷っています。
質問3 確認申請の許可が出てから土地の契約をするというのはどうなのでしょうか?
素人のため、何が正しくて間違っているのか、またどう対処したらよいのか分かりません。長くなってしまいましたが、よろしくお願いします。

回答No.2

walkingdic · ベストアンサー

>質問1 物件情報と違っていた場合、違法広告になるのでしょうか?
広告レベルであれば、確かに違法にはなりますが単なる間違いであれば修正すれば問題ありません。

契約書に添付された重要事項説明書の記載内容と相違があれば、これは重大な間違いであり、損害賠償請求できる根拠となります。でもまだ契約していないようなので関係ないですね。

>買うかもまだ決まっていないのに、費用を負担すべきでしょうか?
購入しないと決めた場合にその費用を相手が持ってくれないのであれば負担すべきではありません。

つまり売買価格をその分だけ高くするという話であれば一度先方の全額負担で行ってもらい、その後契約時にはその分だけ契約金額を多くするというやり方であればまだよいでしょう。
契約しない場合には全額先方が負担しただけということです。

>質問3 確認申請の許可が出てから土地の契約をするというのはどうなのでしょうか?
普通はそういうことはしません。契約破棄となった場合に困るからです。

そういう場合には、土地契約は締結し、ただし白紙解除の条項を設けます。
これはローン解約条項でもそうですが、ローンの審査が下りなければ契約は白紙になるというのと同じく、建築確認申請が出来なければ契約は白紙解約となるというものです。

お礼

回答ありがとうございます。
土地の契約はまだです。その前にいろいろ調べて不明点や不安などをなるべく少なくしてからと思ってます。が、調べると余計に心配事が増えてきます(^^;
契約書や重要事項説明書は契約を結ぶ前にしっかり目を通して吟味したいと思います。
境界確定の費用負担、そういう方法もあったのですね！それなら双方納得できそうです。不動産屋に聞いてみます。
自分では考えつかなかった回答をいただけて、助かります。ありがとうございました。

回答No.3

noname#22812

1です。2さんの回答を見て色々と勘違いに気付かされましたので訂正です。

3.に付いては2さん記載の通りに契約前に申請では無く契約後の申請が通常です。確認付売買というのは業者同士でも行う事が有りますが、確認付きを条件とする約定を盛り込んで確認が取れない場合には解除（一般の方は無条件解除で良いと思います）若しくは違約とします。

2.に付いても折半で受ける場合には契約にその条件を盛り込んだ方が良いです。契約解除になった場合には解除に至った事情を踏まえて負担の処理を決めておくと良いと思います。

先の文章で保全などと書きましたが契約行為が一切無く保全は有り得ません。
どちらも購入意思を固める前に着手する事柄では無いということです。
流れを勘違いして書いてしまいましたのでお詫びと訂正です。

お礼

再度の回答ありがとうございます。
契約書に、その旨の特約（？）をつけてもらうようにします。
購入意思は固まっているので、近々不動産屋に行って話してきます。
ありがとうございました。

回答No.1

noname#22812

1.セットバックを要する場合にはその旨の明示が義務付けられておりますので厳密に考えれば違反です。実務上道路幅員を表示する場合に、認定幅員や現況幅員、又接している箇所によっての差異が有りますので微妙な問題とも思いますが、今回セットバックを要する場合には表示側の責任は有りそうです。しかしこの点を突っついてどうなる物でも無いとは思いますが。

2.境界確定や実測に関しては厳密に売主側に義務付けられている作業では有りませんが、行う場合には通常売主負担です。売主側に行う意志が無い場合、買主が購入後に行う事も有りますし購入前に買主の費用負担により売主が行うケースも有り色々です。折半という対応をどう考えるかですが購入後に全負担するよりは当然ですが有利です。

しかし購入を決定していない段階という点が気になりますので、購入時の土地代に折半分を上乗せして貰う様な方法が良いかもしれません。又は売主負担で無ければ購入を見送るかどうかです。この辺りの問題は当事者の合意や個人の判断次第です。

3.これは特に問題は無いでしょう。むしろ住宅が建たなければ質問者にとっても無意味な土地でしょうから、確認付きで購入する事も良いと思います。通常の概念で言えば土地契約前に建築確認申請を行わせて貰えるというのは売主側の譲歩とも言えます。注意点は申請費用等を質問者が負担して確認も下付しているにも係わらず土地契約が流れてしまうという事態を保全する必要が有りそうです。

建築確認が問題無くても水道電気ガスなどのライフラインの整備状況に問題が無いかの確認も必要かと思います。郊外の土地か判りませんが思わぬ出費を生む可能性も有ります。

ある程度購入の方針が固まり、且つ建築の見通しも問題無さそうであれば2.や3.に付いても包括的に定めた内容により契約締結する方法も考えられます。そして全ての完了を目途とする時期で代金決済と引渡しという予定を組みます。

お礼

回答ありがとうございます。
セットバックは明示義務があるのですね。物件情報には公道4.5mとあったのに、実際には3.5～4mと市役所で言われ、ちょっと驚き慌ててしまいました。不動産屋に確認してみます。
境界確定は私も売主がするものだと思っていたので、折半と言われ、これもちょっと驚いてしまいました。でも、買ってから全額こちら持ちでするよりは、半分で済むと思えば。。
3は確かに建築確認申請して許可が出なかったら意味ないですもんね。むしろ売主に不利なると思うので、良心的なことなのかなと思いました。
お察しのとおり、郊外です。敷地内に水道は通っていません。電気や電話などは隣地に家屋があるので大丈夫だろうと思っているのですが、一応確認しておいた方が安全ですね。アドバイスありがとうございます。
いろいろと思いがけないことが起こって、パニくってしまいます。ここでいろいろとアドバイスや回答がいただけると、安心して冷静になれます。