• ベストアンサー
  • すぐに回答を!

土地が古く、面積・境界線がはっきりしない土地の売買について

土地が古く、面積・境界線がはっきりしない土地の売買について 土地の購入計画を進めている者です。 希望の土地が見つかったのですが、少々不安なことがあり 皆様のお知恵をお借りしたいと思います。 今回の土地は、数十年前からある古い住宅地です。 仲介業者と打ち合わせや現場確認を進め、昨日、申込書の記載を行いました。 仲介業者から売主へ申込書を送付し、第一の申込者となりましたので 今後契約に進むところですが今日になって仲介業者より ◆古い土地のため、測量図がない。売りに出すにあたり、事前の実測も行っていない。 ◆一部、境界線がはっきりしていない可能性がある。(境界杭の見えない場所がある) ◆実測した場合、面積が変わる可能性がある。 との話がありました。 こちらでは、境界線がはっきりしない土地は隣家とのトラブルになる可能性もあり 事前に確定した上で契約したい、との意思を伝えましたが、 ◆通常は公募売買となるため、登記上の面積での売買となる。 ◆境界線は確定していない場合、通常は、契約後決済までに隣家立会いの元で  測量を行い境界線を確定させるとの条項を入れる。 ◆重要事項説明時はその旨の説明となるため問題ない。 ◆契約の事前測量は売主の費用負担となるため、いやがられたり断られたりすることが多い。 との説明を受けました。 ここで疑問がありましたので、下記お尋ねいたします。 (1)公募売買は不動産売買の慣習である、との話でしたが、やはりよくある取引方法なのでしょうか? (2)境界線がはっきりしないまま契約しその後測量した時、たとえば、境界線が大幅に違う、  実は隣人と境界線の相違があったなどのトラブルが発覚した場合でも、契約書上は特に  相違がないため買主による手付金流しの解約しか道がないように思えるのですが、いかがでしょうか? (3)このようなトラブルを未然に防ぐために、どのような対処法をすべきでしょうか?   ※仲介業者からは、契約前に近隣にいろいろ聞きにいくことは、売主側の心象を悪く    するため今後の交渉に響く可能性がある、と言われました・・・ なお、この土地はかなり気に入っており、大きなトラブルがなければ購入したい気持ちでおります。  どうぞよろしくお願いいたします。

共感・応援の気持ちを伝えよう!

  • 回答数5
  • 閲覧数3956
  • ありがとう数11

質問者が選んだベストアンサー

  • ベストアンサー
  • 回答No.4

土地の売買については地域性もありますので、質問者様が遭遇している取引内容を否定する気はありません しかし、土地の境界というのは土地問題でもとても大切なことです そこを確定しないまま取引を続けていくことは疑問に感じます 通常の契約であれば、土地の売主は買主に引き渡すまでに境界を明示することになっています しかし、取引後の境界確定は隣接者と合意できればいいですが合意できない場合、隣接者の主張に沿った形になる可能性があります なぜなら、買主には境界がわからず売主はもう売れているのでその土地に対して思い入れが薄れているからです(結果的には売主が損をする可能性があります) それに境界確定が買主負担というのも疑問です 本来売主が取引までに明示すべきものを、明示できてないことが理由で買主が費用負担しなければいけないのか? 結果的には取引価格が上積みされるだけかもしれませんが、私は売主負担でやるべきことだと思います とはいえ、質問者様はかなりこの土地が気に入っているようですので、(2)の問題を解消するために契約書に特約を入れてはどうでしょう? もし隣接者との境界確定が成立しなかった場合契約を解除する(手付けもきちんと返却される) という一文を契約書に入れることです こうすれば、境界問題が解決しない場合、損をすることなく契約がなかったことに出来ます 近隣者にわざわざ聞きにいく必要もなく(3)の対処法にもなっていないでしょうか? こういった文言も入れていただけない場合は、瑕疵のある物件である可能性が高いと思います 付近の土地取引相場と比べて安くなければお薦め出来ない物件ではないのか? 熟慮されるべきだと思います

共感・感謝の気持ちを伝えよう!

質問者からのお礼

ありがとうございます。 売主さん側では契約後の境界確定についてはやっていただけるようですが、 ご指摘のとおり、本来は売主さんにて契約前に境界線の明示をしてもらうのが筋と思います。 ただ、契約して収入が確定しないと売主さん側も応じてもらえないだろう、というのが 仲介業者の話でした。 アドバイスいただいた一文については、大変参考になります。 確かにこの一文があれば有力ですので、契約書に記載してもらうよう主張してみます。

その他の回答 (4)

  • 回答No.5
  • 0621p
  • ベストアンサー率32% (852/2623)

>本来は売主さんにて契約前に境界線の明示をしてもらうのが筋と思います。 不動産取引の常識としてそんな筋はありません。 そりゃ契約前でも聞けば教えてくれるかもしれませんが、本当に買うのかどうかもわからない相手に対して隣地との立会まで含めた境界明示をする人はいないでしょう。 契約前にあまりそういう事を求めたり周囲に聞いてまわったりしてると、売ってくれなくなるかもしれませんよ。 どうしてもそういう点が心配で契約できないなら、土地なんか買わない事です。 といような事をおそらく仲介業者も感じているのでしょうが、大事なお客さんなのではっきり言わないだけだと思います。

共感・感謝の気持ちを伝えよう!

  • 回答No.3
  • 0621p
  • ベストアンサー率32% (852/2623)

(1)公簿売買はよくある話です。特に住宅地の中の1区画であれば多いですね。 (2)通常の契約書であれば、「売主は隣地と立会の上で境界を明示する」というような条項がありますし、実は境界線でのトラブルがあったということなら、売主に瑕疵担保責任なしとしていても売主の責任は免れませんから、もし何かあれば売主に責任を追及はできるわけですが、売主も逃げ腰になるのでトラブルにはなるでしょうね。 (3)契約もしていないのに近隣に聞いてまわるのはたしかに良くないですね。境界確定を取引の条件とできればいいですが、そうでなくても契約後最終取引までに隣地立ちあいの元での境界明示は求めたほうが良いでしょう。

共感・感謝の気持ちを伝えよう!

質問者からのお礼

ありがとうございます。 公簿売買についてはその後自分でも調べてみて、一般的にあることと理解しました。 契約後の境界確定は仲介業者からも薦められましたが、その時点で隣家の認識と相違していることが 初めて判明しトラブルになるようでは非常に困ります。 現状では、取引条件に(事前測量による)境界確定は入れられそうもないので、近隣に確認し トラブルの有無を調べることが、今できる最大限ではないかと思っています。

  • 回答No.2

境界不明確状態で買ったら 後日100%トラブルになります ・買った当時隣家所有者が通常人ではなく  約10年後境界確定時もめた末に痛み分け  当方は塀及び樹木を隣家は屋根先雨落ち部を主張  両者言い分の約中間で線引き ・境界杭が無く(多分隣家が抜いた)境界線不明だった  隣家越境していると裁判所に云い  主張は通ったが相手県分含めた裁判費用負担となった 両ケース共不動産屋は何故か後日に引き伸ばす方が有利としたが 面倒に関りたくなかったのだろう 矢張り実測図に地権者の承認印を貰うが正解だったなと思う

共感・感謝の気持ちを伝えよう!

質問者からのお礼

事例をご紹介いただきありがとうございます。 自分のところでこのようなことが発生すれば、 心労が絶えない状況になるだろうことは想像できます。 ただ、境界を明確にするためには事前の測量が必要ですが、 仲介業者からは渋い返事ですし、 強く実施を申し入れるべきか悩んでいるところです。

  • 回答No.1

>(1)公募売買は不動産売買の慣習である、との話でしたが、やはりよくある取引方法なのでしょうか?  A.現在でも「公簿」売買が行われているのは事実です。しかし宅地の場合は実測売買の方が多いと思い  ます。一筆売買の場合なら、登記名義を移転するだけですから、わざわざ測量して地積を更正する必要  がないからです。ただしこの場合は隣接地との境界がはっきりしており、境界画定図に署名捺印と印鑑  証明が添付されている場合に限られます。    地目が田・畑の場合は、縄のびと言って登記簿面積より多くなることがあるので、昔はそのようなこ  とが多かったのでしょう。 >(2)境界線がはっきりしないまま契約しその後測量した時、たとえば、境界線が大幅に違う、  実は隣人と境界線の相違があったなどのトラブルが発覚した場合でも、契約書上は特に  相違がないため買主による手付金流しの解約しか道がないように思えるのですが、いかがでしょうか?   A.契約書上どのような表記をするかによります。契約を解除するなら手付けは流れますね。 >(3)このようなトラブルを未然に防ぐために、どのような対処法をすべきでしょうか?   ※仲介業者からは、契約前に近隣にいろいろ聞きにいくことは、売主側の心象を悪く    するため今後の交渉に響く可能性がある、と言われました・・・    A.多額の資金を投下して購入するのですから、トラブルは未然に防がねばなりません。隣接地との   境界がはっきりしない物件ははっきり言って危険です。自分の財産となるべき土地が何平方米あるの  かわからないものを契約できますか?契約後決済までに面積確定して登記簿上の面積より実測面積が少  なかったらどう思いますか?契約時に金額は確定するのですよ。    近隣に聞き合わせをしたら売り主の心証を云々、というのは逆に言えば何がその土地にはいわくがあ  るのかと勘ぐりたくなります。    業者には仲介手数料 契約金額の3%+6万円という大金を支払うのですから、仲介業者としての仕  事はしてもらいたいですね。      大変お気に入られているということですが、以上のような点についてご考慮されればよいと思いま   す。

共感・感謝の気持ちを伝えよう!

質問者からのお礼

公簿売買かつ境界線のはっきりしない土地ですので、いい状況ではなさそうなことは理解できました。 面積自体は見た目それ相応あるので数字上の広さはあまりこだわりがないのですが やはり近隣との関係が気になってます。 ご指摘のとおり、トラブルの有無は事前に確認したいと思っております。

関連するQ&A

  • 土地売買後に境界をすると、売主から聞いたのと違う

    土地売買後に境界をすると、売主から聞いたのと違う  売買後5年ほど経っています。今回既存のものを解体して新築工事をすることになり、測量士を頼んで境界をはっきりさせることになったのですが、売主から聞いているものと隣地の境界の認識が違うようなのです。売買契約書にある坪数と実測の坪数が変わる場合、売主や仲介業者になんらかの責任を取ってもらうことはできませんか?  (今思うと馬鹿なのですが)購入時には、隣地境界ははっきりしているとのことで、仲介業者からは「測量はきちっとして書いたものをしているけれど、封をしているので空けてはいけない」というようなことを言われ、測量図があるものと思っていました。  仲介した会社は廃業しており、今はもうありませんが、社長は政治家で現職の議員です。売買に携わった仲介者は今は、自分で別の不動産会社をしています。売主は議員の親戚筋ですが、経済力はなさそうです。

  • 土地の境界線について

    土地の境界線について 地続きの隣の土地を購入することになりました。 境界線がどこにあるのかを探してみたのですが、「杭」が全くありません。 測量士さんにお願いして測ってもらったら正確な坪数がでるのでしょうか? 公図は取り寄せてもっていますが、素人の私が単純に測ってみたら公図と坪数が違うように思えます。(測り方が違うのかも・・・) 契約書には「測量した面積によって坪数×坪単価=支払い金額になる。」と書かれています。 境界線がはっきりしていないので、測量がしっかりできるのか不安です。 よろしくおねがいします。

  • 土地の境界線トラブルです・・・

    よくあるトラブルなのかもしれませんが、土地の境界線のトラブルで困っています。。。 ぜひ詳しい方、お力添え頂ければ助かります。 どういうふうに説明すればいいのかよくわからないので、箇条書きで説明させていただきますと、 1近所に売地があり、売主の看板があったので、そちらに連絡して土地を購入したい旨連絡しました。 2「現状渡しになりますよ」ということで売買することに決定。公図を確認。 3両方土地に関しては素人のため、間に司法書士さんに入ってもらって、売買契約完了。 4件の土地は売主の担保になっていたので、担保の解約、土地の売買を同時に司法書士さんと銀行の方に立ち会ってもらって手続き完了。 5測量士さんに頼んで購入した土地を測量してみると、隣家の境界線の塀が公図のとおりではなく、境界が少しずれていることが判明。 (少しクロスしている状態です。) 6それと、塀から40cmくらいのところに杭がうってあることが判明。 7隣家と境界線のことで話合いに行った際、「杭のところからこちらの土地であるということでずっと住んできた。」とのこと。(隣人の言うことを了解すると、およそ4,5坪) 8境界をはっきりしておかないと面倒だと思ったため、分筆しようかということになり、「5坪ほどお渡しするので登記はそちらで払ってください」と話してみると、どうして、「登記代をもたなくてはならないのか」と言う話に。 9実際隣家の人は区画整理?の時に市役所の人と話して今の境界線に塀をしたらしい。ただ、法務局にも確認しましたが、公図は現在測量したものと一致しています。それで、隣家の人も「どうして」という思いがあるらしい。 わかりにくい説明だと思いますが、これがだいたい今現在の状況です。 わからないのは、 ・購入した土地の自分のものでもない5坪の固定資産税をこれからずっと払わなければならないのか?(分筆しない場合) ・売主には一切問題がないのか? ということです・・・。 正直言うと、お断りされましたが5坪ただでお渡しするのも納得できないです。 司法書士さんと売主と契約書を結んだとき、その契約書の内容に、土地に問題があった場合は代金が戻る(契約を解除できる)とあるんですが、そこまでしなくても、問題の部分の金額を返金してもらうとか法律的に可能かどうか知りたいです・・・。 迷うのは、購入時、「現状渡し」と言われたことですが、実際売主方も杭のことは了解していたようです。そうなると、実際自分の土地ではない部分を売ったことになりませんか?こちらはその坪分もお金を支払って購入しています。 わかりにくい説明で長々と読んで頂きありがとうございました。 どうか教えてください。よろしくお願いします。

  • 売買時に土地の境界の杭がない

    土地を購入しようとしています。 隣地境界について、印がないのですが、仲介業者さんによると、測量図もあるので大丈夫だと言われました。契約はすんだのですが、きちんとした測量図は渡されました。印がないだけで、境界が不明という事実はなさそうです。 杭がないのは普通でしょうか? 本当に問題はないのでしょうか? 教えて下さい。よろしくお願い致します。

  • 土地境界のトラブルについて・・・

    5年前に100坪の土地を買い、Aさんに半分(50坪)を売買しました。 測量・開発・文筆費用は私が支払い、境界塀の費用はAさんと折半しました。 Aさんの土地は5年間空き地だったのですが、今年家を新築することになり、測量したところ、境界塀が1mほどずれていることが判明しました。 (Aさんの敷地が1m分=16m2少ない) お互い無知だったので、境界線を決めるときに立会いもせず、仲介業者さんが計ったラインで塀を建ててしまったのです。 仲介業者さんは現在廃業して連絡が付きません。 このような場合、どのような解決策があるでしょうか? 宜しくお願い致します。

  • 境界線について

    この度古家付きの土地を購入することとなりました。境界線の状況としては下記の通りです。 ・かなり古い測量図のみ(表示は間) ・境界線を指す指標は前面にはなし(不動産業者の話では後面に1か所存在。現状での確認は不可) ・隣地の地主はブロック塀の端が境界線と認めている(これも不動産者から口頭の説明) ・古家は隣地ブロック塀のぎりぎりまで建っております(建物が建っていれば境界に問題はないと不動産業者が説明) ・古家は契約後解体 ・新たに測量するのがベストですが測量費の予算がなし 以上の内容で土地購入後、隣地地主と境界についてトラブルはおこらないでしょうか?もしくは境界確認書のようなものを売主と隣地地主にて確約してもらうのが良いのでしょうか?どなたか知恵をお貸しください。

  • 分筆前の契約による境界線のトラブル

    大変困っています。アドバイスお願いします。 1つの土地に2件建っている物件の一軒を買うことにし手付金として100万円を仲介業者に払いました。 しかし、分筆前に買ったことにより、仲介業者の現地での説明と実際の境界線が異なっていました。 土地面積は契約上と変わりませんが、南面の庭がまったくなくなってしまい、その家に対する印象がまったく変わってしまいました。 横浜市の条例で自分相手側の土地も最低敷地面積ぎりぎりなので、相手から買うということもできないようです。 そこで、あちら側(仲介業者or売主かはわかりません)はその減ったぶんの土地を ・無償で使える ・家を壊す場合相手に戻す ・もし引っ越して第3者が来ても問題なく使える。 交渉してくれるとのことですが、そんなこと可能なのでしょうか? そのような事例は多数あると聞いたのですが本当でしょうか? 契約を解除する場合、妥当な落としどころというのはどのへんなのでしょうか 分筆前に契約した私にも責任がありますが、私としては詐欺に会った気がして、非常に悔しいです。 どうか、宜しくお願いします。

  • 土地売買の仲介業者について質問致します

     土地の売買の仲介業者について質問致します宜しくお願いします。  土地の売買(法人間での取引)で仲介業者をたてるのですが、土地売買契約に関し、債務不 履行、契約に関するトラブルがあった場合には、仲介業者はどのような立場になるのでしょうか。    契約書には、その名前は入れるのでしょうか。  仲介料はどのような取り決めになるのでしょか。  また、買主、売主双方がたてる場合というケースもあるのでしょうか。  その時の仲介料の負担は、どのようになるのでしょうか。  以上、宜しくお願いします。

  • 土地売買契約の違約金支払いについて

     平成23年7月中旬に当方が買主で仲介業者(不動産屋)の仲介で売主と土地売買契約を結びました.  しかし,売主側の不履行で同年12月中旬に合意解約書を作成し,違約金の半額を当日に支払ってもらい,残りをその土地が売却出来た後支払うということになりました(ここは書面にも明記してあります).  ここからが問題で,仲介業者の提案で「お互いの電話番号を知っているとトラブルになりかねないので,私(仲介業者)が責任を持って連絡するので解約書には電話番号は記載しないようにしましょう」と言っていたので「売買契約の日が決まったら連絡してください」と口約束をしました.  先月,その土地が売れたようだと知人から連絡を貰い,仲介業者に確認の電話をしたところ「もう(土地)は売れてしまって,売主が雲隠れしてしまった」,「(売主)が生活保護を受けていたので,もう手元にお金がないかも」,「私(仲介業者)も測量代などを減額した」などと言ってきました.  しかし,話を進めると相手(売主)の連絡先など知っていて8月中旬に仲介業者の店舗で売主側を話し合い?することになりました.  ここで質問なのですが,売主に支払い能力がなかった場合,仲介業者に損害賠償させることはできるのでしょうか?当方としては仲介業者が故意に連絡しなかったのでは?と考えています.  なぜそう考えているかというと, (1)合意解約書を作成する際違約金は重要書類説明書に明記してあった金額なのに,仲介業者から違約金の減額を求めてきた.(当然,売主も減額を求めてきましたが) (2)土地売買契約を結ぶ際に,地権者が3人いたのですが当日2人しか来ず,その内の1人が仲介業者に促されて代理で署名・捺印をしたのですが,結局その来なかった1人が「売りたくない」とその土地に居座り売買契約が破談になった. (3)その土地売買契約書に当方が署名・捺印する際に,残り1人の合意を確認出来てないのでは?と質問すると仲介業者は「大丈夫です.私(仲介業者)が責任を持って履行します」と言っていたのに結局は・・・. などと当方に不信感を抱かせる発言・状況があったからです. 皆様,お知恵を拝借させてください.

  • 境界線のことで 困ってます。

    築30年中古住宅を購入しました。 最近になって、空き地だった隣地が 売られることに。  仲介業者が境界線変更の手続きを要求してこられました。 30年前の境界線のやり直しを 今更するなんて?!と思い 市の相談センターにも確認。 ある日、何をしているんだろうと外へ出てみたら 現在の持ち主と仲介業者が。 そこで 少し数値に違いがあり境界線が私側に寄るので この塀を削ってもらう。といろいろ言われました。今更自分に負担がかかるようなことは したくないと伝えました。 また 2センチ3センチで 塀を削るのは 困る。新しく土地を購入し工事する際に うまくこちらに負担がこないように申し送りをきちんとしてくださらないと困る。と現持ち主さんと仲介業者に伝えました。  しばらくして 境界線が新しく作り直されていました。  またしばらくしたら 隣地に住宅を2戸建てますと 「開発協議報告書」が渡されました。  そこには 「隣地権利者との間で当該開発事業に係る問題が生じた場合は 当方で誠意を持って対応することを誓約いたします。」とありました。  このままでは 不安です。  こちらの要求をどこに どのようにしたら良いでしょうか?  何か良い方法は ありませんか。