土地の公簿取引の難点とは？

質問

土地を公簿取引で購入しようと思っています。
境界確定はしています。
ただ実際の土地の面積は大幅に狭くなりそうなのです。こういった場合、
１．建築確認申請時に問題が起きることはよくあるこ　となのですか？（確認が降りないとか）
２．もし問題が起きたときに、仲介業者にも責任は
　追求できるものなのでしょうか？

なにぶん素人なものでご鞭撻のほど宜しくお願いし　ます。

回答No.4

noname#20402

あなた様の場合、大幅に実測が少ないので固定資産税だいぶ損しますよ。

回答No.3

noname#19073

取引の形態として公簿か実測かというのは、言ってしまえば売買契約の対象物の示し方の別でしかありません。しかし境界が確定していて、それに基づく実測面積も確定しているのでしたら、実測売買取引の方が一般的です。

なぜかというと、登記簿上の数値というのはそれ自体は客観的事実として否定は出来ないものの、実際の面積が出ているのでしたら実際の面積を売買対象とした方が合理的だし、価格を坪単価ベース等で算出するにしても、公簿と実測の誤差が大きい場合は実際には損したり得したりが発生する可能性があるからです。

しかし実測面積が確定している上でも公簿売買することが悪いことではないし、価格の上でも当事者同士で合意が出来ているのであれば、ある種の形の上の問題だけの事なので気にする必要はないかとも思います。

1.建築確認は基本的には現況というか実測を基に行います。問題があるとすれば、公簿上の数値で建ぺい率や容積率を目一杯取ってしまって、実測だとオーバーしてしまうなど。基本的に実測に基づいてプランニングすれば大きな問題はないでしょう。

2.売買契約の売買対象面積が公簿であるか実測であるかの差において問題が発生することは考えにくいです。無理やり考えれば、公簿面積を実測に基づき正そうとした場合（地積更正登記）に、あまりにも整合性が取れない等など。要は境界確定させることを優先するあまり、客観的事実を無視した形で合意・確定してしまったなど。（あまり無いとは思いますが・・）

いずれにせよ、一つの売買対象物の示し方の問題であるだけの話なので、それについて仲介業者に責任を問う問題ではありません。
同時に両者合意の上であれば、その取引形態自体で何か問題が生じるというわけでもありません。

回答No.2

noname#35575

普通は、公簿より実際の面積が多い場合には、実測で取引するより公簿のほうが得ですよね。（坪単価で清算の場合）。貴方のは反対みたいですね。私の時は、公簿での取引でしたが失敗でした、分筆して（実測必要）売却しょうとしたのですが境界確定はしていても実際には隣地からは、印鑑をついて貰えず断念。隣地も永続的に続くかはわかりません。二代、三代とかわります。標準では大体、売主が実測費用を持つのが慣用ですので仲介業者に依頼されたら如何でしょうか。この取引が終わったら次の実測は全て貴方がしなければなりません、測量士は測るだけで隣地交渉は致しません。多分、実測費用がかなりかかるので売主サイドの仲介業者が気を利かせて公簿に……？業者は、やはり売主側に立つて考えます。山とかならしょうがないですが、やはり実測かなと……。建築確認？関係なしと思います。公簿の場合は、仲介業者に責任はありません。取引成立が出来ればよいのです。実測の場合は、出来なければ不成立です。

回答No.1

kpmg

建築確認申請は実測ベースだったと記憶しています。建蔽率のみならず、北側斜線とか建築する位置も示す必要があったはずです。
仲介業者への責任追及はできません。建築確認申請は施主の義務です。
境界線が確定しているのであれば、時間と費用を惜しまずに地積更正をしてから堂々と買うべきです。