土地の公簿売りについて

質問

土地の公簿売りについて教えて下さい。

売買契約書の中に、
・「公簿面積について○○円にて売買する。実測面積との間に差異が生じても互いに異議を申し立てないとともに、売買代金増減の請求をしないものとする。」

・「買主は売主において瑕疵担保責任の負担又は、損害賠償の請求を、買主は売主に対してすることができない。」との定めがあります。

この契約条項は有効なのでしょうか？

契約との間に仲介業者（不動産屋）が間に入っておりますが、瑕疵担保責任との関係で面積が少ない場合は少ない分を支払う必要があるのでしょうか？

あるサイトを見てると、個人間の契約では瑕疵担保免責条項が有効だと書いてありましたが、仲介業者を間に挟んでると、瑕疵担保免責条項は無効と書いてありました。

また、境界の杭の場所がおかしい（内側にある）と契約後（引渡し後）に言われました。
契約前に杭の場所は確認して打っていますし、契約書の中に、「引渡しまでに隣地との境界を現地において明示する」と記載してあります。

どちらの言い分が正しい（適法）のでしょうか？

もし、分かれば根拠となる法律・条項なども教えて頂ければ幸いです。

よろしくお願いします。

回答No.2

tk-kubota

＞公売や競売でもありません。

大変失礼しました。
任意な契約で瑕疵担保責任の有無がご質問ですね。
瑕疵担保責任は強行規定ではなく任意規定とされていますから、
「瑕疵担保責任は負わない。」と言う契約があれば、
それはそれで有効です。
ただし、売主が重大な瑕疵のあることを秘して、
敢えて、責任逃れの目的ならば無効と言うこともあり得ます。

回答No.1

tk-kubota

これは「公売」でしよう。
公売は、国税徴収法の規定で売却されています。
同法126条で、民法568条の準用規定があります。
即ち、民法568条では競売の場合の買受人は瑕疵担保責任は負わないことになっています。
国税徴収法で行う公売も瑕疵担保責任は負わないことになっています。

お礼

回答ありがとうございます。

公売や競売でもありません。