土地売主が不動産業者の場合の瑕疵担保責任について。

質問

マイホーム建築を考えています。

分譲住宅、建築条件付土地の購入ではなく、不動産仲介業者の紹介で土地を購入し、その土地にフリープランの家を建築しようという考えです。

土地の値段に折り合いが付き、家も予算内で100%フリープラン建築が可能となったので、土地の売買契約に進む事になりました。（家の図面も完成したので、あとは土地の売買契約を済ませるだけという状態です。）

しかし本日仲介業者が持ってきた土地売買契約書のドラフトを見ると、

「売主は買主に対し土地を現状有姿で引渡す事とし、引渡し後瑕疵についてはその責を負わない。」

という条文が入っています。

売主は不動産業者（宅建登録業者）、買主は私、仲介業者も不動産業者（宅建登録業者）です。

仲介業者は本日朝売主から受け取った契約書のドラフトをそのまま持ってきてくれて、一緒に読み合わせをしている時にこの条文に気付いた次第です。

仲介業者曰く、売主が宅建登録をした不動産業者の場合、且つ買主が一般人である場合、瑕疵担保責任を回避する事は出来ない、との事でした。（一般人である買主の不利益を回避するため。）

従ってこの条文は無効だという事だったのですが、売主に問い合わせをしてもらうと売主は現状有姿での売買なので瑕疵担保責任は無くても良いと言っています。

買主の立場としては当然瑕疵担保責任は付けて欲しいのですが、それなら売らないと売主は言っているようです。

長年待ち続けてようやく見つけた理想の立地の土地なので手放したくはありません。かと言って万が一の事を考えると瑕疵担保責任の無い状態で買う訳にもいきません。

そこで以下の件について教えて下さい。

１）　土地の売主が宅建登録した不動産業者の場合、瑕疵担保責任を付けないで土地を販売する事は可能なのか。

※　もしNoの場合（瑕疵担保責任を付けなければならない場合）、その根拠条文を教えて下さい。

２）　仮に現状有姿という条件を私が受け入れて購入後に瑕疵が発見された場合でも、その責任を売主に問う事が出来るのか。

※　私が購入しようとしている土地は閑静な住宅街にある50坪の一筆の土地を25坪ずつに分筆した片方です。もう片方には売主が分譲住宅を建築して販売するので、売主がその土地（私の方ではない）の地盤調査を先日行い、現在調査結果待ちの状態です。（建築確認申請の許可も下りています。）

もしこの調査結果で問題が無ければ、元々同じ土地を2つに割っただけなので大きな問題は無いのではと推測しています。もちろん私の買う土地から大きな岩が出てきたりする可能性はありますが、土壌汚染や軟弱地盤でなければまず大丈夫ではないかと思っています。

長年探し続けてやっと見つけた理想の立地の理想の土地なので簡単に諦めきれず、こういうケースまで想定しています。

３）　同様に仲介業者にその責を問う事が出来るのか。

※　仲介業者曰く、売主が宅建登録した不動産業者であり買主が一般人の場合、そもそも瑕疵担保責任を付けないで土地を販売する事自体が無効と言っています。もし瑕疵が発見された時は売主も仲介業者もその責を負わなければならないので、売主が瑕疵担保責任を負わない限り当社も仲介は出来ないと言っています。

どうかご回答宜しくお願い致します。

回答No.2

toratanuki · ベストアンサー

宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物の瑕疵を担保すべき責任に関し、民法570条において準用する同法566条３項に規定する期間(買主が事実を知った時から1年以内)について、その目的物の引渡しの日から2年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない(宅地建物取引業法40条1項)。

この規定は強行規定であり、これに反するものは無効である。

買主に不利な特約とは、瑕疵担保責任を負わないとするもの、これを負う期間を買主が知ったときより1年未満の期間とすること、契約解除も損害賠償も認めず補修のみを行うとするもの、瑕疵の箇所によっては責任を負わないとするものなどが挙げられる。

その仲介業者は契約から脱落するので、自己責任で取引を行うこと。
売主業者は、下手をすると倒産の心配があり、責任追及ができなくなることを念頭に置く。
専門家なら、絶対反対する。

お礼

ご回答ありがとうございます。

売主が宅地建物取引業者の場合、瑕疵担保責任を付けないという条文を付して一般人に土地を販売してもやはりその条文自体が無効なのですね。

宅建業者なのになぜそんな無謀な提案をするのでしょうね。理解に苦しみます。

社長が宅建主任者ではないそうなので、きっと無知な社長が無茶を言ってるんでしょうね。

建物の瑕疵担保責任について書かれたものは多くあったのですが、土地の瑕疵担保責任については私が求めている回答を見つける事が出来なかったので質問させて頂きました。

仲介業者さんの言ってた事が正しかったのですね。

大変参考になりました。

回答No.3

akak71

下記参照

特約が無効になる

参考URL：

http://surusu.blog.so-net.ne.jp/2007-11-11

お礼

ありがとうございました。参考になりました。

回答No.1

k-josui

回答ではありません。
誠に失礼ですが、おそらく一生に1度の高い買い物です、それも希望通りの物件。
それのトラブルを防ぐための疑問を、このような誰が答えるのか判らない掲示板で解決しようとするのは、いかがかと思います。
この掲示板での回答など誰も責任を持ちません。
中には間違った回答も見受けられます、そんな回答を信用したら悲劇です。
知識がなくても回答を書きたい、回答マニア・・・・・もいますので。

できれば弁護士に相談をされた方が間違いないと思います。

お礼

書き込みありがとうございます。

＞　誠に失礼ですが、おそらく一生に1度の高い買い物です、それも希望通りの物件。
それのトラブルを防ぐための疑問を、このような誰が答えるのか判らない掲示板で解決しようとするのは、いかがかと思います。

ここでの回答を鵜呑みのするつもりはありません。ただ、自分の知識が及ばない部分だったので、参考になる回答を得られればと思い投稿した次第です。

もちろん実際に売買するのであれば専門家に対応を求めますが、専門家に相談する前に何が正しいのか整理をしたいと思い質問しました。

ご配慮ありがとうございました。