• 締切済み
  • すぐに回答を!

売主の瑕疵担保責任

 私は、父が残した土地を処分する為、建物を解体し更地にして、測量しました。  そのおかげかすぐ買主があらわれたので、売買契約を結びましたが、決済がまじかになって、買主から連絡があり、売買する土地に行くと、隣地の建物の屋根、雨樋が若干土地に越境しているとのことでした。  その為、買主さんと相談した結果、「決済日が2日後に迫っています。 契約上、その日に行わないといけないので、売主様の瑕疵担保責任で対処してほしい」と 言われました。  私は、売主としての責任としては、土地の埋設物撤去、測量などを果たしました。 隣地の建物の越境まで責任を負わないといけないのでしょうか? 売主の瑕疵担保責任になるのでしょうか?

共感・応援の気持ちを伝えよう!

  • 回答数3
  • 閲覧数484
  • ありがとう数4

みんなの回答

  • 回答No.3

>覚書を交わせば済む話なのだろうとは思っています。 と言いますが、買主に所有権移転登記しても売主の責任において解決する。 と言うのですか ? そうだとすれば、越境している建物所有者に対して「解体せよ」と言うような権利の行使はできません。 裁判でなくても、任意な交渉だとしても所有権がなくなっているので、その請求権はないです。 「買主側で隣地者と交わせばいいのではないのでしょうか?」と言うことは、それはそれでいいですが、 そうしますと、売主の責任は回避できるので、言わば「売り逃げ」となってしまいます。 そうではなく「協力はおしまないつもりです。」と言うことであっても、具体的な「協力」を約束しておく必要があります。 具体的と言うのは、例えば「任意な交渉て解決しない場合は、売主の費用をもって弁護士に依頼し解決するものとする。」 と言うようなことです。 ただ、それたとしても、越境している者に何らかの権限がある場合は、上記の責任が果たせない場合があります。 その場合はどうするかと言う失権約款も必要となってきます。 以上のことを考えれば、私の前回の回答となります。

共感・感謝の気持ちを伝えよう!

質問者からのお礼

参考になりました。 ありがとうございました。

  • 回答No.2

これは、広義には瑕疵担保責任であっても狭義には、権利の一部が他人の権利で制限されている場合です。 その場合は、割合に応じた減額するか、又は、その部分を分筆して、越境していない部分だけ売却するようにする他ないです。 分筆後の土地は、建物所有者に「建物収去土地明渡訴訟」すればいいです。勝訴となる可能性大。 なお、この場合、買主が知っていたのですから契約解除はできないです。(民法563条)

共感・感謝の気持ちを伝えよう!

質問者からのお礼

無事に契約、決済が済みました。 和解できて安心しました。ありがとうございました。

質問者からの補足

 建物が越境しているだけなので、覚書を交わせば済む話なのだろうとは思っています。(書面に第三者に所有権移転しても同様とする。) ただ、それは買主に所有移転しても、同じなので、買主側で隣地者と交わせばいいのではないのでしょうか?  もちろん、売主(元所有者)として、協力はおしまないつもりです。

  • 回答No.1
  • utama
  • ベストアンサー率59% (977/1638)

契約時点で,すでに測量してあり,境界杭もあったのですよね。 越境していることは,見れば分かることでしょうから,原則として,瑕疵担保責任(隠れた瑕疵に対する責任)の問題にはならないと考えます。

共感・感謝の気持ちを伝えよう!

質問者からのお礼

無事に和解し、決済できました。 ありがとうございました。

質問者からの補足

 ならないのであれば、決済はできるのでしょうか? 買主側は、決済に応じないといけない立場なのでしょうか?

関連するQ&A

  • 瑕疵担保責任について

    下記の土地売買の瑕疵担保責任について教えてください。 1997年に購入した土地に最近家を建てようとしたら、地中からコンクリートの塊が出てきて、この撤去に相当な費用がかかるとのこと。 契約書には瑕疵の担保責任は負担しないと記載されている。なお事前に契約書案を渡してもらっており、契約の際にはその契約書を読み上げ説明もあった。 売主(土地の所有者)は不動産業者。ただし売買契約書に不動産業者である記載はない。 仲介業者は土地の所有者とは別の不動産業者がした。 1.売主の瑕疵担保責任の有無と、ある場合は その期間? 2.仲介業者の責任とその期間? なお、売主は知っていたかどうかわからないが、買主と仲介業者はその瑕疵を知らなかった。 3.買主のとるべき方法?

  • 不特定多数に販売する売主の瑕疵担保責任

    知恵をお貸しください。 売主が不特定多数に売買している、無免許業者です。 宅建業者が仲介に入っています。 私は買主です。 売買契約は今月取り交わしました。 特約に瑕疵担保責任を全文削除されています。 契約を行うときに業者・売主の方から売主は不特定・多数人を相手にして、反復、継続して、自らが売主となって行う宅地・建物の 売買を行っている業者だから、瑕疵担保責任は2年間と聞かされました。 休みになったので、調べてみると無免許について行法に違反していると書かれているだけで、瑕疵担保責任についての記述がありませんでした。 そこで質問です。 上記の場合 1売主に瑕疵担保責任を負わすことができるのでしょうか?それともできないのでしょうか? 2その根拠を教えてください。

  • 瑕疵担保責任について

    土地建物の売買契約で重要事項のところに瑕疵担保責任の履行に関する措置 が講じないになっていて、土地売買契約所の第6条には瑕疵担保責任についての概要がかかれています。どっちが正しいんですか??

    • ベストアンサー
    • Mac
  • 売主の瑕疵担保責任について

    売買契約における売主の瑕疵担保責任についての質問です。 缶ジュースの中に虫が入っていた場合、売主に責任はあるかという問いです。 法定責任説に立つとします。 ・缶ジュースは不特定物なので570条の瑕疵担保責任は問えない。 ・どんなに注意しても売主は缶の中の虫に気づく事はできない。 従って売主は無過失なので415条の債務不履行責任は問えない。 ・結論として、買主は返品・返金はできない。 という理解で正しいでしょうか? 実務上では代替品に換えてもらえると思いますが、あくまでも理論上の話しとしてお願いします。

  • 土地売主が不動産業者の場合の瑕疵担保責任について。

    マイホーム建築を考えています。 分譲住宅、建築条件付土地の購入ではなく、不動産仲介業者の紹介で土地を購入し、その土地にフリープランの家を建築しようという考えです。 土地の値段に折り合いが付き、家も予算内で100%フリープラン建築が可能となったので、土地の売買契約に進む事になりました。(家の図面も完成したので、あとは土地の売買契約を済ませるだけという状態です。) しかし本日仲介業者が持ってきた土地売買契約書のドラフトを見ると、 「売主は買主に対し土地を現状有姿で引渡す事とし、引渡し後瑕疵についてはその責を負わない。」 という条文が入っています。 売主は不動産業者(宅建登録業者)、買主は私、仲介業者も不動産業者(宅建登録業者)です。 仲介業者は本日朝売主から受け取った契約書のドラフトをそのまま持ってきてくれて、一緒に読み合わせをしている時にこの条文に気付いた次第です。 仲介業者曰く、売主が宅建登録をした不動産業者の場合、且つ買主が一般人である場合、瑕疵担保責任を回避する事は出来ない、との事でした。(一般人である買主の不利益を回避するため。) 従ってこの条文は無効だという事だったのですが、売主に問い合わせをしてもらうと売主は現状有姿での売買なので瑕疵担保責任は無くても良いと言っています。 買主の立場としては当然瑕疵担保責任は付けて欲しいのですが、それなら売らないと売主は言っているようです。 長年待ち続けてようやく見つけた理想の立地の土地なので手放したくはありません。かと言って万が一の事を考えると瑕疵担保責任の無い状態で買う訳にもいきません。 そこで以下の件について教えて下さい。 1) 土地の売主が宅建登録した不動産業者の場合、瑕疵担保責任を付けないで土地を販売する事は可能なのか。 ※ もしNoの場合(瑕疵担保責任を付けなければならない場合)、その根拠条文を教えて下さい。 2) 仮に現状有姿という条件を私が受け入れて購入後に瑕疵が発見された場合でも、その責任を売主に問う事が出来るのか。 ※ 私が購入しようとしている土地は閑静な住宅街にある50坪の一筆の土地を25坪ずつに分筆した片方です。もう片方には売主が分譲住宅を建築して販売するので、売主がその土地(私の方ではない)の地盤調査を先日行い、現在調査結果待ちの状態です。(建築確認申請の許可も下りています。) もしこの調査結果で問題が無ければ、元々同じ土地を2つに割っただけなので大きな問題は無いのではと推測しています。もちろん私の買う土地から大きな岩が出てきたりする可能性はありますが、土壌汚染や軟弱地盤でなければまず大丈夫ではないかと思っています。 長年探し続けてやっと見つけた理想の立地の理想の土地なので簡単に諦めきれず、こういうケースまで想定しています。 3) 同様に仲介業者にその責を問う事が出来るのか。 ※ 仲介業者曰く、売主が宅建登録した不動産業者であり買主が一般人の場合、そもそも瑕疵担保責任を付けないで土地を販売する事自体が無効と言っています。もし瑕疵が発見された時は売主も仲介業者もその責を負わなければならないので、売主が瑕疵担保責任を負わない限り当社も仲介は出来ないと言っています。 どうかご回答宜しくお願い致します。

  • 不動産の瑕疵担保責任について

    個人の土地建物を瑕疵担保責任は免責で 売却を不動産会社に依頼していました。 買い手がついて契約になったのですが、 売買契約書に瑕疵担保責任がある内容があったので、 その場で瑕疵担保責任は負わないですと言いました。 宅地建物取引主任者は築20年なので瑕疵担保責任はつけない ケースがありますと買主に説明しました。 契約書には瑕疵担保責任の事項があるので、 私はややこしいので削除して欲いと言うと、 宅地建物取引主任者はその事項を斜め線でXにしました。 それで成約したのですが、瑕疵担保責任は免責とは どこにも記入されていない事を帰る途中で気づきました。 ●口頭での説明で瑕疵担保責任の免責は有効になるでしょうか? ●20年のベテラン宅地建物取引主任者でも 今回のような契約書を作ってしまうのでしょうか?

  • 売主代理の時の、瑕疵担保責任

    中古物件の売買について質問です。 宅建業者が売主の場合はもちろん、2年以内の申し出に対しての 瑕疵担保責任があると思うのですが、 個人所有の中古物件を宅建業者が売主代理として売買契約した場合は 瑕疵担保責任を免責(通常の個人間売買のように)として記載しても問題は無いのでしょうか? ご存じの方いらっしゃいましたらご回答お願いいたします。

  • 土地売買契約における瑕疵担保責任について(長文)

    近々土地の売買契約をする者です。 売主(個人)の物件を不動産業者(仲介)を通じての契約です。 契約書に(瑕疵の責任)の条文があり、中身を記し質問します。 第○条 売主は、買主に対し、本物件の隠れたる瑕疵について責任を負います。なお、買主は、売主に対し、本物件について、前記瑕疵を発見したとき、すみやかに通知して、修復に急を要する場合を除いて立ち会う機会を与えなければなりません。  2 売主は、買主に対し、前項の瑕疵について、引渡完了日から3ヶ月以内に請求を受けたものにかぎり、責任を負います。なお、責任の内容は、修復にかぎるものとします。  3 買主は、売主に対し、第1項の瑕疵により、本契約書を締結した目的が達せられないとき、引渡完了日から3ヶ月以内にかぎり、本契約を解除することができます。 (1)民法上の規定では、第570条(第566条準用する)により、買い主は瑕疵の存在を知った時から1年以内に限り、売り主に対して損害賠償を請求し、または契約を解除することができるとあります。ということは、その瑕疵をいつ知り得たのかが問題で、仮に契約条項にある3ヶ月後に知り得た場合、この契約が優先されて、買主は瑕疵担保責任が問えないのか?それとも3ヶ月後であっても、民法の規定が優先されて、知り得た日から1年以内なら瑕疵担保責任が問えるのか? (2)宅地建物取引業法第40条で、宅地建物取引業者が、自ら売り主として土地・建物を売却するとき、買い主が瑕疵担保責任を追及できる期間を「土地・建物の引渡しの日から2年間」としているが、瑕疵担保責任は法律上は「任意規定」とされていて、強制力がない、つまり、瑕疵担保特約として、3ヶ月という契約が書かれているのか?また、今回の契約では不動産業者(宅地建物取引業者)は仲介業者であり、自ら売り主ではないので、「土地の引渡しの日から2年間」に条文を変えることはできないのか?

  • 土地の瑕疵担保責任

    今般、土地の売買(古家有)があります。 大手不動産業者に仲介を依頼してますが 今までの対応などいまいち信頼がおけず 契約書案をもらいましたが、土地の瑕疵担保責任について ご存知の方は、教えてください。 買主さんは宅建業の免許を持った建売業者とのこと。 建物(古家)は当然瑕疵担保免責と記載されているのですが 土地については、引き渡しより3カ月となっています。 担当者に、土地の瑕疵担保責任も免責として欲しいと言いましたが 土壌汚染などがあると建物が建てられないので 免責は無理だとのこと。 特に汚染が懸念される場所でもなく 1棟しか建たないような面積の土地ですが 現在は、建築前にすべての土地に 土壌汚染調査の必要があるのでしょうか?

  • 民法の瑕疵担保責任について教えてください。

    民法の瑕疵担保責任について教えてください。   売主がその瑕疵を知りながら買主に伝えなかったが、買主がその瑕疵について悪意だった場合 結果がどうなるのか、調べてたのですが、答えが見つけられなくて・・・ どなたかご教授いただけたら助かります。 よろしくお願いします。