瑕疵担保特約の内容について

質問

不動産売買時の瑕疵担保特約についてです。

売主が宅建業者のケースで、瑕疵担保について以下のような契約条文が記載されている場合、そのまま有効となりますか。

＜条文＞
１.売主は、買主に対し、建物の専有部分における次の隠れたる瑕疵についてのみ責任を負い、それ以外の建物の瑕疵及び土地の瑕疵並びに共有部分に原因がある瑕疵について責任を負わないものとする。（1）雨漏り（2）シロアリの害（3）給排水管の故障 尚、買主は売主に対し、本物件について、前期瑕疵を発見した時、速やかに通知して、修復に急を要する場合を除いて立ち会う機会を与えなければならない。
２.売主は買主に対し、前項の瑕疵について引渡し完了日から２年以内に請求を受けたものに限り、責任を負うものとする。尚、責任の内容は、修復に限るものとし、買主は、売主に対し、前項の瑕疵について修復の請求以外、本契約の無効、解除または損害賠償の請求をする事ができない。

このまま有効となりますか？
それとも買主に不利な条項として、万が一争いになった場合、民法上の規定通り、解除や損害賠償が認められるのでしょうか。

宅建業者売主の場合、瑕疵担保責任の期間には縛りがあると思いますが、責任にたいする内容にも縛りがあるものでしょうか。
どなたかご教授ください。
宜しくお願いいたします。

回答No.1

baobabu10 · ベストアンサー

簡単に言うと

・雨漏りや白アリなど「構造に問題が出るけど見えない部分」は、専門業者は調査等をした上でないと販売してはいけないので、調査をしようがしまいが2年間は責任を持ちなさい。
・それ以外の目に見えるところは「買う側は家を見てから買う」のだから、「納得して購入した」ということになり、あとで文句を言ってはいけない。

こんなかんじです。これに当てはまらない、もしくは微妙なところは弁護士の分野になると思います。
ちなみに売主が一般市民の場合（不動産はただの仲介）、瑕疵担保責任の期間は3ヶ月間です。