土地購入契約の手付け金

質問

630万の土地を不動産屋から購入予定ですが、契約手順や契約金が妥当なのか初めての経験でわかりません。
先に銀行融資が可能であることを条件に申込書にサイン捺印しました。その際の申込金20万は不動産屋が立て替えて地主に支払うということで私が金額を確認したあと地主の仲介人に渡しました。
建築の方の見積もりも済み(建築会社とはまだ契約や申し込み取り決めはしていません)、銀行へローンの仮審査を近日中に申し込む予定です。
その際の必要書類として「土地売買契約書」が必要なのですが、契約手付け金として50万という金額が地主より言われているとのことで、そのうち20万は申込金の立て替え分を当てるのであと30万、契約書作成の際持参するよう不動産屋から言われました。
仮領収書を不動産屋の方で発行して銀行融資が受けられなかった場合は全額返金するとのことです。
この手付金の金額は妥当なものでしょうか。
そして手付金分は自己資金の一部として銀行には見てもらえるのでしょうか。
それとも手付金＋銀行に申請する自己資金が必要になるのでしょうか。
それと何か地主が売買を急いでいる節があり、家族に「借金の担保になっているような土地ではないのか、土地と一緒に借金の残額まで付いて来るんじゃないのか」というようなことを言われたのですが、そんなこともあるんでしょうか。
不安要素が拭いきれない場合、設計見積もりをしてもらった建築会社には申し訳ないのですが、申し込みをこの段階で撤回するとして立て替えてもらっている申込金20万は不動産会社に支払わなければならないでしょうか。
土地のロケーションが気に入り、建築会社もこちらの低予算内で建てようと苦心してくれているためできれば話を進めていきたいのですが、どうも不動産屋の出方が気になるのと50万とはいえ自己資金以外に必要となると資金プランが狂ってくるため無理をしたりリスクを負いたくないのです。

回答No.4

noname#65504 · ベストアンサー

手付け金額は１割前後のことが多いので妥当だと思いますが（売り主が業者の場合は２割以下となっていますが、売り主が一般人の場合は規制はありません）、手付け金の立て替え払いは不当な契約へ引きずり込む可能性のある行為として、禁止されていますよ。
これは買い手が了承していても不法行為と判断されます。

現段階では申込金の立て替えですので法には引っかかりませんが、手付け金払いの状況で立て替え払いしてもらっていると、その業者は違法行為をしたことになりますので、手付け金を支払うまでに、立替分は支払わなければなりません。
それをしないで、業者立替分をそのまま手付け金に充てたら、違反でしょう。

なお、手付け金は契約時に支払うお金ですので（手付け金の後払いも禁止されています）、手付け金を払った段階では契約が成立した段階になりますので、これも注意しておいた方がよいと思います。ちなみに契約が成立してしまうとその後キャンセルした場合は、手付け金が返還されないだけでなく、業者へ仲介手数料の支払い義務も生じます。

売り急ぎの売り主は注意した方がよいとも言われていますので、慎重に話を進めた方がよいと思います。

また不動産取引の場合、契約成立前に授受した金銭は契約成立に至らなかった場合は、全額返還されることになっていますし（このため契約前に手付け金を支払っても意味がないので、手付け金は契約時に支払うお金となっています）、文面からはローン特約（本来手付け金は買い手都合でキャンセルした場合返ってこないのですが、ローンができなかった場合、手付け金を返還するという特約）がついているようです。

でもローン特約にはいろいろ制限（利用できる銀行など）が付いており、よく内容を理解していないと、思わぬことになりますのでよく内容を確認してください。

＞設計見積もりをしてもらった建築会社には申し訳ないのですが、申し込みをこの段階で撤回するとして立て替えてもらっている申込金20万は不動産会社に支払わなければならないでしょうか。

土地とは別に建築会社と請負契約をするということのように思いますが、この申込金というのは土地の売買契約の申込金のことですよね。
契約前に授受した金銭（申し込み金）は、契約時に手付け金に自動的に充当するという契約が一般的なようです。すなわち契約成立すると自動的に申込金は手付け金になり、返ってこないお金となります。
また、契約前に授受した金銭は契約が成立しなかった場合、全額返還されるお金ですので、本来は返ってくる金ですが、立替されているということですので、返還してもらって、それを立て替え払い者に返すことになります。

だから、基本的には契約前に中止する場合は支払う必要はないのですが（契約後にキャンセルした場合は当然手付け金が流れますので支払う必要はありますが、立て替えている状態での手付け金支払いならば業法違反になります）、本来強引に契約に結びつけようとするための手段として立て替え払いが利用されるケースがあるので、手付け金の立て替え払いは禁止したという法律の成立を考えると、法で禁止されていない申込金とはいえ、立て替え払いをして契約に結びつけようとする業者の行為はほめられたものではないと思います。

＃１さんへの補足を見ると２０万は手付け金となっていますが、質問文を見ると申込金となっており、まだ契約前のような感じを受けます。
契約前かどうかによって、キャンセルした場合の金銭の取扱が大きく変わります。この点もよく確認した方がよいのではないでしょうか？

他の回答者も慎重に話を進めることを提案していますが、売り急ぎの売り主に、ちょっと強引な不動産業者という組み合わせを考えるとかなり用心した方がよいのではないかという印象を持ちます。

お礼

詳しいご回答ありがとうございます。
申込金というのは土地購入の申し込み金です。
銀行融資が可能であることを購入の条件となっている申し込み書に署名捺印しました。
まだ契約前です。
地主が急いでいるという事で私が銀行審査に通らなかった場合他にまた購入者を見つけなくてはならないため早く審査結果を出してほしいようで、実は明日契約予定なのです。
不動産業者からは「地主からは契約の時の手付金は50万と言われてるが20万は立て替えて地主に渡してあるから残り30万を用意して下さい」と言われています。
業者による立て替え分が手付金となることが違法ということは、明日の段階で本当は50万支払わなければならない、ということですよね。
審査が通らなかった場合返金されるとはいえ、今の不安な状態でまだ契約したくないというのが本音です。
そもそも住宅を建てようとしてるくらいなんだから20万くらい用意できないわけではないのになぜ立て替えるのかが疑問でしたが、お金を動かす必要がないことなら・・・と言われるまま立て替えてもらってしまいました。
NO.3までの方々の話で少し安心したのですが、やっぱり用心するにこしたことはなさそうですね。
因みに立て替えを証明、返金を約束させるような文書は作っておらず、口頭で説明され不動産業者が用意した20万を私が確認後地主の代理人に渡しました。
不当な契約というのは、例えばどういう状況を言うのでしょうか。
売りにくい土地をなんとか早く売ろうとしている程度ならいいのですが。

補足

本日契約に行ってきました。
不安なことは全て不動産会社、建築会社の双方の話を聞く事である程度解決しました。
売り急いでいるのも、地主である高齢の夫婦の税金対策と持っているアパートの改装費の捻出で抵当権などの付いていない土地であることも重要事項の説明でわかりました。
ローン特約についても確認したので大丈夫かと思います。

みなさん、ご回答、ご助言ありがとうございました。

回答No.3

noname#35575

簡単に説明します。(1)手付金は一割以内で妥当。(2)手付金は銀行として自己資金として認めます。(3)大体は、土地には抵当権は付き物です。決済の時には、司法書士が立会い、所有権移転の手続きをしますが、抵当権を抹消しなければ銀行からの融資はおりませんので、付いたままと云う事は絶対ありませんよ。有体に申せば、貴方が申し込んだ融資の金で抵当権のお金を抹消しますので銀行が確認しますので安心という事です(4)売主は、普通に売買は急ぐのではないでしょうか。(5)申し込み金を手付金として位置つけていれば、買主の一方的な解除という事で返還は無理かと……。こうして書いていくと、なにやら不動産屋とのコミニューケーションが取れてませんって感じがします。もう少しお話されたらと思うのですが。

お礼

わかりやすいご回答ありがとうございました。
不安についてはno.2の方に書いたような理由なのですが、不動産会社の人(一応代表者なのですが)がけっこうアバウトなタイプでこういう手続きの説明を詳しく受けていませんでした。
宅地自体の扱いが少ない業者のようで銀行融資のことも詳しくないようでした。
融資の仮審査に必要な建物の見積もりを出すためすぐに建築会社との話になってしまったため土地の方の私の確認不足もあったと思います。
まずは安心な取引として、慎重に契約に臨みたいと思います。

回答No.2

biyadoo

だいぶ不安・不満も感じているようですが、すべて「通常取引」です。
ご安心ください。

手付金も売買価格の1割以内、この手付金はローン不成立には全額返金、ローンが通れば売買価格に含まれます。

担保があろが、売買契約書に必ず、「抵当権について」の条文があり、売主は買主に引き渡す際には、抵当権など買主の権利を阻害する権利関係の抹消を行うと記入されており、
これを行わないと「違法行為」です。
またこの行為には司法書士と銀行がおり、適正な取引ができていないと、登記もローンも出ません。

この通常の取引で、買主都合でキャンセルしますと手付金は当然戻ってきません。

取引には問題ありませんが、不動産会社とのコミュニケーションが不足しています。
私から見るに「何故？ここまで信用しないのか？」
お互いが不幸になりますよ（笑）

お礼

ご回答ありがとうございました。
通常取引とのこと、安心しました。
私の不勉強もありますが、当初売り建て業者に土地探しから頼んだところ思ったような土地を紹介されず自分で探し始めて見つけたことからその不動産会社と契約することになり話がどんどん進んでしまったため、言われるまま署名捺印や支払いをして大丈夫かと不安になったのです。
価格が安いのでやむを得ないことなのですが、建築会社に見てもらったら外構工事に予想以上にお金がかかりそうなのに「大丈夫でしょう」と言われたり、井戸が敷地内にあることも申し込みの直前に言われたり、などのことから自分よりも周囲に「信用できる不動産屋なのか」「うちは中古住宅購入後トラブルがあったのに不動産屋と連絡が取れなくなった」などのことを言われさらに不安になった次第です。
もっと勉強して主体性を持ってコミュニケーションするべきだったですね。

回答No.1

walkingdic

>この手付金の金額は妥当なものでしょうか。
６３０万の１割は６３万ですから、５０万はそれ以下なので妥当です。
通常の手付金の範囲です。

>そして手付金分は自己資金の一部として銀行には見てもらえるのでしょうか。
はい。

>借金の残額まで付いて来るんじゃないのか」というようなことを言われたのですが、そんなこともあるんでしょうか。

そういう可能性を排除するために、司法書士を雇います。つまり売買代金を渡す、売買実行時にまず司法書士が問題なく抵当権などが抹消できることを確認します。

>この段階で撤回するとして立て替えてもらっている申込金20万は不動産会社に支払わなければならない

契約前ですと、申込金は全額戻ります。ですから不動産屋は売主から２０万を返してもらって終わりです。

>どうも不動産屋の出方が気になるのと
これはご質問からはわかりません。
売主が急いでいるという話で言えば、不動産売買は大抵そうですし。そんな悠長なことはしません。
大体申し込み－＞契約締結は１週間ですね。どんな場合でも。
引渡しも現況渡しの場合には銀行融資の審査結果が出ればすぐにしますね。

それにしても、、、手付金位は現金で用意したいものですけど。。。。
その不動産業者は親切ですね。

お礼

早々にご回答ありがとうございました。
手付金の20万は自分で用意もできたのですが、私の方の銀行融資が微妙なためか地主の方にせかされてか、と思うのですが不動産屋の申し出のまま立て替えてもらいました。
まずは妥当な取引と考えていいんですね。