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土地+住宅建築の流れ

土地+住宅建築について教えてください。 土地は自分で探し、住宅は建築家にお願いする予定です。 手順について教えてください。 【現状】 希望の土地が見つかり、建築家の仮見積もりで 銀行の事前審査を通過し、土地の売買契約前です。 ※土地代金は自己資金で、住宅資金を融資してもらう予定です。 本審査は、土地の売買契約書、工事請負契約書、本見積もり が必要なのですが、建築家からの工事請負契約書、本見積もりは、 まだ先になりそうです。 かと言って、不動産にそれまで土地代金を待ってもらうのは 難しい気がします。 【質問】 本審査前に土地代金を支払ったほうがよいのでしょうか。 本審査が通らない場合が心配でして。。 以上、よろしくお願いします。

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  • 回答No.6

>ご回答ありがとうございます。 >返信が遅くなり申し訳ありません。 >1から4の費用はどのように捻出されたのですか? すべて手持ち資金から払いました。 のつもりでしたが、親からの新築祝いなどを先にもらったので、工務店への支払い以外はこちらで、まかないました。 本工事の支払い(工務店への支払い)は税務署がうるさいので、自己資金から払いました。 私の場合は工務店の契約時支払いを総額の10%と低めにしたので可能でした。これは金融機関と相談の上、借り入れでまかなうことができると思います。

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質問者からのお礼

ご回答ありがとうございます。大変参考になりました。 銀行に相談したところ、自己資金で払ったほうがいい ということでしたので頑張ってみます。

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その他の回答 (5)

  • 回答No.5

売主さんに確認して、ローン特約を付けてもらえる確認してください。ローン特約自体は皆さんが仰られているとおりです。特約を付けてもらえないようであれば、本審査通過前でも指定期日までに全額決済しなければなりません。2ヶ月程度を期日に設定することが多いようですが、この期間は売主さんと相談ですね。 土地と建物を別々に購入しても、住宅ローンはあくまで土地+建物に対して実行されます。No.2の方が仰る通りです。また、土地を先に現金で決済するのは、土地と建物を別々に買う場合は誰でも同じです。所有権が移転しなければ、基本的に家は建築できません。あなたは、たまたま手持ちで土地代金を決済できる現金を持っているだけです。足りない人はつなぎ融資により、不足分を調達し、決済します。

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質問者からのお礼

お礼が遅くなり申し訳ありません。 本審査通過までの期間を考えるとローン特約は難しそうなので、 審査に関係なく、土地を購入する方向で検討しています。 ご回答いただきありがとうございました。

  • 回答No.4
noname#39684

お書きになった状況では、土地の売買契約は、建築の請負契約とは全く別の契約です。 そのため、家建築のための住宅ローンが通るか通らないかは土地の売買契約とは全く関係ありません。「住宅ローンが通らなかったら、土地の売買契約を白紙に戻す」というような条件は付けることができません。もし、住宅建築と土地の売買を関連させたいのであれば「建築条件付土地」での契約にしなくてはなりません。 結論は、住宅ローンの本審査とは関係なく、土地代金を契約で指定された期日までに支払わなくてはなりません。 もし、土地の代金を支払う前に住宅ローンの審査が通らなかった場合、土地の契約金(手付金)を放棄することで解約はできます。けれども、土地の売買契約に定める一度決まった期日を住宅ローンの審査結果待ちのために延期させたり、審査が通らなかったことで白紙撤回することはできません。契約書に住宅ローンの審査結果についての条件を盛り込むことはまずできませんし、私が地主であれば100%拒否します。

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質問者からのお礼

お礼が遅くなり申し訳ありません。 住宅ローンの本審査とは関係なく、土地代金を支払うことにしました。 ご回答いただきありがとうございました。

  • 回答No.3

>土地代金は自己資金で、住宅資金を融資してもらう予定です。 私と同じ。 何より銀行に相談することだと思います。土地を自己資金で買えるというのは、そう悪い条件とは思えません。 住宅ローンは家が完成してから実行となりますが(土地と建物両方)、それ以前に工務店への支払いが発生してしまいます。この部分はつなぎ融資という形になろうかと思います。  私の場合、土地を決済してから、建築契約するまでが最も金銭的につらかったです。土地の代金にほとんど全財産をはたきましたから。以下にその時必要だった費用 1設計士への支払い 2地盤調査(スウェーデン方式・ボーリング調査) 3工務店への第一回目の支払い(契約時) 4土地の登記費用(司法書士への支払い)

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質問者からの補足

ご回答ありがとうございます。 返信が遅くなり申し訳ありません。 1から4の費用はどのように捻出されたのですか?

  • 回答No.2

 自己資金の振り分けを変えてみたらいかがでしょうか?土地代金の支払いに金融機関からの借入金を充て、建物を自己資金で建てるという方法です。  注文住宅ですので変更に伴う費用として見積金額×1.2倍位の自己資金を手元に残し、足りない金額を金融機関から借りるといった方法です。  おそらく、土地を自己資金で、建物を借入金で決済しても抵当権は建物・土地に設定されるはずです。何故なら金融機関としては建物だけに抵当権を設定しても土地を第三者に転売されてしまうと抵当権の実行=競売できなくなってしまうからです。ですから自己資金をどのように振り分けようと結果的に、土地・建物総額の内、自己資金以外の借入金分、土地・建物に抵当権が設定されるはずです。借り入れ予定の金融機関に確認してみてください。

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質問者からのお礼

お礼が遅くなり申し訳ありません。 残念ながら自己資金で建物は厳しい状況です。 銀行に相談してみることにします。 ご回答いただきありがとうございました。

  • 回答No.1
noname#38493

取引というのは双方が合意すれば(且つ違法性が無ければ)基本的には自由ですから、あくまでも一般的な話として書きます。 >本審査前に土地代金を支払ったほうがよいのでしょうか 例えば土地代も建物代も頭金は別として、決済はローンで行うという人も居ます。こういう人にとってはローンが通らないことには土地も建物も残金決済が出来ませんので、それぞれの契約に対してローン特約を設けます。つまりローン不可ならば白紙解除ということです。 今回、土地代はキャッシュで支払うとのこと。キャッシュで支払う予定の土地契約に対してはローン特約は付きません。あえて特約を付けるならば「希望する建物代のローンが通ること」という条件を入れて貰いたいところですが、建築条件付土地等でない限りは、その様な買主に有利な特約を認めてくれるケースは少ないです。 (土地が誰の所有なのか?それと建築業者との関係は?ということにもよるのですが) そうなると、土地と建物は切り離して考える必要がありますし、キャッシュで購入する土地の決済と、建物代のローン審査というものは何の関連もないという話になります。要するに希望建物が予算的に成り立つか否かに係わらず土地は買う、ということですね。 建物代のローン枠が希望通りに取れない事態となれば、建物のプランを変更するなりして予算を縮小するしかありません。 理想としての話ですが、建物代ローン審査の時期云々という問題もさることながら、直ちに使えない土地を取得しても仕方がないので、土地を取得したらすぐに建築確認申請→着工、と行ける所まで建物計画を煮詰めてから土地決済をしたい(ギリギリまで決済を遅らせたい)ということはあります。まぁ相手のある話なので、どこまで可能かは何とも言えませんが。

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質問者からのお礼

お礼が遅くなり申し訳ありません。 確かに土地取得後すぐに着工が理想ですが。。 銀行に相談してみることにしました。 ご回答いただきありがとうございました。

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