中古マンションの購入で質問があります

質問

現在、中古マンションの購入を考えています。
まったくの素人ですので、当たり前の話もあるかもしれませんがよろしくお願いします。

■マンション情報
販売価格：1780万円
専有面積：51.30m2
間取り：2SDK（S4.5畳、6.0畳、6.0畳、DK7.5畳）
築年：平成6年6月築
構造：鉄筋コンクリート造・地上4階建2階部分
その他：エレベーター有、オートロック、南向き
交通：わりと良い
修繕計画：もうじき実施予定

(1)リフォームをしていない物件である
リフォームしていない状態での販売をしているのですが（壁などかなり汚い状態でリフォームをしなければ住めなそうです）、以前知り合いから聞いた時、リフォームしていないのは違法？と聞いたことがありますが、本当に違法なのでしょうか？
また、その際リフォーム代はこちらが払わなければならないのでしょうか？
ちなみに、1階も販売に出ておりまして、リフォーム済み（かなりきれいでした）で2LDK（52.56m2）が1680万円で出ております。1階と2階でこんなに差が出るものなのでしょうか？またなぜ1階はリフォームしていて、2階はしていないのかも気になっています。

(2)値引きはどのくらいできるのものなのか？
もしリフォーム代もこちらが出すとして、同じ不動産屋で契約した場合、どのくらい値引きしてもらえるものなのかを教えていただけますでしょうか？

(3)仲介料などの手数料はどのくらいかかるか？
この物件は仲介で販売されているので、仲介手数料がかかると思うのですが、調べたところ3%+6万円が上限であると言う事がわかりました。
計算はしてもらっていませんが、おそよ200万円かかると不動産屋からは伺っています。
本当にこんなにかかるものなのでしょうか？
他の質問を見た限り、もっと高い物件だとそのくらいかかるとは書かれていましたが・・・

回答No.3

Takamitu · ベストアンサー

元不動産業界の経験からいうと、
（１）リホームしてない状態で販売している物件は、よくあります。しかし、リフォームが２００万円とかかるならよく考える方がいい。１階が綺麗で、２階が汚いのは入居者の家族構成や、使い方の差があるのでしょう。普通は、１階はあまり人気がなく、安い。しかし、テラスや駐車場がついて付加価値をあげる。
１階でもいいなら、いいのでは。リフォーム料金は結構いりますしね。おそらく、２階の入居者に交渉すれば売却価格はあげるでしょうね。
（２）値引きは、一概には言えませんが、普通は１００万円くらいかな。それ以上は、普通は無理。それも、もちろん購入の意思があってのこと。それより値引きができるのは、売れが悪い物件だね。そうか、相場より高くつけてたか。
（３）仲介手数料は、普通は３％＋６万円＋消費税
それに、諸費用がかかる。これが７％から１０％
だから、全部いれて、１０％から１３％で、２００万円前後となる。
業者の説明がたらなかったのでしょう。おそらく。
諸費用は、明細はローン手数料や火災保険や登記費用や雑費など。これは、契約前でも業者にだしてもらえばいい。
仲介手数料も、値引きはできんともいえんが、むずかしいだろうね。ほとんどがそうだから。自分なら、３％のみとか、購入価格を下げさすね。
でも、不動産は価格より物件や部屋の状況。
ある意味、結婚と同じでは。これは余計だね。
焦らずにいい物件探しすることだね。

お礼

ご回答ありがとうございます。
リフォームも同じ不動産屋さんでやりたいと考えていますので、それを踏まえた上での値引き交渉を考えて見ます＾＾
大変参考になりました＾＾
ありがとうございます。

回答No.7

ukkari810

こんにちは　以前不動産会社に勤めておりました。

(1)リフォームをしていない物件である
違法ではありません。
気になるなら不動産会社に確認してみればいいと思います。
通常は現状渡しですが、リフォーム渡しの場合も有りますので。

(2)値引きはどのくらいできるのものなのか？
これは決まりはないです。ただ売主さんが売却を急いでいる場合（転勤などが有る場合）は、応じてくれる場合もありますが。
逆に指値といいましてこちらからいくらなら買うという金額を提示した方が結論が早く出る場合もあります。

(3)仲介料などの手数料はどのくらいかかるか？
3パーセント+６万円です。
ただ、税金や引越し代などの諸費用含め物件の２０パーセント位はご用意される方がいいと思います。

あと１階と２階で価格が違うとの事ですが、もちろん階があがるごとに高いですし、物件の価格というものは、付近の坪単価や、同じマンションの取引例、あと使用状況なども加味いたしますが、もちろんそこに売主の意向も加わってくるので、違いがあるのも当然かと思われます。

あと修繕予定でしたら、管理組合の修繕に関する議事録等を見れば、どんな予定で、どれくらいの予算でする予定なのかわかると思うのですが。

回答No.6

noname#45950

専門家ではないし、質問者様の意図ともちょっとずれると思うのですが、あらっと思った点が２つほど。

１．修繕計画
「もうじき実施予定」なのは、おそらく１０年ごとの大規模修繕ですよね？マンションによっては修繕積立金では足らず、大規模修繕の時に差額を徴収するところもあるようですが、その辺どうですか？
＃売り主にとっては「いい」タイミングですよね、そうであれば。

２．ローン控除
確か登記簿上の面積が５０平米以上であれば、ローン控除が受けられますが、この物件はどうですか？不動産広告の「占有面積」は壁芯からの測定なので、若干マイナスされたものが登記簿上の面積になっているケースが多いようですが・・・51.30が広告の数字であれば、ぎりぎりローン控除が「受けれない」物件の可能性が高そうですが、どうですか？

マンション購入の前に、１冊関連本をお読みになって方がいいかもしれません（いっぱい在りすぎて迷ってしまうかもしれませんが）。

お礼

ご回答ありがとうございます。
私も一級建築士さんの書かれた本を参考にしながら、
調べているのですが、何分書いてある情報が多すぎて＾＾；
１.詳しく調べてもらっていないですが、修繕計画はまだ終わっていないようです。築12年ほどの建物ですので、終わっていないのはおかしいのかな？その辺も聞いてみます＾＾買ってからいきなり払えと言われたらやはり払わなければいけないんですよね？

２．これもまったく忘れてました＾＾；
登記面積はまだ聞いておりませんので、かなり微妙ですよね。これも聞いてみます。

大変勉強になりました、ありがとうございます＾＾

回答No.5

doctorelevens

Ｎｏ．２です。

手数料の件、御免。勘違いしていた。
値切って３０万しか払ってなかったもんで、当時の６％っていう話を鵜呑みにしていた。
ある意味だまされてたんだね。
値切ってなかったら損してたね。２０００万超のマンションだったし。

お詫びして訂正します。

お礼

いえいえ＾＾
どちらにせよ、諸費用はだいぶかかるようですね。
いろいろありがとうございました＾＾

回答No.4

ayzm

(1)
りフォームをしていない物件は違法ではないですよ、私ならリフォームをいていない物件を選びます、自分にあったりフォームが出来るから。
（２）
不動産は値引きと言うよりも、自分では今の物件ならいくらなら買ってもいいかです、「これぐらいの金額なら買いたいですが」と言って交渉すればいいですよ、だめなら不動産屋は「あとこれぐらい出して欲しい」と言ってくるでしょうから、それから買うかどうかを決めてもいいですよ。
２階は人気がありますが、リフォームすると高くなるからしないだけでしょう。
（３）
仲介料は、３％＋６万円です。６％は聞いたことがありません。

不動産を買うときには、目に見えないお金が２００万～３００万円ぐらいかかります、現金か預金を購入資金には計算しないで取っておくことを薦めます。

お礼

ご回答ありがとうございます。
たしかに資金は残しておいたほうがいいですよね。
売却する人の売り方によってリフォームしてあるかしないかがの違いなのかもしれませんね。
だいぶ不安が解消されました。
ありがとうございました＾＾

回答No.2

doctorelevens

３年ほど前に中古マンションを購入しました。

（１）リフォームは売主次第です。
　　　やらなくても違法ではないです。
　　　やってない物件は安く買える場合があります。
　　　もちろん自費でリフォームできますし、やらない人もいます。
　　　限界はありますが、好きに模様替えできますからやってないほうが得だと思います。

（２）値引きは業者次第です。
　　　中古はまったく同じ物件が存在しないわけですから。

（３）仲介料の件
＞調べたところ3%+6万円が上限であると言う事がわかりました。

　　　どこで調べたのでしょうか？
　　　普通は販売価格の６％です。
　　　もちろん交渉次第です。

ちなみに、１階は湿気が多い・虫が多いなどで住み辛いことが多いので、上階より安く売られることが多いです。

購入に当たっては、
・管理組合がスムースに運営されているか
　（建物全体を良く見て、壊れたところをチェック。駐輪場が乱れていないかチェック。使っていないような古い自転車がいっぱいあるところは要注意）
・管理会社はしっかりしているか
　（掲示板のお知らせ等である程度はわかる。管理人さんの愛想がよければ尚良し）
・近隣の道路状況もチェック
　（違法駐車の多い地域は避けた方が無難）
・流行の耐震強度をチェック

高い買い物ですから、チェックに「やりすぎ」は無いです。

お礼

ご回答ありがとうございます。
リフォームしていなくても違法ではないのですね。
不動産屋さん自体はとても人のよさそうな人で、
押し付けてくるような感じはありませんでした。
駐輪場や破損部分なども確認しましたが、外見上はとてもきれいでした。
管理はしっかりしているようで、マンション自体で自転車を所有しており、自由に使用できるようです。（お知らせで自転車の使用状況確認などもしていました）
19時頃に見に行ったのですが、違法駐車などは全くありませんでした。管理人さんはいなかったのでまだわかりません＾＾；
ただ、耐震強度に関してはよくわかっていません。
これは不動産屋に聞けばいいのでしょうか？チャックする方法を教えていただけると大変助かります＾＾

仲介料の件ですが、ここで回答しているものやその他サイトなどで調べました。
400万円以上は3%+6万円と書かれています。
もし、間違っていたらすいません＾＾；
詳しく説明していただき、ありがとうございました＾＾

回答No.1

REDTAILCAT

複数の選択肢から購入するマンションを選ぶべきです。
一件買いだと、騙されていても気づきようがありません。

お礼

早速のご回答ありがとうございます。
今も何箇所か見ている状態ですが、一番よさそうな物件だったために、心配な部分を書かせていただきました。