中古マンションの購入について

質問

先日中古マンションの内覧をしてきました。
もともと知り合いが住んでいるマンションでもあるので設備等に不満はなく状態も悪くなかったため話を進めていこうかと思っています。

価格は3980万、仲介料等まとめると250～290万と言われました。
今の自分達では高い買い物ですが、ローンや自己資金でなんとかやっていけそうな額ではあります。
ただ仲介料等も高額ですし、マンションの価格自体も高めです。
調べたところ、販売当初価格は3970万円、築9年の物件です。
人気の出てきている地域で年々高騰傾向にある場所ではありますが、中古で新築当時の値段以上は強気の設定な気がしています。

そこで質問ですが、上記を踏まえて仲介料含む諸経費込みで3800万円、というのはこちらの言い分として交渉のテーブルにのれますでしょうか？
購入できた際は壁紙等のリフォームを考えているので少しは経費を抑えたいところです。
（リフォームも込み、は少し強気な気がするので含めなくてもいいかなと思っています）
どの程度の値引き交渉が妥当なのか、その辺を聞けると助かります。
よろしくお願いいたします。

回答No.7

felixthecat

そこで質問ですが、上記を踏まえて仲介料含む諸経費込みで3800万円、というのはこちらの言い分として交渉のテーブルにのれますでしょうか？

→　中古マンションを、値切って、２室購入した経験があります（笑）。
以下回答します。

まず、ご質問の：

仲介料含む諸経費込みで3800万円、というのはこちらの言い分として交渉のテーブルにのれますでしょうか？

→　結論からすると難しいです。
値引き、と言っても質問者様は不動産業者と向き合います。
値引きを決めるのは、先方の売主。売主からすると、つまり物件価格だけだと、約３００万円のダウンになりますから、それなりに合理性がないと下げられません。

売主によっては、次のローンの金額を当てこんでいて、どうしてもその金額【この場合、3980万】でなければならぬ、の場合もあり、最初から値引きは出来ません、の物件もあるぐらいです。

結論ですが：

値引きが可能なのかどうか、可能な場合、額はどれくらいですか？をまず先方の不動産屋に打診します。（金額を逆に提示して下さい、が多い返答パターンですが・・・）

その額で、購入したい物件かどうか、を冷静に判断します。

→　そうこうしている内に、提示金額で買います、なんて人が出てきますので、冷静に素早く判断する事が大事です。

・・・健闘を祈ります。

回答No.6

inon

私なら同じ値段なら新築マンション買いますね。
築９年、数年したら大規模修繕の時期ですよ。設備機器寿命１０年　共用部分配管等寿命15年
できれば新築を狙って下さい。

回答No.5

cnshnl

我が家では転勤に伴い、一昨年、自宅マンションを売却しました。
東京ではなく地方なので参考にならないかもしれませんが…。

委託していた不動産屋の担当からは、一番最初に販売価格設定する時、
「必ず値引き交渉が入ると思ってください。
その上で価格設定して下さい。相手により金額は変わると思うが、
設定価格の1割位の値引きを要求してくる人が多いようです…」と言われ、
それを考慮した上で価格設定しました。

値引き要求等は、売主が嫌ならば拒否すればいいだけの話なので、
不動産屋の担当者に聞いてみたらいいと思います。

売主側の不動産屋は、気の毒になるくらい、とても仕事量が多いけど、
買主側の不動産屋は、比較にならないほど楽で、
「ボロ儲け」状態なんだから、そのくらいの仕事はさせて構わないですよ。

ただ契約を交わしたり、決済する時に、お互い不動産屋を交えて会うことになるので、
相手に心象を悪くさせないような程度にとどめておいたほうがいいかも…。

回答No.4

titelist1

先日の日経新聞に東京23区の中古マンションの新築価格に対する値下がり率の記述がありました。値段が落ちていないのです。東京6区では値上がりしています。
物件の場所が分りませんが、それに類する地域ならば売り手は強気です。10年前は株価が7000円台であった時代でマンション価格も安かったからでもあります。
値引き交渉はしばらく売れなかった物件では可能ですが、値引き交渉している間に現金で買う客が現れると持って行かれます。良い物件ならば誰もが狙っているのです。私ならば言い値で買います。

回答No.3

merciusako

値下げは交渉次第ということになりますが、ひとつだけ気になることがあります。

大規模修繕工事です。

大規模修繕工事は、分譲マンションであれば10年～12年毎のサイクルで実施されます。
築９年ということは、管理組合で大規模修繕に向けた話が出てきてもおかしくない時期です。

大規模修繕は、そのマンションの所有者全員の修繕積立金で賄われます。
９年前というと、消費税の税率アップということは想定されていません。

分譲マンションには「長期修繕計画」が必ずあり、それには大規模修繕がどの程度の予算を要するかが明記されています。
あくまでも予想ですが、当時の消費税率で計算されています。
で、それに合わせて各所有者の修繕積立金月額が算定されています。

ここで、消費税率がアップするとどうなるでしょうか。
資金不足という事態も生じます。
とすれば、一時的なまとまった金額を各戸から徴収ということも考えられます。

また、２回目の大規模修繕工事を考えたとき、消費税率を10％と想定しなければなりませんので、現状の修繕積立金はかならず上がります。

さらに、この修繕積立金の滞納がどの程度あるのかも問題です。
滞納額が多ければ、実際に管理組合として使用できる資金が少ないということですから。

この場合も、大規模修繕のための一時金徴収ということになりかねません。

つまり、今後近いうちに、管理費、修繕積立金は必ず上がりますし、場合によっては一時金も徴収されるということです。

そのマンションの管理実体も重要な要素だと思いますが。

回答No.2

Mokuzo100nenn

値引きに妥当性云々はありません。

物件の価格を査定できる買い手は、その価格を提示しますし、物件の価値が分からない人は相手の言い値から多少のネギ気を引き出そうとします。

私の場合、高額物件でしたが、当初の売り手希望価格から2000万円、値下げ後の希望価格からも1000万円低い金額で購入しました。
私の場合は、物件ごとにいくらまでなら出すという「査定金額」を自分で決めて、その金額を相手に伝えて売る気があるかどうかを確認します。

たまたま私の査定金額が当初売り出し価格よりも2000万円ほど低く、売り手もその査定金額に納得したので、取引が成立した訳です。

回答No.1

山田 太郎（@testman199）

１割引きの交渉ならいいんじゃないですか

相対の取引に妥当な値引きなんてきまりはありません
相手の状況を確認できる貴方が一番の判断情報を持っています