転勤になりました。自宅を賃貸か、売却か、そのままにしておくか

質問

急遽転勤がきまり、アタフタしているところです。
９９％転勤が無い（異動は転宅を伴わない）職でしたので、自宅の扱いも小さい3人の子供がいることもあり、「どうせまだまだ汚すからクロス張替え云々はもっと先」という気持ちもあって、家の中は住居年相応（約10年）に荒れております。
狭い３ＬＤＫということもあり、ゆくゆくは買い替えを考えておりましたが。。。

転居に伴い現宅をどのようにしようか、と思案中です。
賃貸に出すとなるとクロス、カーペットの張替えやらでかなりの出費が予想されますし、
売却となると、「買い替え」扱いではなくなるので税金面で不利？
かといってそのまま放置しておくのももったいないし。。。

ということで、よいお知恵をお貸しください。
以下の現在の自宅の状況から見てどのようにするのがベストでしょうか？

・ ローンは管理費等を含めると月８５０００円、ボーナス払いに約３０万。
・ 赴任期間は３~４年（必ず元の職場に戻ってきます）

補足が必要な場合はお知らせください。
よろしくおねがいします。

回答No.2

noname#11476 · ベストアンサー

売却価格がわからないから売却が可能かどうかをまず考える必要がありますね。
税金の話では、何も居住用住居の売却の特別控除３０００万を使わなくても、きちんと購入時の契約書（購入価格が記入されている）を持っているのであれば、売却価格は購入価格以下ですから、譲渡益課税はありません。
それよりもローンの残債と売却価格の関係が問題ですね。

差額＝売却価格－ローン残高

がマイナスだと持ち出しになります。差額が＋の時には、

１０年居住したということは、こみこみで毎年８．５万×１２＋３０万＝１３２万が居住費としてかかっていたわけでして、１０年では１３２０万、そして差額の戻りがあるので、

１０年間の住居費総額＝１３２０万－差額

になりますから、毎月の住居費の負担は　１０年間の住居費総額／１０年／１２ヶ月　で、これが要するに家賃みたいなものだったということです。
この金額がお住まいの地域でリーズナブルなのでしたら、まあ特に損得はありませんから、売却しても経済的に損をしているということはないでしょう。

将来買い替えを考えていらっしゃるようですから、まずは上記売却を検討して見て、その次に賃貸の経費を見積もって比較するんでしょうね。

そのまま放置というのは一番経済的には損になりますので、余裕があったら考えてください。（買い替えを考えているのであればそういう選択はないように思いますが）

お礼

ご丁寧な回答、ありがとうございます。

ローン残高は▲１０００万です（涙）
ただ、転居先の家賃は社宅扱いということもあり、かなり負担が軽減され、今の管理費等のローン以外の支出とそう変わらなくなる見通しなので
マイナスを見越して売却し、とりあえず赴任中は残りの１０００万を現在の「月々の支払い」と同等程度にやっていけそうです。
（その後にちょっと問題が残りますが(^_^;)）
ただ、そうなると税金面で「買い替えの際にマイナスが出たときの税金の３年間の控除」が受けられなくなるので、それがちょっとなぁ、、、なのですが。。。

ここでの質問の他の方や、また自分自身でも知人などに相談してみたところ
やはり賃貸に出す場合は改装費がかなり膨大になる、ということや（我が家の場合は絶対（笑））
確定申告で賃料から税金を取られる、
貸主とトラぶった（まではいかなくても、話し合いなどで不動産業者を通した時）など
そのつどお金がかかるようですし。

かなり「売却」に気持ちが傾きつつあるのですが、
税金の控除と上記のような出費を天秤にかけながら、どちらがいいのかもう少し考えて見ます。

ありがとうございました。

補足

補足から失礼します。
いろいろ調べてみたところ、
「お礼」欄にかきました「売却でマイナスが出たときの税金控除」のうち
昨年度から「買い替えの場合に限定」の条件が外されたようですy(^ー^)y
http://www.saitama-np.co.jp/main/sodan/zei/zei73.htm

ということで、確認をとる必要がありますが、
ますます売却の方向に傾きつつあります。

失礼しました。

回答No.3

ron777

気が重い悩みでしょうね、もし自分だったらと思うと胃が痛くなりそうです。
現状の家の汚れは取り合えず他所に置いておいて、家は貸すと間違い無く汚す？汚される？物と思って間違い有りません。
ヘビースモーカーの例を出されましたが、そういう人は借り物とばかり、風呂・トイレ・キッチンでも吸ったりする人が居ます。
特にお風呂（キッチンもですが・・・）でやられると、吸わない人間からすると想像を絶する様子になった家の掃除手伝いを経験した事が有ります。
黄ばみ（ヤニ～）という表現が適当がも知れませんが、お風呂場がばい菌だらけの様に感じてしまう訳で、生理的に受け付けられず、そのままでは住めないだろうと想像します。
設置されたエアコンが有ったら、それも酷くなるでしょう～
でも発想を変えるとキッチン・トイレ・風呂・洗面所（エアコンは取替）さえクリーニングに出して綺麗にすれば、元々クロス等汚いは張替えも含めて良しとして、貸せると思います。
会社に提携も含めたリロケーションサービス的な物を扱う部門等は無いのでしょうか？
信頼ある法人相手の契約で明渡し保証付みたいな形（数年で間違い無く帰って来る訳ですから・・・）なら、安心かも知れません。
直ぐに借り手が見付かる訳でも有りませんし、かと言って家の改装費用まで負担するのは今辛いというのであれば、出来る清掃は自分達で行い、クロス・床・カーペット類はそのまま、ガビョウ等の穴明けは好きにどうぞ等という条件で、一度リロケーションサービス見積り等を行われてみては？と思います。
多少努力しないと収入は得られませんが、間違い無く損をしない程度の家賃設定・条件で貸すか、もしかすると数年後帰って来た時に、一斉リフォーム代ぐらい貯蓄出来るやも知れません（何事も努力しないと駄目ですが・・・確定申告等税金関係も発生します）。

お礼

はい、かなり胃が痛いです（笑）

水周りでタバコは「げ！」ですね。
夫も私もタバコを吸わないので、そのような発想（？）は出ず、びっくりしました。

残念ながら転居を伴うような転勤というのは本当の本当にイレギュラーなので
提携、と言っても「提携先の不動産屋がたまたま賃貸もしていたら紹介する」程度しか望みがなさそうです。

現在の相場の家賃では間違いなく損をしますが（笑）、
全室改装、はムリでも、おっしゃるくらいの最小限の負担で済ませてその分家賃は少なく。。。
というのも考えて見ます。
（それでも壁紙、ふすま、じゅうたんは・・・あぁぁ・・（笑））

ありがとうございました。

回答No.1

yakunin

自分なら「そのまま」乃至は「売却」とします。

「そのまま」というのは不経済に感じられると思いますが、3年程度でしたら他人に貸すために内装をやりかえる費用などもかかりますし、なにより、「他人のもの」という意識しか持たない「借受人」に粗雑に扱われて傷んでしまう危険性を恐れます。それと、これは私の感覚的な問題ですが、せっかくのマイホーム、特に水周り系を他人に使わせたくない・・・というのもあります。

売却については、3000万円までは特別控除があって非課税だと思いますが、次に住居を購入する際、住宅ローン控除が受けられないのでちょっと悩ましいですね。

お礼

早速のご回答、ありがとうございます。

確かに、水周りに限らず他人に使われるのは正直ちょっと・・・という気持ちはあります。
家内には喫煙者が居ないので、もし借主がヘビースモーカーだったりしたら・・・
と考えるとますますイヤになってきましたが（笑）
（とは言いつつ、ローンと新居の住居費のダブル支出は確実にイタイですし。。。（悩）

ありがとうございました。参考にさせていただきます。