区画整理と行政のあり方、これはどうなのでしょうか？

質問

数年前から、我が家が区画整理の為の立ち退き区域にかかっております。義父らが行動しているので、若夫婦は静観している立場ですが、静観の立場でも腑に落ちない市側のやり方に疑問を感じています。下記にその状況を書きますが、こう言う状況は、一般的に当たり前の状況なのでしょうか？一般的ならもう少し静観しますが、おかしいのならどう行動すべきでしょうか？ご経験者、行政に詳しい方、ご教示頂けたら幸いです。

1.今から５年半程前、ここが立ち退き区域だと書面で知らされる。その為、区域内の住人が話し合いを持ちたいと言い、場を設けられたが、一方的に市側の「このような計画案が出来ています。」と言う報告のみで、住民側の発言は全く認められなかった。その後、補償案として「減歩に基づき、個人資産は２割乃至４割を搾取する。代替地も無し。区画整理後に戻って来られる補償も無し。商売しているところは、商用地の保証もない。」と言う案を、一方的に突きつけられる。その後、賛成・反対両住人を分けて話し合いを持ち、賛成側の意見のみを通す。及び、市職員が独居老人に、金額掲示の無い引渡し承諾書に印を押させようとした。（告発により実証）また、賛否両方への内容が全く相反し、一貫性が無い為に信用を失する。
2.その後、反対住民の声があまりに大きかった為、１５年夏に白紙撤回となり、マスコミにも公表。新聞にも掲載される。しかし、その後一年も経たない内に市長が公的な場で、「この計画は平成１３年度に決定していた事項であり、撤回なんてありえない。」と公表。撤回時の担当者は全て一掃されており、この市長の件や撤回の件についても、「自分は何も引き継いでいないから分らない」の一点張りで、今現在、埒があかない状態である。

大体こう言う内容です。不明な点は補足しますので、宜しくお願い申し上げます。

回答No.3

yoshi999999 · ベストアンサー

再度長文になります。専門的な内容になってきますので、少し難しいですが土地区画整理事業を理解するための材料として下さい。なお、ここからは質問者様からの情報を基とした個人的な推測であることをお断りしておきます。

　まず最初に、その地区の計画に基づいて、新たにどれくらいの公共用地が必要か求めます。これにより、地区内の宅地を平均何割の減歩にしたら整備できるかが算出されます。ここではこれを仮に計画減歩率と呼ぶことにします。もう一方で、整理前の地区平均単価（不動産鑑定等）と整理後の地区平均単価（想定）を求めます。
　これで、６つの材料（整理前の公共用地面積、整理後の公共用地面積、整理前の宅地面積、整理後の宅地面積、整理前の平均土地単価、整理後の平均土地単価）が揃いました。すると、整理後の宅地の総価額が（整理後の宅地面積×整理後の単価）算出できます。同様にして整理前の宅地の総価額も求められます。ここで、整理後の宅地の総価額から整理前の宅地の総価額を差し引けば、地区内の宅地全体の総価額上昇分が求められます。
　ここまでで、計画減歩率と宅地全体の総価額上昇分が求められました。土地区画整理事業では整理前と整理後で同じ資産価値を与えれば問題ないので、総価額上昇分は減歩可能ということになります。計画減歩率は計画実行に必要な減歩の割合を示しているので、計画減歩率による減歩をしても総価額上昇分の範囲であれば、残る価格上昇分は権利者に利益が配分されます。これなら良いことだと思うのですが、次のような例外もあります。
　既成市街地（特に駅前等）では、整理前から元々ある程度の整備がされており地価も既に上昇していることが多いため、土地区画整理事業の施行によって公共施設が少し整理された程度では、宅地全体の総価額上昇分が僅かしか無い場合があります。こうなると、計画減歩どおりに減歩したときには、減歩が宅地の総価額上昇分を超え、権利者には整理前の資産以下のものしか与えられなくなってしまいます。土地区画整理法ではこのような場合は施行者が補償することとなっています。これを「減価補償」といいます。

　おそらく、質問者様の関わっている土地区画整理事業は「減価補償」地区と思われます。このような地区では、事業実施前に権利者から土地を公共用地として「先行買収」する事があります。減歩の第一の目的は公共用地の確保ですから、事業実施前に公共用地を確保しておけば計画減歩は少なく済むので「減価補償」を回避できます。「減価補償」と「先行買収」のどちらが良いかはケースバイケースですね。
　土地の「先行買収」という事であれば、買収による土地の明渡しというのも理解できます。その場合、地方自治体では代替地を斡旋はするというのは難しいでしょう。特定の不動産業者の利益を助けることになりかねませんから。また、先行買収によって移転してしまえば土地区画整理事業による補償は無い場合も考えられます。
　店舗営業や移転の補償については施行者が決めるもの（一般的には広域で統一された基準で行われています）で私にはどのような基準か分からない為アドバイスしかねますが、移転や工事等で店舗の休業が必要となる場合には営業補償するのが当然だと思いますが。

　どうも施行者側からの説明が不十分であるように感じられます。役所の説明会などは多数を相手にするので一般的な回答しかできません。特に土地区画整理事業においては隣同士でも移転方法や減歩等は全く異なりますから、事務所で資料を前にしないと具体的な回答は出来ないでしょう。まだ事業は初期の段階のようですから、未決定の部分などははっきりした回答は得られないかもしれませんが、これからの生活に関わる重要な問題でしょうから、自ら納得いくまで説明を求めるのが得策です。

お礼

ご回答有難うございました。

とても参考になりました！
今までも漠然と「何だかねぇ・・・」と思っていた事が、yoshi999999さんのご回答と照らし合わせながら考察して、何となくですが、自分達の立ち位置が見えてきた気がします。有難うございました。

本来ならもう少し早く締めるはずだったのですが、夫が「今ある資料と照らし合わせて、若しも分らなかったら（ご迷惑かもしれませんが・・・）お話を聞かせてもらいたいから締めないで！」と言われていたもので、遅くなって本当に申し訳ございませんでした。

若しもまた、新しい展開があって分からない事など生じましたら、また、お伺いする事もあると思います。
その時には、何卒宜しくお願い申し上げます。

回答No.2

yoshi999999

長文です。ご容赦を。

まず，ご相談の土地区画整理事業の施行者が誰かによって手続きの方法が若干異なります。土地区画整理事業を行える者は土地区画整理法に「組合」「個人」「国・地方公共団体等」の３つが定義されております。まず事業を開始するにあたり施行者は国あるいは県からの事業認可を得なければなりません。その際，事業計画は公衆の縦覧に供されます。このとき，その計画に対して意見のある者は意見書を大臣あるいは県知事に提出することができるようになっています。まだ事業認可を得ていない事業でしたら意見書を提出すると良いと思います。
組合施行の場合は，事業認可の前段に他の施行者の場合と異なる手続きがあります。組合施行では，その地区内の権利者から概ね１００％の同意を必要としておりますので，「署名捺印」があります。事業に賛同できない場合はここで判断すると良いでしょう。
なお，どの施行者の場合も一度整備に入ってしまえば中止する事は非常に困難です。中止するなら整備着手前でないと難しいでしょう。
土地区画整理事業は財産権に着手することが出来る程の協力な事業法です。移転に応じない場合は直接施行などの手段もあり，施行者に非が無い限り，後から反対しても個人での力ではとうてい太刀打ちできません。
土地区画整理事業のような大事業があると町内会等でも話題になると思います。事業をするべきか中止するべきかよく話し合い，地元の総意としてきちんと要望された方が良いと思います。ただし，一度中止すると再開というのは困難でしょうから，古く狭い道路などに我慢するなど，それなりの覚悟が必要です。
　進めるならどのような街にしたいのか行政に働きかけて自分達のまちづくりを考えましょう。土地区画整理事業はお金と時間と苦労はかかりますが，権利者と行政が協力しあえば子孫達に自分達が作り上げた素晴らしい街を残すことが出来ます。まず，一人の力ではなくもう少し大きな力で腐った役所を叩き直す必要がありそうです。頑張って下さい。

１．について
　土地区画整理事業は移転はありますが，立ち退きはありません。施行者が移転費を支払い移転する事になります。また，営業等の減収がある場合も施行者が補償することになります。事業によって生ずる損失は施行者が補償する旨，法に定められています。
　現在ある土地は土地区画整理法に定める照応の原則に基づき新たな土地に造り変えられます。ＡＮｏ．１の方が回答されていますが，減歩のために面積は減るものの，その価値は変らない新たな土地に生まれ変わるという考えなので，事業上における代替地はありません。減歩した土地は道路，公園などの土地，または保留地として売却し，事業費の一部に充てます。
　なお，土地区画整理後に土地が消滅する場合もありますが，現に公共施設用地として使われている民地などの特殊な土地の場合です。その際は清算金が支払われます。
　他に駅前など，元々地価の高い地区など保留地の設定が無いような地区では減価補償というものもありますが，特殊なので省略します。
　いずれにせよ，ご質問者の市では土地区画整理事業の経験が全く無いのか，地元無視に説明責任放棄，信用できなくて当たり前です。

２．について
　今でもこんな役所があるとは・・・。信じられません。放っておけばなし崩しに進められそうですね。食い止めましょう。

技術的，法的な部分はあえて省略しましたが長くなりました。さらに詳細な解説が必要であればお答えします。

お礼

ご回答、有難うございました。
とても参考になりました。

＞土地区画整理事業は移転はありますが，立ち退きはありません。

とありますが、一応条件として明示されているのは、土地を明け渡して後の代替地の保障も、区画整理後の保障も、何もされないと明示されています。ご説明の通りであれば、この条件は法的にはおかしいのでは無いでしょうか？

＞他に駅前など，元々地価の高い地区など・・・

実はこれに当てはまり、駅前（九州で三番目の乗降駅）の割と大きな土地で、我が家は店舗兼住宅となっております。
ですので、もしよろしければ、この辺りの詳細をご教示お願いできませんでしょうか。何卒お願い申し上げます。

実際に私達夫婦は、淀んでいるこの街が活性化するなら区画整理も厭わない・・・と言うか、地域住民が納得いく街づくりをしてもらえるなら賛成するのですが、案自体も有力者の家を避けて変なＳ字道路をつくったり、不必要な大きな公園を、駅前に二つも設けたり・・・と、一体何がしたいのか分からず・・・
実はあまりに非難ごうごうなので、公聴会まで開きました。その時に私も意見陳述で借り出されたので、「今の案では、市の言うところ活性化は望めない。それは○○と言う点及び○○と言う点を見ただけでも明確だし、前の開発で○○と言う点で失敗をしているのも明確である。だから、ここの歴史や○○と言う風土を生かして、○○のような街づくりを地域住民と展開していけば良いのではないか？」と言う提言をしました。それは全く取り上げられず・・・その直後に白紙撤回が決定しました。それがこうなって・・・正直、静観の立場でも？？？です。

実は、ここは九州の玄関口と言われる政令都市で、今まで散々大きな都市計画をやらかしましたが、その殆どが大失敗。つい最近も、都市部の駅前に、大きなファッションビルを第三セクターで建てたのですが、建てて１年で廃ビルとなりました。また、市庁舎のある地区でも、わざわざ倒産した駅前デパートそごうに、東京のデパートをわざわざ市が補助金を出す形で誘致したにも係わらず、経営はかなり危ないと、地方紙などの経済欄でも危ぶまれる声が出ています。
ノウハウが無いのかどうか・・・やはり静観はまずいかもしれませんね。

回答No.1

pompocopon

１　土地区画整理事業の施工により、道路や下水道などが整備されるため施工前に比べて土地の地価が上昇するため、例えば施工前・後で地価が２倍になったと査定した場合、施工前の面積に対する換地面積が半分になっても、価格に換算すれば変わらないので、不当ではありません。比較すべきなのは土地の面積ではなく、土地の価格です。（ただ、各論として土地単価の査定がおかしいといったケースは考えられます。）

２　次に、代替地・商売云々ですが、原則として事業者は土地の権利関係を登記で把握することになります。賃借権等の登記がない場合（賃借権はほとんど登記されていません。）は事業者に申告がない（口頭で申告したという程度でなく、事業者に書面ですることが必要です。）と、事業者は賃借権者等を権利者（地権者）として扱うことができません。換地は限られたパイ（地区内の宅地）の権利者への配分ですから、登記や申告がない人を配分に加われません。（逆から見れば、登記等がない人が配分に加われば、登記等がある人の配分が当然減る。）
しかし、事業者に対しては無理でも賃借権自体が消滅した訳ではなく、未申告賃借権者は地主（土地所有者）に対して引続き賃借権を主張できますので、換地後に使用する土地については、地主に交渉することになります。
３　一貫性や撤回云々は、事情がわからないので「へぇ・・・」という程度の感想しかないです。

お礼

ご経験談、参考になりました。
有難うございました。