道路拡張工事に伴う取り壊し待ちの貸店舗

質問

貸店舗前の道路が拡張されることになり、３年以上前に立ち会いのもと測量を行いました。
当時は丁度借り手が出て行った後で、不動産業者に頼んで次の借り手を探していたところでしたが、市側から「近いうちに撤去工事に取りかかるので貸したりしないように」と求められそれに従いました。しかし予算が付かなかったのか工事に入る気配はありませんでした。

それならばいくらかでも家賃収入が得たいのでいつ頃まで賃貸できるか市側に問い合わせてもわからないの一点張りで今日に至っています。
それでも大通りに面したバス停前ということで家賃収入が無いのに、高額な固定資産税を支払っています。

最近、また工事に向けて具体的な補償について話し合いたいと市側が言ってきましたが、その際こちらとしては家賃収入が途絶えたたのに高額な固定資産税を支払っていることに対して補償を求めることができるのでしょうか。

アドバイスをお願いします。

回答No.3

matthewee · ベストアンサー

１．都市計画施設（都市計画道路等）の予定区域において建築物を建築する場合、知事または市長の許可が必要となります（都市計画法５４条）。

　この場合、以下の（１）～（３）の要件に合う建築物であれば、必ず許可しなければならないと同法に規定されています。
（１）階数が二以下で、地階を有しないこと。
（２）主要構造部が木造、鉄骨造、コンクリートブロック造、その他これらに類する構造であること。
（３）容易に移転、除去することができるものであること。

※ご参考までに、日本経済新聞社の「NIKKEI　NET」から、「都市計画道路における住宅建築」に関する質問と弁護士の回答のページを下記に貼っておきます。
http://sumai.nikkei.co.jp/house/qahouse/plan20040617a2000a4.html

　市の担当者が「あまり補償はできない」と言った意図がわからないのですが、上記の要件に合致した建築物であれば、通常の移転費用または取り壊し費用が補償されると思います。

２．市の担当者の言葉を過信せず、ご自分で調べてみてはどうでしょうか。そもそも今回の都市計画道路は、数十年前に計画決定されたのですか。市の都市計画課に行かれたら、図面を示して説明してもらえます（＝図面に計画決定の年月日が明記してある）。

　もし、計画決定前の建築であれば、上記の要件を満たす建築物でなくても、補償の対象になります。

３．まだ、土地を買収していないにも関わらず、市側から「近いうちに撤去工事に取りかかるので貸したりしないように」と言ったのであれば、財産権の侵害だと思います。
　このとき市の担当者の“言い草”など無視して、新しい店子に賃貸させればよかったのです。
　今になって市に対して不満や補償を言っても、「お願いしただけであり、強制したわけではない」と責任逃れをされるだけです。

　市側が補償交渉をしてきたら、「近くテナントを入れる予定だ」と揺さぶりをかけてみたらどうでしょうか。通常、空き家の家賃補償はしないのですが、土地所有者に誤解を与えるような言動をとった市に対して、何らかの補償を考えさせたらいいと思います。

４．「大通りに面したバス停前」の土地であれば、固定資産税も相当高額だと思います。
　ところで、都市計画施設の予定地であれば、建築制限があるので、固定資産税の評価額は▲３０％を限度として減額されます（昭和５０年１０月１５日・自治省固定資産税課長通達）。

　市の固定資産税課で、土地の評価の方法（＝画地計算に至るまで全ての計算根拠）を聞かれて、都市計画施設予定地の補正がなされているか確認されるべきだと思います。

　もし、適正な補正をしていなければ、地方税法１８条で５年間遡って年7.3％の利子を付けて還付されます（＝なお、無期限の還付を条例等で定めている市町村もあります）。

お礼

回答ありがとうございました。
大変参考になりました。
早速、市役所に出向き調べてみます。

回答No.2

yukai4779

＞市側から「近いうちに撤去工事に取りかかるので貸したりしないように」と求められそれに従いました

↑これに従わなければならいないということはありません。市側としては補償する時点で営業されていては営業補償という余計な出費を支出することになります。ということでこれは単なるお願いです。

＞それならばいくらかでも家賃収入が得たいのでいつ頃まで賃貸できるか市側に問い合わせてもわからないの一点張りで今日に至っています。

　解らないことはないが、予定が実際とは異なることはよくあることなので、概ねの予定を伺っておけば着工時期が予想できたことでしょう。

＞家賃収入が無いのに、高額な固定資産税を支払っています。

　これは仕方のないことですが、質問者様のお気持ちは十分解りますので、その事を強く担当者に申し出るべきです。（その辺りはどう考えているのかと・・・）言わなければ、そのままとなり泣き寝入りということは必至です。（言っても無駄かも知れませんが・・・）

＞具体的な補償について話し合いたいと市側が言ってきましたが・・・

　固定資産税としての補償は無理でしょうが、衣替えすることは可能でしょうね。

　要は、補償に値する理由があればいいわけなのです。

お礼

回答ありがとうございました。
市役所の方は前回と別な方でしたので「言った」「言わない」の押し問答になるのかと思っていたら、意外にも「前回の担当者がどのように言ったのか判りませんが、事実、迷惑をかけているようなので損失補填について調べてみます」ということでした。
補償をしてもらえるとの確証はありませんが、他の自治体の例を調べてみるそうです。

回答No.1

password

無理です。

具体的な売買交渉段階ならともかく
将来構想段階での依頼事項に従っただけでは補償はまず無理・・・

売買価格の上積み交渉の方に注力すべきでしょうね。

お礼

アドバイスありがとうございます。

説明や測量には両親が立ち会い、後日内容を聞いたのですが、このことも含めていろいろと口約束みたいな感じでした。
いままでも借りたいという問い合わせが何件もあり、そのたびに断ってきたことを思うとなんとも悔しいでい。

上積み交渉ができるように頑張ってみます。