立ち退きについて

質問

区画整理による立ち退きについて教えてください。

１８年ほど前から法人名義で寮として借家を借りています。寮ということもあり何ヶ月か住んでいない期間もありますが、ここ７，８年はずっと寮として人が住んでいる状態です。

先日、区画整理組合が来て８月末までに立ち退いてほしいといわれました。噂では区画整理にかかるとは聞いていましたがこんなに突然、事前の説明もなく出て行けといわれるとは思いませんでした。

今日、区画整理組合が来て引越し費用算出の為、家財道具などを見ていきました。帰り際、『ここの家賃５万はこのあたりの相場より高いので相場の３万５千円を基に補償金の算出をします。』といわれました。

本来区画整理に伴う借家人補償とはどのように決まるのでしょうか？

居住年数と住んでいる人数によって決まるようなことを聞いたことがあるのですがどうなんでしょうか？

借家人補償とはどのような内訳になっているのでしょうか？

宜しくお願いします。

回答No.2

bonnnou · ベストアンサー

公共事業における借家人補償は、次の積算によって求められます。

１．引っ越しの費用。
２．新たに、家を借りるための、家賃、敷金等の支援。
３．借家人自身が、その「家」に付加した造作に対する補償。（ただし、大家の合意が必要。大家がその造作の所有権を主張すれば、大家に補償）

となります。
１．の「引っ越し費用」は、一般住宅の場合、その世帯を構成する人数で、原則的に自動的に積算されます。
その意味で、人数によって、引っ越しの費用は左右されます。
　ただ、法人が借りているということで、あなたの場合は、個別に動産表を作成して、引っ越し車両の使用台数を求めることになりそうです。

２．の家賃・敷金等の支援です。
　長い間１件の「家」を借りていると、周辺の相場家賃より、その家の家賃が、低くなることが多いようです。
であるなら、周辺の同等広さの「家」を借りる場合は、経済的な圧迫があると想定されます。
　具体的には、標準家賃が、８万円で、長年借りていたあなたの「家」の家賃が、５万円なら、８万ー５万＝３万円が、毎月その借家人の家計を圧迫します。
本来は、８万円で借りるべきで、その支出は行うべきなのですが、急にそのような資金暢達は、無理な事が多いので、標準的に６ヶ月～１年分のその差額の補填を行う物です。上の例であれば、３万×６ヶ月～３万×１２ヶ月の家賃補填です。
　しかし、あなたの場合は、私の例とは、逆転しているので、これは、０円です。
敷金については、家の賃貸借契約を解約する場合、敷金の３割が差し引かれることになる事が多いようです。
従って、敷金１００万円のうち、その賃貸借契約の解約次に７０万は大家から返却されるので、起業者側は、３０万円を補填補償し、併せて、１００万円として、次の敷金とせよとするものです。

３．は、民法の原則により、不動産に付加されたものの、所有権の原則解釈の問題となるのでしょう。

お礼

再度のご回答ありがとうございます。交渉の際、参考にさせていただきます。

回答No.3

hatman34

＞帰り際、『ここの家賃５万はこのあたりの相場より高いので相場の３万５千円を基に補償金の算出をします。』といわれました。

ということは、単純計算では18年間で
1.5万円 ｘ 12ヶ月 x18年＝ 324万円
も相場より余計に家賃を払ってきたんですね。

大家さんと区画整理組合の関係が良く分かりませんが、
家賃が相場より高いことを理由に補償が減額される（増額されない）のなら、払いすぎた家賃を返してくれといってみてはどうでしょう。

お礼

アドバイスありがとうございます。まだ補償額の提示、明細等はされていませんが提示された額が納得できないような額なら交渉してみたいと思います。

回答No.1

bonnnou

この質問に答える知識は、十分にもっていると自負しています。（そのような、交渉が私の仕事のほとんどですから）

しかし、納得できない事が、いくつかあります。

　１．調査の前に、明け渡しの期日を通告に来たのですか？
　２．その家の借り主である「法人」は、どのような態度、考え方なのですか？
　３．その法人とあなたの関係は？

補足

少々長くなりますが宜しくお願い致します。

１．調査の前に、明け渡しの期日を通告に来たのですか？

そのとおりです。

２．その家の借り主である「法人」は、どのような態度、考え方なのですか？

近くに同じような借家があり、既に区画整理による立ち退きは終了したのですが、そこに住んでいた方の話によると区画整理の話は一切説明されず、大家が老朽化のため取り壊すので更新はしないということで大家との取り決めのみで立ち退きを余儀なくされ立ち退き料も一切貰えなかったそうです。いろいろな所から話を聞くと、そのようなやり方で区画整理の説明は一切されず更新しないと大家に突きつけられ立ち退かれた方がたくさんいるとのことでした。しかも立ち退き料などは大家に一切要求しないという念書も書かされた方もいるようです。
今回相談した件も最初は大家から区画整理のことは一切説明されず、更新はしませんとはがきが送られたところから始まりました。はがきが届いたのは更新3ヶ月前です。あまりに急なことなので大家に問い合わせたところ、3ヶ月間延長の契約なら更新を受け付けますと言われ、契約書を取り交わす段階にきたのですが契約書に『大家に立ち退き料等の要求はしないこと』という文言があった為しつこく大家を問いただしました。すると区画整理で取り壊すので・・・とはじめて説明されました。それから1週間もしないうちに区画整理組合がきて、初めて詳しい説明を聞かされました。

そのような経緯もあり区画整理組合を信用できないません。このまま知識もなく交渉をするのは不安と感じ
相談してみようと思った次第です。公平で適正な補償をしていただけるのでしたら立ち退くことに同意するつもりでおります。知識がないのでうまく組合に言いくるめられてしまっては悔しいので正当な補償とはどのようなものかを教えていただきたいのです。

３．その法人とあなたの関係は？

その法人は父が経営する会社で、一応私も社員です。

何かありましたら補足しますのでご指摘ください。宜しくお願い致します。