公共事業立退きと補償についてご教示下さい。

質問

道路拡幅のため自宅、及び貸店舗、貸家の立退きを求められております。
役所の方から最初にお話をいただいた際、借家人がおり、新規契約も控えておりましたが、「権利関係でもめたくない」とのことで、借家人とは契約解除、新規契約は見送りとなりました。
代替地の折り合いがつかず、お話を持ち帰って再検討していただくことになりましたが、音沙汰が無く４年余が経過しました。
この度、改めて立退きのお話をいただきましたが、前回交渉の経緯が新たな担当者に伝わっておりませんでした。
こちらから説明をし、空白期間の家賃補償のお話をしましたが、満額の補償は出来ないとのお話を伺い憤っております。
隣接する橋梁の架け替え工事があったため、そちらを通して立退きに関するお話の確認は入れておりますし、橋梁部分の道路が自宅に突き当たる形で拡幅されておりますので、５年前に策定された都市計画の段階で立退きを前提にしたものだと思われます。
家賃減収補償は満額していただけないものなのでしょうか。
新たに「店舗、借家部分に新たな借家人を入れないで欲しい」と言われましたが、新規契約を結ぶことに問題はありますでしょうか。
また、移転先が現在の状況と異なり、テナント契約に著しく不利な場合補償はどうなりますでしょうか。
ご教示いただければ幸いです。

回答No.2

hazu01_01

一番もめる案件ですね。

　＃１さんも書かれていますが、借家人の案件も通常は行政に任せるのです。そうすると、あとでも大家さんとめたくないので行政は借家人、土地所有者及び建物所有者との交渉を同時に進めます。
　土地所有者及び建物所有者が行政を気遣って早く借家人と交渉し、契約を打ち切ってしまうと今回のようなことになります。
　行政では借家人にも用地交渉をし補償しますので、土地所有者及び建物所有者は独自に借家人との契約を打ち切らないようにしたほうがよいです。行政にした場合、総支出額が減るので（借家人に補償しなくともよいので）ありがたいことですが、借家人、土地所有者及び建物所有者いづれにとってもあとで問題を大きくする結果になります。
　４年もすると担当者も変り、交渉も一から出直しですね。大変ですねとしかいえません。予算の問題であなたの土地まで用地協力の依頼ができなかったのでしょうね。こういうことはよくあります。

　過去の空白期間の家賃収入は普通補償対象にはなりません。

>>店舗、借家部分に新たな借家人を入れないで欲しい
　あなたの好意で行政の言うことをきいてもよいですが、義務じゃありません。好意で聞いても補償額には跳ね返りません。
　ただし、そのような場所だと店舗を借りるほうも二の足を踏むのではないでしょうか。足元を見て家賃を安くするように要求してきそうですね。

　代替地選定は最終的にあなたが承諾して決まりますので、代替地の場所によって補償額が多くなることはありません。

・土地の買取価格は近隣の土地の地価の動静で左右されます。土地の値上げ利が期待されるときはできるだけ後回しにしてもらい、土地の値下がりが起こっているときには速やかな買取をお願いするのが基本です。５年前と今ではかなり土地の価格も変っていると思います。
・建物等の補償費は通常コンサルに調べさせます。建物は減価償却されていきますので年々補償額は下がります。工作物等はそれほど影響はないです。
・あまり補償金額に影響はないかもしれませんが、５年前と今とはあなたの建物の状況も変っているかもしれませんので、再度の物件補償の調査をしてもらったらどうでしょうか。委託されたコンサルによって若干ですが補償額が変るかもしれません。

回答No.1

dr_suguru

＞借家人とは契約解除、新規契約は見送りとなりました。

交渉経過がわかりませんが、
借家人との交渉も相手（行政）に任しておけばよかったですね。

＞こちらから説明をし、空白期間の家賃補償のお話をしましたが、満額の補償は出来ないとのお話を伺い憤っております。

あなたの契約時の「前」数ヶ月分の家賃減収分しかみれないんじゃない？

＞新たに「店舗、借家部分に新たな借家人を入れないで欲しい」と言われましたが、新規契約を結ぶことに問題はありますでしょうか。
また、

相手の言うことも良くわかりますが、別に契約してもかまいません。

＞移転先が現在の状況と異なり、テナント契約に著しく不利な場合補償はどうなりますでしょうか。

移転先（代替地？）を選ぶのは貴方ですので、無理でしょう。

※大家と借家人の補償交渉は同時進行で進めないとおなたの様な状況が生まれます。